試論在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)與措施研究

刁淑燕

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不斷的發(fā)展與進(jìn)步，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)重要時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。為了穩(wěn)步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一些列房地產(chǎn)調(diào)控政策，不斷完善住房制度，建立長(zhǎng)效機(jī)制。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)引起高度重視，分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素，找出解決方式，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)投資和其他產(chǎn)品投資存在著很大的差異，具有投資成本高、投資周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高、投資回報(bào)高、產(chǎn)業(yè)覆蓋范圍廣、綜合性強(qiáng)等特征。因此，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，具有十分重要的意義。

二、房地產(chǎn)投資特點(diǎn)及投資風(fēng)險(xiǎn)種類

（一）房地產(chǎn)投資特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資就是把資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等綜合產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以此來獲取不能確定的經(jīng)濟(jì)收益。首先，房地產(chǎn)投資具有高成本特點(diǎn)，一項(xiàng)投資動(dòng)輒上億元，是資金密集行業(yè)。其次，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，從項(xiàng)目拿地、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)到最后銷售，房地產(chǎn)整個(gè)的開發(fā)過程一般在2.5年以上。再者，由于房地產(chǎn)投資占用資金多，投資周期長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)鏈范圍廣，中間環(huán)節(jié)多，受原材料供應(yīng)、金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、購(gòu)買者需求等多因素影響，也增加了投資的風(fēng)險(xiǎn)因素，所以，房地產(chǎn)投資也具備高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的投資特點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及了很多風(fēng)險(xiǎn)類別，如：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)等等，一系列風(fēng)險(xiǎn)問題都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資造成嚴(yán)重的影響。在房地產(chǎn)投資過程中，主要包含了以下三種風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指物價(jià)在上升的同時(shí)，導(dǎo)致人們的購(gòu)買力也有所降低，對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入一般的人們而言，會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益減少。其次，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)同類型的樓盤供給過多，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了提高推廣成本以及樓盤直銷的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，主要是由于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)調(diào)查研究不全面產(chǎn)生的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)能力的主要風(fēng)險(xiǎn)就是銷售風(fēng)險(xiǎn)。再者，流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)指的是在固定的土地上，完成所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，但是其實(shí)體是不能移動(dòng)的。房地產(chǎn)占用資金多，進(jìn)而決定了房地產(chǎn)交易是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過程，這些都會(huì)影響房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。

三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素分析

（一）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

由于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目投資資金多，而開發(fā)時(shí)間少則2-3年，多則5年。所以，需要對(duì)于開發(fā)周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及消費(fèi)者需求等各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行詳細(xì)分析和預(yù)測(cè)，從而確定適宜的開發(fā)時(shí)機(jī)、產(chǎn)品類型。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的過程中，影響開發(fā)時(shí)機(jī)的最主要因素就是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速階段，各類房地產(chǎn)需求量大，市場(chǎng)也處于不斷發(fā)展的階段，在此時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可以獲取良好的收益。但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，就會(huì)增加失業(yè)率，降低收入，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，造成房?jī)r(jià)下跌，如果房產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)租售不出去，那么將會(huì)占用大部分的投資成本和資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，預(yù)期的收益也變成了虧損，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）政策因素

近十年來，由房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家推出了系列政策來調(diào)控市場(chǎng)。從2008年“4萬億”入市拉動(dòng)市場(chǎng)內(nèi)需，到2010年央行6次提準(zhǔn)2次加息，再到2016年提出“房子是用來住的，不是用來炒的”因城施策。通過短期的調(diào)控政策，大力推進(jìn)租賃市場(chǎng)，控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，完善住房供應(yīng)制度，從而推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的完善和健全。通過短期調(diào)控政策和長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)完善住房體制的同時(shí)，國(guó)家宏觀政策調(diào)控，也提升了房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)投資企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范處理有效方式

（一）加強(qiáng)可行性研究分析防范風(fēng)險(xiǎn)

規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措之一是前期市場(chǎng)盡調(diào)，通過多方面進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。首先，要做好政策研判，分析經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)形勢(shì)市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的發(fā)展和變化，預(yù)測(cè)國(guó)家政策的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次，要做好市場(chǎng)分析研究，了解區(qū)域土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品類型、市場(chǎng)需求種類，明確產(chǎn)品定位。再次，要做好項(xiàng)目可行性分析，進(jìn)行項(xiàng)目指標(biāo)、SWOT分析、成本測(cè)算、投資收益分析等測(cè)算，多方面進(jìn)行綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)。還要考慮開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的其他行業(yè)項(xiàng)目發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)性因素，比如：金融行業(yè)、建筑材料業(yè)等市場(chǎng)變化，都會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)和投資帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。通過以上一系列的有效手段最終達(dá)到降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）采用分散式投資來降低風(fēng)險(xiǎn)

通過分散投資區(qū)域、分散投資時(shí)間、和合伙投資方式降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)分擔(dān)投資區(qū)域是將房地產(chǎn)投資到不同的區(qū)域，從而防止區(qū)域性經(jīng)濟(jì)不景氣給投資帶來影響，從而減少風(fēng)險(xiǎn)。而分散房地產(chǎn)投資時(shí)間指的是確定以后合理的投資時(shí)間段，從而防止市場(chǎng)變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的巨大損失。其次，合伙投資也是常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式，合伙者共同對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行投資，最大程度地發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，從而規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢耘c金融部門合作，利用資金的優(yōu)勢(shì)，與外商合作，不僅可以獲得房地產(chǎn)開發(fā)政策優(yōu)惠，還能引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，因此，合伙投資是避免風(fēng)險(xiǎn)的有效方式之一。

五、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)是一個(gè)涉及行業(yè)和領(lǐng)域很廣泛的一個(gè)行業(yè)。在進(jìn)行投資的過程當(dāng)中，會(huì)出現(xiàn)不同的風(fēng)險(xiǎn)，投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資以前，應(yīng)該進(jìn)行全方面綜合的考慮和調(diào)查，根據(jù)企業(yè)實(shí)際需求，進(jìn)行全面的計(jì)劃，深入分析企業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。