蛋殼公寓為新青年安居“破題”

施然

2019年7月，王瀾從湖北師范畢業(yè)了，剛剛走出象牙塔的她，步入社會后遇見的第一件頭疼

事，不是找工作，而是租房。武漢的二房東提供的老舊小區(qū)臟亂差，傳統(tǒng)中介發(fā)布的房源有不少是虛假的，這讓她找房子時走了很多彎路。最后，好不容易找到了中意的房子，又被高額的中介費嚇退了。

“已經(jīng)畢業(yè)，就不想管家里要錢了，我擔心自己的工資都不夠房租?！辈粌H如此，王瀾還擔心押金到最后要不回來。

在我國，像她這樣急需租到合適房子的高校畢業(yè)生每年都在增加。從2018年開始，我國的應(yīng)屆高校畢業(yè)生就超過了800萬，其中大部分面臨著畢業(yè)租房問題。

2019年9月，人民網(wǎng)輿情數(shù)據(jù)中心與蛋殼公等聯(lián)合發(fā)布了國內(nèi)首部《大學(xué)畢業(yè)生租住藍皮書》（簡稱《藍皮書》）?！端{皮書》中對全國多省市高校聚集地的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生進行了抽樣調(diào)查，調(diào)查顯示，大專到碩士學(xué)歷的畢業(yè)生選擇租房的占比都在95%以上，租房需求和意愿都非常明顯。

新中國成立70年來，我國政府在極其快速的城市浪潮下，一直致力于解決14億人口的居住問題。與此同時，新問題也陸續(xù)顯現(xiàn)。

1998年房改后，我國住房市場真正開啟了商品化競爭時代，此后20年，雖然老百姓的住房條件與品質(zhì)得到了極大提高，但是，居高不下的房價也讓很多年輕人“望房興嘆”。

對于剛剛畢業(yè)的大學(xué)生來說，短時間在一線城市買下一套屬于自己的住房已成難以企及的夢想。因此，租房就成為他們的首選。

但我國住房租賃市場供給有限，質(zhì)量堪憂，而且中介亂象不斷，如何擴大市場有效供給，滿足高校畢業(yè)生的租房需求，保障居住品質(zhì)，成為亟待解決的社會難題。

近兩年，機構(gòu)化長租公的出現(xiàn)為解決我國住房租賃問題提供了新的思路。

圖1：應(yīng)屆畢業(yè)生選擇合租的主要考慮

舊貌換新顏

長租公真正走入人們的視野是近幾年的事情，與傳統(tǒng)中介或二房東相比，長租公主打精細化運營，房源真實、價格合理、配套全新、裝修個性、服務(wù)到位，受到了90后的追捧。

業(yè)內(nèi)的一個共識，雜亂的城中村、老舊的小區(qū)、空置的商品房，在不少優(yōu)秀的長租公品牌的改造運營下，為都市年輕白領(lǐng)，以及畢業(yè)生們提供多元化的居住體驗。

比如，北京的很多空置房屋都是上世紀八九十年代建成的，這些房子的墻皮脫落，衛(wèi)生間的瓷磚花色老氣，水管生銹，地板開裂，改造難度非常大。張立娟是蛋殼公的一位房屋產(chǎn)品設(shè)計師，經(jīng)常熬夜反復(fù)修改設(shè)計圖紙，已經(jīng)成為她工作的常態(tài)。她坦言，品牌公的設(shè)計師在做舊房改造時特別要關(guān)注的是，把錢花在刀刃上，讓房屋品質(zhì)和用戶體驗最大程度得到提升。

從2015年創(chuàng)立之初，蛋殼公就開始利用互聯(lián)網(wǎng)科技，進行原始底層數(shù)據(jù)框架的搭建，以實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計和供應(yīng)鏈系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同。

如設(shè)計研發(fā)部門能夠通過大數(shù)據(jù)技術(shù)抓取過往數(shù)據(jù)，拿出改造過的不同狀態(tài)的房屋與正在設(shè)計的房屋進行分析、對比、測試，隨后，針對特定房屋狀態(tài)給出最優(yōu)的解決方案。

