淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)營管理的作用

翟天睿 上海立信會計金融學院 上海市 201620

一、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理

這是指通過職責分工、授權、合同簽訂和執(zhí)行,以及根據(jù)相關法律法規(guī)制定各種規(guī)章制度,制定各種規(guī)章制度,是一個整套的繁瑣過程,不應該出現(xiàn)過多的差錯,順利完成所有計劃并最終實現(xiàn)項目目標,才能促成經(jīng)濟效益.房地產(chǎn)開發(fā)管理機構,進行良好的開發(fā)項目管理,組織進行合理的銷售.以取得最大的經(jīng)濟利潤.

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理使項目的開發(fā)和建設能夠有計劃有序地進行.也就是說,通過動態(tài)計劃管理,項目的整個過程和所有開發(fā)活動都包含在規(guī)劃軌道中,項目有序地實現(xiàn)了預期的總體目標.重要的是控制項目的質量,持續(xù)時間和成本,并獲得最大的綜合效益.

控制管理主要采取規(guī)劃,決策,反饋和調整等措施,采用項目分解,各項指標,人員培訓配額和里程目標的實施,以及項目質量,建設周期,建設籌劃資金使用和成本等措施.有效控制成本等,以確保開發(fā)項目使用最少的投資來獲得最大的經(jīng)濟,社會和環(huán)境效益,做到資源節(jié)約和環(huán)境友好.進行良好的計劃管理.

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)營管理對于房地產(chǎn)的銷售有著莫大的作用,良性的經(jīng)營管理更是有著化腐朽為神奇的作用.營銷策略是我們應該重點投入的地方之一,將好的產(chǎn)品通過恰當?shù)氖侄瓮其N出去,會獲得更高的經(jīng)濟效益,也會促成整個房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理的成功.

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)營管理的基本要求

2.1 了解其本質特征

房地產(chǎn)商品是與其他經(jīng)濟商品不同的特殊商品.它們具有一般商品的共性和特殊性.所以需要引起經(jīng)營者的注意.這一特點總結如下:第一,房地產(chǎn)商品性別的結合,包括土地和住房的結合,不變性和多樣性的結合,消費品和投資產(chǎn)品的結合;其次是市場定位,區(qū)域市場強勢,根據(jù)區(qū)域規(guī)劃進行營銷簡介.房地產(chǎn)開發(fā)應更加注重本地市場的研究;第三是房地產(chǎn)產(chǎn)品.在不同的市場中,沒有財產(chǎn)缺乏的調整;第四是房地產(chǎn)商品的異質性,即個性,需要有良好的個性;五是房地產(chǎn)商品價值的巨大價值;六是限制性房地產(chǎn)開發(fā)政策,發(fā)展周期長,相關產(chǎn)業(yè)較多.

2.2 房地產(chǎn)項目的基本要素融合

產(chǎn)品結構戰(zhàn)略是基于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟能力和市場環(huán)境來決定產(chǎn)品的種類,規(guī)格和生產(chǎn)比例. 通常根據(jù)產(chǎn)品組合的寬度,長度,深度和粘度來確定.產(chǎn)品寬度指產(chǎn)品類型要素;產(chǎn)品深度是指每個產(chǎn)品提供的款式,建筑風格的數(shù)量;產(chǎn)品粘度是指每種產(chǎn)品在最終用途,開發(fā)和建造條件,銷售渠道或其他方面的相互關系程度.

2.3 土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

隨著中國社會主義市場經(jīng)濟的建立和社會經(jīng)濟環(huán)境的進步,房地產(chǎn)處于穩(wěn)中求進的態(tài)勢,房地產(chǎn)市場隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展. 住房制度改革和土地制度改革使房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,為房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展開辟了廣闊的前景.應該說,經(jīng)過近十年的發(fā)展,中國房地產(chǎn)業(yè)的結構體系,市場運行機制和政策法規(guī)框架已經(jīng)形成.

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)營管理的作用

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境下,做好開發(fā)項目中經(jīng)營管理的工作不僅能夠協(xié)調好最新的房地產(chǎn)政策來協(xié)調經(jīng)營規(guī)劃,還可調動企業(yè)各個要素之間的合作.

3.1 有利于調動最新政策進行經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭日趨激烈.市場競爭的外部環(huán)境給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn).市場經(jīng)濟最基本的規(guī)則是適者生存.隨著中國城市化進程的不斷深入,房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,以及政府對土地市場的壟斷,優(yōu)質土地資源日益稀缺,土地價格以超過房價的速度快速增長.同時,土地政策對企業(yè)資質,企業(yè)資金和企業(yè)資質的要求也越來越嚴格,土地政策對企業(yè)征地的影響越來越大.在信貸政策方面,企業(yè)必須嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策.所以這些要素也需要被納入我們的經(jīng)營考慮之中,而且這些新變化將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響.房地產(chǎn)公司應該調整策略并跟進這種結構性監(jiān)管.

3.2 有利于調動生產(chǎn)要素聯(lián)合協(xié)作

為了贏得國有土地流轉項目的招標,除了具備企業(yè)的資質和綜合實力外,還必須具備施工技術,質量,施工管理等方面的優(yōu)勢,企業(yè)可以實現(xiàn)最合理的科學生產(chǎn)要素.配置,運用現(xiàn)代管理方法,合理配置人力資源,保證質量,降低消耗,挖掘內(nèi)部潛力,依靠科技進步,實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益.在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中,根據(jù)項目的特點,預測和控制整個項目建設活動所需的最小人力,物力和財力,從而實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益,現(xiàn)代管理項目的內(nèi)在動力.特別是在市場經(jīng)濟中的企業(yè)建設中,經(jīng)濟運行規(guī)律將不斷檢驗現(xiàn)代科學管理方法的應用,這是企業(yè)在競爭中取得的巨大成功或失敗的因素.現(xiàn)代管理方法的應用已成為項目管理的重中之重.

四、結語

房地產(chǎn)項目管理的實際運作過程中仍有許多未知因素.我們必須正確對待,評估和處理這些問題,以期達到最優(yōu)結果.我們必須站在項目管理的戰(zhàn)略層面,從項目啟動組織到實施過程管理,并全方位控制,做好全局規(guī)劃.同時要明白加強風險管理是確保項目目標和項目目標的關鍵,也是實現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路.