司法拍賣的商品房是否受限購政策調(diào)整

張冰 天津金諾律師事務(wù)所 天津 300042

一、限購政策及司法拍賣的法律依據(jù)效力等級分析

筆者以天津市2017年3月出臺的《天津市人民政府辦公廳關(guān)于進一步深化我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》為例.該文件發(fā)布主體為天津市人民政府辦公廳.我國《立法法》明確規(guī)定,省、自治區(qū)、直轄市及設(shè)區(qū)的市的人民代表大會及其常務(wù)委員會可以制定地方性法規(guī);省、自治區(qū)、直轄市和設(shè)區(qū)的市、自治州的人民政府可以制定地方規(guī)章.顯然,天津市人民政府辦公廳并不屬于《立法法》中規(guī)定有權(quán)出臺法規(guī)和規(guī)章的行政主體.因此,天津市人民政府辦公廳出臺的限購文件不屬于行政法規(guī)或地方規(guī)章.且從該限購文件的性質(zhì)來看,筆者認(rèn)為可以視為具有臨時性、管理性的行政文件.而人民法院司法拍賣房產(chǎn)系依據(jù)《民事訴訟法》第二百四十七條"……被執(zhí)行人逾期不履行的,人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封、扣押的財產(chǎn)……".也就是說司法拍賣依據(jù)的《民事訴訟法》是由全國人民常委會制定的法律.根據(jù)我國的行政法體系,我國是按照憲法、基本法、一般法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和行政規(guī)章的法律位階從高到低進行排列的.由此可知,依據(jù)《民事訴訟法》的司法拍賣法律位階顯然高于地方政府職能部門出具的限購政策.

從另一個角度來說,司法拍賣是基于法律、基于公權(quán)力行使的強制執(zhí)行行為,不同于一般市場的自由買賣交易行為.限購文件是具有臨時性、管理性的行政文件,是國家調(diào)控房價的一種政治、經(jīng)濟手段,其目的是為了慢慢退去熱情的投資客對房地產(chǎn)投資的興趣,讓房子回歸居住屬性.因此司法拍賣產(chǎn)生與法律,受法律約束,不應(yīng)受性購政策的影響.

二、實踐中司法拍賣的商品房是否受限購政策影響,各地做法不一致

筆者采取電話詢問方式向部分地方的不動產(chǎn)登記機構(gòu)詢問了解情況.北京、南京、廣東的不動產(chǎn)登記部門反饋,司法拍賣房產(chǎn)是納入限購范圍的,規(guī)定競拍方應(yīng)符合城市限購政策,否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù).天津、山東、湖北、浙江目前尚未對司法拍賣房產(chǎn)采取限購措施.各地政府對于司法拍賣方式房產(chǎn)是否受限購政策影響看法不一.

三、實踐中不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予配合辦理拍賣房產(chǎn)過戶手續(xù)的救濟

2017年,網(wǎng)上流傳一份江蘇省高級人民法院《關(guān)于司法拍賣涉住房限購政策有關(guān)問題的通知》,文中提到"近日,個別地方出臺文件,要求司法拍賣也要適用限購政策.一些法院執(zhí)行局機械套用,不經(jīng)請示上級法院,在拍賣公告中做出司法拍賣房產(chǎn)也使用住房限購政策的特別提示,嚴(yán)重影響了司法拍賣成交率及司法財產(chǎn)的處置工作……".而與此同時,南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室發(fā)布的《關(guān)于明確〈關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知〉操作有關(guān)事項的通知》,明確司法拍賣房產(chǎn)是納入住房限購政策范圍的,購房者須具備購房資格.

一個是江蘇省高院,一個是江蘇省省會南京市房管局,兩個機構(gòu)對限購政策的態(tài)度截然相反.如果出現(xiàn)此類情形,對于拍賣成交人該如何救濟?

我國對不動產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定采取登記要件主義,不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬以不動產(chǎn)登記簿中載明的權(quán)利人作為不動產(chǎn)的所有權(quán)人.雖然不動產(chǎn)權(quán)利登記簿并非唯一認(rèn)定物權(quán)歸屬的要件,但在司法實踐中,如果不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予配合辦理拍賣房產(chǎn)的過戶手續(xù),即使司法拍賣的買受人依據(jù)《物權(quán)法司法解釋》的第二條的規(guī)定可依法取得房屋所有權(quán),但因沒有權(quán)利證書,則不便于不動產(chǎn)的再次交易.

因此,筆者認(rèn)為解決司法拍賣房產(chǎn)與限購令的矛盾,首先需要地方政府在文件出臺前進行必要的自查,并與法院之間充分溝通、協(xié)調(diào).地方政府在出臺限購政策文件前,可先通過法律咨詢或者其合規(guī)方式審核擬出臺的政策文件是否存在違反法律、法規(guī)的情形.必要時,還可以在文件出臺前與當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M行有效溝通;其次,法院可以在具體司法文書中明確"拍賣房產(chǎn)不受限購政策影響,可依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)",以方便執(zhí)行;再次,若不動產(chǎn)登記機構(gòu)不配合辦理司法拍賣房產(chǎn)過戶手續(xù),人民法院可以出具協(xié)助執(zhí)行的裁定;最后,在窮盡前述方法無果后,司法拍賣的買受人還可通過行政訴訟方式進行救濟.

綜上,司法拍賣系依據(jù)法律而具有法律強制執(zhí)行力,地方政府職能部門出具限購政策其目的是調(diào)解市場交易行為,具有臨時性的特點.顯然,司法拍賣的法律位階高于地方政府職能部門出具限購政策涉,涉及司法拍賣的住房不應(yīng)受限購政策的影響.在實踐中,如果遇到地方限購政策超越法律規(guī)定,將司法拍賣房產(chǎn)納入限購范疇,司法拍賣房產(chǎn)的買受人應(yīng)積極尋求法院救濟,通過法院強制執(zhí)行措施辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù).但是,上述救濟方法并非最理想的救濟途徑,權(quán)利救濟過程中不僅消耗著買受人的精力與財力,也造成司法資源的浪費,導(dǎo)致司法與行政的內(nèi)耗.因此,筆者呼吁,最高院應(yīng)盡快出臺相應(yīng)司法解釋,就限購令下的司法拍賣房產(chǎn)的解決辦法給予規(guī)范.