國有企業(yè)房地產(chǎn)資源管控與盤活相關(guān)措施探討

孟芳

摘 要：當(dāng)前國企改革及管理制度升級正在不斷加大力度，如何實現(xiàn)國企的資產(chǎn)有序管理，尤其是國有企業(yè)房地產(chǎn)資源合理管控與積極盤活成為重點與關(guān)鍵。本文重點探討如何通過優(yōu)化管理與制度建設(shè)等來實現(xiàn)國企房地產(chǎn)資源管控與盤活，并提出若干意見參考。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè);房地產(chǎn)資源;資產(chǎn)管控;資產(chǎn)盤活

一、現(xiàn)階段國企房地產(chǎn)資源管理存在的問題

在市場經(jīng)濟及行業(yè)發(fā)展從急速增長轉(zhuǎn)為平緩穩(wěn)健的新常態(tài)背景下，國企發(fā)展也面臨著從外部擴張轉(zhuǎn)為內(nèi)部管理效能提升的新的工作要求與局面?，F(xiàn)階段國企房地產(chǎn)資源管理的主要問題包括：

（1）資源管理的觀念存在偏差，資產(chǎn)管理不到位。國企財務(wù)管理工作存在著重資金輕資產(chǎn)的普遍問題，監(jiān)管中也只重視存量資產(chǎn)，忽視增量資產(chǎn);只考核資產(chǎn)規(guī)模，不考核資產(chǎn)效益;資產(chǎn)管理方面又更加偏向于購置、修建，而對于合理化配置及使用著力較少。

（2）歷史遺留問題導(dǎo)致資源信息不完備。由于內(nèi)部企業(yè)管理的要求，企業(yè)間的拆分、合并、重組等經(jīng)濟活動頻繁，國企所擁有的房地產(chǎn)權(quán)證并沒有及時準(zhǔn)確地變更處置，房地產(chǎn)資源在隸屬關(guān)系上長期得不到有效梳理，許多歷史遺留問題得不到妥善解決。隨著時間的推移、人員的變換，許多資源信息逐漸缺失，無法全盤掌握企業(yè)資源的準(zhǔn)確情況，不僅讓具體工作陷入混亂，更加影響企業(yè)的發(fā)展及社會聲譽。

（3）缺乏資源管理的職能部門。長期以來，雖然國企擁有不少的房地產(chǎn)及土地資源，但在管理工作上卻未能做到專人專管，缺乏獨立的職能部門對其進行統(tǒng)一有效管理，讓管理工作難以形成科學(xué)化、系統(tǒng)化與規(guī)范化，從而影響管理質(zhì)量。

二、國有企業(yè)房地產(chǎn)資源管控與盤活措施

1.優(yōu)化管理環(huán)境

管理工作的成效高低很大程度上取決于管理環(huán)境是否有序與良好。國企房地產(chǎn)資源的管控及盤活工作的管理環(huán)境包括了以下三個方面。

（1）優(yōu)化內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化不僅是房地產(chǎn)資源管理及盤活的重點，同時也是國企在新形勢下實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級與管理職能優(yōu)化的重要步驟。必須明確管理權(quán)限及分工，通過企業(yè)監(jiān)事會、理事會及職業(yè)經(jīng)理人制度建設(shè)，以國家政策和企業(yè)利益為出發(fā)點進行各項管理制度建設(shè)及政策實施。尤其需要強化職業(yè)經(jīng)理人的規(guī)范化建設(shè)，引入相關(guān)管理資質(zhì)和經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)理人，簽署管理責(zé)任合同，積極引入優(yōu)秀人才以優(yōu)化內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)。

（2）建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制文化。在企業(yè)文化建設(shè)中，要大力結(jié)合企業(yè)房地產(chǎn)資源優(yōu)化及盤活這一基本思路，將制度與文化建設(shè)充分融合，由上而下、由下而上，將管理制度內(nèi)化為企業(yè)員工的主動意識，做到人人參與人人有責(zé)。

（3）加強管理意識建設(shè)。首先，要從企業(yè)最高管理層及領(lǐng)導(dǎo)層強化房地產(chǎn)資源優(yōu)化管控與盤活意識建設(shè)開始，確保能站在更高維度全盤統(tǒng)籌，協(xié)調(diào)各部門協(xié)作能力，以身作則帶動整個企業(yè)向著共同的管理目標(biāo)前進。其次，要將房地產(chǎn)資源優(yōu)化及盤活這一重要意識與各部門員工本職工作有機結(jié)合，避免意識與實踐相脫節(jié)，提升員工在本職崗位上對管理制度的執(zhí)行力。

