中國房地產(chǎn)市場宏觀投資環(huán)境與要素分析

史澤鵬 河北金融學(xué)院

一、宏觀投資環(huán)境的內(nèi)容及要素

宏觀投資環(huán)境是指在經(jīng)濟、文化、政治等方面影響社會資本活動的各種宏觀要素構(gòu)成的環(huán)境。投資流向、投資總量以和投資結(jié)構(gòu)都會受到宏觀投資環(huán)境的影響，且更不容易受到企業(yè)主體改變。筆者接下來會著重分析幾個重要宏觀投資環(huán)境因素中對投資產(chǎn)生的作用。

1.宏觀經(jīng)濟情況。宏觀經(jīng)濟情況主要包括經(jīng)濟體制、經(jīng)濟運行情況、經(jīng)濟周期三大方面。經(jīng)濟體制就是一個國家采取的基本經(jīng)濟制度，對投資目標和運行過程及管理規(guī)則等有著直接的影響。經(jīng)濟運行情況主要體現(xiàn)在社會供求關(guān)系上，供求平衡時，投資保持不變；供大于求時，若是投資需求引起的，則對投資有一定刺激作用。反之，則有抑制作用；供小于求時，對投資產(chǎn)生激勵作用。經(jīng)濟周期指的是經(jīng)濟發(fā)展中的規(guī)律。在經(jīng)濟周期中，上升階段投資容易收益，經(jīng)濟剛開始回升時是最好的投資時期，上升階段后期投資風險大，收益降低。

2.財政和金融政策。通常可以分為緊縮型政策和寬松型政策。目標為增加財政收入或降低財政支出的財政政策稱為緊縮型政策，反之，則為寬松型財政。一般來說，寬松型政策會起到促進投資的作用，降低利率可以引導(dǎo)投資流向。緊縮型政策則相反，而且如果長期采用緊縮型財政政策，對投資的制約作用就更加明顯?！?】還有一種重要的財政手段就是稅率，一般來說，提高稅率會抑制投資，不僅不能吸引國際資本流入，還可能引發(fā)國內(nèi)資本流出。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)投資環(huán)境。一定時期內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了一個國家的合力資源配置和資源轉(zhuǎn)化功能，因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)運行機制越好，全社會的投資需求就越少。地區(qū)投資環(huán)境包括經(jīng)濟發(fā)展程度、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、政策法?guī)、服務(wù)管理水準、物質(zhì)人力資源、地理交通、基礎(chǔ)設(shè)施等要素，構(gòu)成了地區(qū)的綜合實力。

二、房地產(chǎn)投資的內(nèi)容及特點

房地產(chǎn)投資顧名思義，就是在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程中進行的為了得到一定收益的投資活動。房地產(chǎn)投資形式有很多，目前主要有開發(fā)交易、出租經(jīng)營、地產(chǎn)金融等三種。

中國房地產(chǎn)投資市場具備幾種特點，一是高成本性。中國土地資源相對稀缺，所以開發(fā)土地成本非常高。開發(fā)過程中，大量的物資和人力產(chǎn)生的成本也很巨大，再加上房地產(chǎn)建設(shè)周期長，資金回流慢，運作環(huán)節(jié)多，產(chǎn)生費用就相對高昂造成了房地產(chǎn)市場投資體量大，成本高的特點。第二個特點是房地產(chǎn)投資周期性長。房地產(chǎn)市場是非常復(fù)雜，受到社會方方面方的制約，投資者將資金投入市場中要經(jīng)過土地市場、開發(fā)市場、建筑施工市場、交易市場等幾個市場完整運作才能獲得利潤。

三、2017年中國房地產(chǎn)市場宏觀投資環(huán)境要素分析與未來展望

根據(jù)本文在第一部分和第二部分中的論述，房地產(chǎn)市場投資由于涉及多部門、周期長、流動性差、高成本、高風險等特性，房地產(chǎn)市場勢必要受到宏觀投資環(huán)境相對更為深刻的影響。

（一）分析方法

為了使投資環(huán)境分析評價更具有科學(xué)性，本文采用了重點要素分析法、對比法、調(diào)查法、投入產(chǎn)出法、動態(tài)模擬等一系列國內(nèi)外投資環(huán)境研究所常用的方法。并且會從人文角度進行綜合分析。房地產(chǎn)投資環(huán)境有著一定的個性，本文會結(jié)合研究對象本身進行一定的側(cè)重。

（二）2017年中國房地產(chǎn)市場宏觀投資環(huán)境要素分析

1.經(jīng)濟體制與結(jié)構(gòu)指明了房地產(chǎn)市場發(fā)展方向。習近平總書記在十九大報告中指出，中國要堅持社會主義市場經(jīng)濟改革方向，加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制。樂見，完善市場的各方面制度是必然趨勢。隨著一系列房產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺，從短期看，這些變化對房地產(chǎn)投資市場是有反作用的，但從長遠投資來看，房地產(chǎn)市場會在政策引導(dǎo)下發(fā)展得更加良性、健康、穩(wěn)定。

2.經(jīng)濟增速影響房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度。李克強總理在柬埔寨出席瀾滄江-湄公河合作第二次領(lǐng)導(dǎo)人會議時發(fā)表了“2017年，中國延續(xù)了穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，整體形勢好于預(yù)期，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計增長6.9%”的說法。上市大型房企的銷售額增長幅度也都非常巨大，其中，融創(chuàng)中國達到143%的驚人增幅。值得注意的是，地區(qū)經(jīng)濟增長促進了房地產(chǎn)市場投資，但高額的房地產(chǎn)成本也給企業(yè)帶來了人工成本的壓力。

3.金融政策收緊降低房地產(chǎn)行業(yè)熱度。在近兩年國家對房地產(chǎn)市場管理政策不斷收緊的同時，財政金融政策加入了調(diào)控的隊伍。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強化房貸管理。銀監(jiān)會、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)出臺新政策，繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸環(huán)境。這些金融政策在一定程度上給企業(yè)融資帶來了羈絆。

4.差異化財政政策調(diào)控不同區(qū)域維穩(wěn)房市。在稅收政策方面，一線和二線城市由于人口流入大于流出，為了降低房市熱度，房地產(chǎn)稅政策向增加稅收的方向發(fā)展，同時加快租賃市場改革，實現(xiàn)租售并舉。

結(jié)語

綜上所述，從中國房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境來看，房地產(chǎn)行業(yè)未來的轉(zhuǎn)型發(fā)展的是必然的，從地區(qū)投資來看，經(jīng)濟增速高和發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)仍然受到房地產(chǎn)資本的青睞，熱度不減。從房產(chǎn)企業(yè)來看，雖然企業(yè)從國內(nèi)金融機構(gòu)融資增加了困難，但地產(chǎn)企業(yè)為了發(fā)展與擴張不會坐以待斃。