2.細(xì)化與規(guī)范管控、盤活各項措施

（1）加強專門化管理機構(gòu)和隊伍建設(shè)。國企房地產(chǎn)資源的有效管控與盤活，必須建立在規(guī)范管理及科學(xué)的制度建設(shè)和有效落實基礎(chǔ)之上。房地產(chǎn)資源管理與盤活也涉及諸多歷史遺留問題，必須將其工作的獨立性與權(quán)威性進行有效確立，才能避免不必要的工作干擾與阻撓。在機構(gòu)人員安排與設(shè)置方面，要重視企業(yè)實際管理需要、房地產(chǎn)及土地資源管理要求以及市場大環(huán)境對企業(yè)發(fā)展的基本要求等幾個關(guān)鍵因素，可參考國內(nèi)外先進的管理經(jīng)驗，充實編制與崗位，建立一支與工作要求相適應(yīng)的包括財務(wù)人員、房地產(chǎn)資源管理專門人員以及涉及資源使用及管理主要負(fù)責(zé)人在內(nèi)的綜合管理人員隊伍，從人員數(shù)量和質(zhì)量上保證產(chǎn)權(quán)管理工作的順利高效開展，確保管理工作符合企業(yè)的當(dāng)前及未來管理需求、適應(yīng)市場變化發(fā)展規(guī)律。

（2）規(guī)范房地產(chǎn)資源管理。第一，加強房地產(chǎn)資源的統(tǒng)一管理。對企業(yè)現(xiàn)有房地產(chǎn)資源在管理工作開始之前進行一次全面盤查與清理。

第二，徹底清查，找到責(zé)任人。對于因為歷史遺留問題產(chǎn)權(quán)不明隸屬關(guān)系不清的，要徹查到底，并找到相關(guān)責(zé)任人;若無法劃分歸屬的，應(yīng)將材料整理上報，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)現(xiàn)有國土資源、房屋產(chǎn)權(quán)政策、資產(chǎn)管理現(xiàn)實需要及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃需要進行二次劃分。

第三，進行房地產(chǎn)資源數(shù)據(jù)庫建設(shè)。在清查與隸屬關(guān)系劃分清晰之后，進行房地產(chǎn)資源數(shù)據(jù)庫建設(shè)，對房地產(chǎn)資源進行一對一建檔管理。檔案數(shù)據(jù)信息要包括房產(chǎn)修建年限、土地購置年限、初次投入成本等基本信息，同時經(jīng)辦人、使用者、責(zé)任人、二次劃分責(zé)任人、資源交接相關(guān)人等信息也要登記錄入，確保資源在當(dāng)前管理及未來規(guī)劃使用過程中都能夠明確責(zé)任、劃分清晰。

第四，重視定期盤查與不定期抽查。對現(xiàn)有房地產(chǎn)及土地資源的清查工作也要確立嚴(yán)明的定期盤查與不定期抽查工作，對資源使用過程中出現(xiàn)的違法違規(guī)問題要及時查明并處理，避免問題擴大化，給整個企業(yè)的管理工作造成影響。

（3）嚴(yán)控盤活行為，實現(xiàn)規(guī)范創(chuàng)收。房地產(chǎn)及土地資源的有效創(chuàng)收是國企房地產(chǎn)及土地資源管理在新形勢下的重要工作內(nèi)容之一，創(chuàng)收應(yīng)該做到靈活多樣，充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)及土地資源，也應(yīng)該時刻遵守法律法規(guī)，避免出現(xiàn)不規(guī)范行為。

第一，對盤活對象進行嚴(yán)格考察與劃分。凡屬于未閑置資產(chǎn)或仍在后期需要承擔(dān)經(jīng)營職能及服務(wù)職能的房地產(chǎn)資源不可作為盤活對象，避免后期管理失序，造成管理混亂。此外，對于有國有劃撥土地存疑的，應(yīng)切實查清產(chǎn)權(quán)歸屬，切忌盲目規(guī)劃。

第二，對可盤活資源進行有效分類。如辦公樓宇、廠房、宿舍、空置土地資源等，有效分類有利于制定更具針對性的盤活計劃：對優(yōu)良閑置房地產(chǎn)或大型資產(chǎn)可策劃有針對性的適租對象或者目標(biāo)客戶進行招租;針對出租困難的房地產(chǎn)要主動出擊，利用多種載體發(fā)布租賃信息或主動聯(lián)系意向客戶，擴大招租的受眾面，實現(xiàn)價值創(chuàng)造最大化;長期閑置或低效運營的資產(chǎn)通過產(chǎn)權(quán)流動、重組發(fā)揮效益，如對無使用需求的土地在充分理清產(chǎn)權(quán)歸屬的情況下，酌情進行出租出售或轉(zhuǎn)讓。由于國企所有土地規(guī)模普遍較大，為了便于統(tǒng)一管理，出租出售或轉(zhuǎn)讓活動應(yīng)采用公開招投標(biāo)方式進行，嚴(yán)格按照相關(guān)政策法規(guī)及企業(yè)內(nèi)控要求，通過資產(chǎn)評估和預(yù)算管理來實施資產(chǎn)收益的收繳，避免經(jīng)辦人與投標(biāo)方暗箱操作，確保盤活行為能夠為企業(yè)創(chuàng)造最大化價值。

第三，建立多渠道、多形式的盤活方案。在房地產(chǎn)資源及土地資源對外出售出租或轉(zhuǎn)讓過程中，也應(yīng)當(dāng)充分考慮企業(yè)自身發(fā)展需要和實際情況，通過轉(zhuǎn)出行業(yè)意向設(shè)計，在篩選具有接收資格企業(yè)的同時，有針對性地挑選能夠借助出售出租或轉(zhuǎn)讓資源，使其與企業(yè)本身建立良好合作關(guān)系或幫助企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)及營運項目拓展的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，從而借助資源盤活，為企業(yè)本身的經(jīng)營運作開拓更廣闊市場空間。例如在政府宣貫縮減“三公”費用政策的大環(huán)境下，關(guān)停部分位于繁華地段、房屋狀況良好，但長期處于虧損狀態(tài)的酒店等，轉(zhuǎn)型改造為辦公樓宇用于關(guān)聯(lián)單位集中辦公或?qū)ν獬鍪叟c租借，從而借助就近優(yōu)勢盤活資產(chǎn)，整體上節(jié)約了生產(chǎn)管理費用，提高了經(jīng)營效益。

第四，多種經(jīng)營，創(chuàng)新經(jīng)營。在房地產(chǎn)利用與盤活方面，企業(yè)本身也應(yīng)該進一步開闊眼界，不必始終將自身置于單純的房地產(chǎn)出讓方的立場。也可以結(jié)合當(dāng)前市場需求，將限制房地產(chǎn)資源作為一個契機，規(guī)劃綜合發(fā)展方案，主動牽頭，溝通社會資源及有意向企業(yè)進行綜合商業(yè)區(qū)建設(shè)，這樣不僅能夠確保限制資源的有效利用，同時也能夠為國企多種經(jīng)營、創(chuàng)新經(jīng)營開辟一條新的發(fā)展道路。

第五，加強績效考核與內(nèi)部審計。制訂獎懲措施、規(guī)范績效考核是促進盤活工作積極健康推進的重要輔助手段。獎懲分明的體制才可以形成有效的約束和激勵，敦促企業(yè)經(jīng)營班子將壓力轉(zhuǎn)化為主觀能動性。鑒于國企的特殊性質(zhì)，在盤活過程中不僅應(yīng)當(dāng)重視創(chuàng)收與效益提升等財務(wù)指標(biāo)考核，同時也必須重視管理綜合能力及社會形象等諸多非財務(wù)指標(biāo)的考核。所以，應(yīng)當(dāng)積極引入平衡記分卡機制，構(gòu)建以財務(wù)指標(biāo)為基礎(chǔ)，兼顧員工學(xué)習(xí)成長、內(nèi)部管理秩序提升、市場及消費者滿意度提升的綜合性績效考核體系。用客觀的報表數(shù)據(jù)支撐的業(yè)績水平作為考評依據(jù)，克服行政考核下的主觀性，避免“一刀切”的等級工資制度下的“不公平”。此外，在盤活工作開展過程中加強常態(tài)的主管單位監(jiān)督和第三方審計，規(guī)范管理層及操作層的言行十分必要。

3.推進企業(yè)管理信息化建設(shè)

現(xiàn)代企業(yè)管理質(zhì)量提升離不開信息技術(shù)的有效應(yīng)用，國企房地產(chǎn)管理與盤活更需要緊跟市場發(fā)展需要，貼合企業(yè)自身運作需要以及各部門具體生產(chǎn)經(jīng)營需要。通過企業(yè)計算機輔助管理網(wǎng)絡(luò)的建立與完善做到集中管理，打通資產(chǎn)基本情況、合同執(zhí)行情況、往來款項結(jié)算情況、涉稅事項等多個重要環(huán)節(jié)，每項信息定期追蹤與更新，確保信息真實有效，避免時間過長造成賬實不符。實現(xiàn)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范性管理、流程化管理，提升部門間信息傳遞速率，幫助管理部門各個崗位上的人員有效獲取準(zhǔn)確信息，管理及監(jiān)控跨區(qū)域房地產(chǎn)的日常運營情況、財務(wù)收支情況，有效解決空間差異問題上所帶來的時間瓶頸，真正有效地推進房地產(chǎn)及土地資源的管控與盤活的流程驅(qū)動，快速形成管理層所需要的關(guān)鍵業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，輔助領(lǐng)導(dǎo)決策，為企業(yè)帶來穩(wěn)定持續(xù)的價值收益。

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