如蛋殼公的房屋產(chǎn)品設(shè)計師與施工端的網(wǎng)絡(luò)協(xié)同。當施工端按照標準及規(guī)范在系統(tǒng)中上傳施工照片時，設(shè)計師就可以多次遠程查看房屋當前狀態(tài)，以及需要整改的部分。

目前，這種協(xié)同工作模式能保證蛋殼公在全國不同城市的幾萬個工地同時順利開工，不僅減少了設(shè)計師多次到場的監(jiān)理環(huán)節(jié)，還有效提高了團隊的工作效率，也為后期驗收、整改提供了數(shù)據(jù)支持。

現(xiàn)在，長租機構(gòu)+互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展模式，正在深刻地改造著傳統(tǒng)住房租賃市場，品牌長租公已經(jīng)成為推動租住品質(zhì)升級的生力軍。

黨的十九大報告中，中央提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。監(jiān)管層希望長租公這股創(chuàng)新風潮，可以打破行業(yè)沉疴，并盤活存量房，為城市的舊城改造，年輕人的住房質(zhì)量提高做出貢獻。

但長租公的長遠發(fā)展，品質(zhì)化改造對于現(xiàn)在的年輕人來說或許只是開始，體驗與服務(wù)才是關(guān)鍵。

不是租房而是尋家

《藍皮書》顯示，以應(yīng)屆畢業(yè)生為代表的青年群體，在租房過程中，更加注重個人私密空間、居住條件和居住體驗，其背后，是新一代年輕人對高質(zhì)量的租住產(chǎn)品和服務(wù)的要求。

葉維在上海一家地產(chǎn)公司工作，已經(jīng)是第二次租住蛋殼公的房子了。作為都市白領(lǐng)的他，其實有自己的房子，但是，家離工作的地方太遠，每天都要穿過大半個城去上班，所以，他選擇在單位附近租住。

葉維也和傳統(tǒng)中介一起看過房，不是貨不對版，就是服務(wù)不專業(yè)，最后，再次選擇蛋殼就是因為很多品質(zhì)與服務(wù)細節(jié)打動了他。

在房子敲定后，蛋殼公的工作人員提出主動幫他搬家，還幫他和物業(yè)溝通，聯(lián)系車位。通過“蛋殼公”手機App，葉維可以預(yù)約多種生活服務(wù)，如燈泡壞了，一鍵操作，便有服務(wù)人員到家解決。

而王瀾最后聽朋友推薦，也選擇了蛋殼的一間公作為步入社會的第一個“家”。

與很多中介的房子相比，蛋殼公家電全新，不收中介費，而且配有專門的管家，撥打400客服電話也很方便。這讓王瀾很心動，“我們最怕麻煩了，本來工作就很忙，住在這里很多事情就比較省心。”

蛋殼公合租房源的公共區(qū)域，有優(yōu)質(zhì)保潔服務(wù)，為了不影響租客生活，保潔員一般會將打掃時間與租客在家的時間錯開。

蛋殼公創(chuàng)始人兼CEO高靖認為，互聯(lián)網(wǎng)科技+精細化服務(wù)是未來長租公的核心競爭力。

為了提高精細化服務(wù)的水平，蛋殼公近兩年招聘了很多服務(wù)管家。他們普遍年輕且文化素質(zhì)較高，平均年齡在25歲左右，很多是95后。

他們的主要工作是幫助租客辦理退換租以及相關(guān)費用算，日常維系好與租客的關(guān)系，幫助租客解決生活中遇到的各種問題。

陳天琪是蛋殼公杭州蕭山某小區(qū)的服務(wù)管家，因工作需要，手機24小時都是開機狀態(tài)。她曾在凌晨3點接到租客電話，因為密碼鎖電池沒電了，租客打不開房門。那天，她胡亂穿上衣服，騎上電瓶車就迅速趕到了十幾公里外的小區(qū)。

其實，蛋殼公提供的服務(wù)遠不止這些，租客半夜房子漏水、停電，甚至生病，都可以隨時呼叫服務(wù)管家來解決。

蛋殼公服務(wù)管家的招聘標準很嚴格，而且，管家的活又非常不好干，需要應(yīng)聘者執(zhí)行力、溝通能力都要強，還要有超前服務(wù)意識。不是用戶提出需求才解決問題，而是在用戶需要之前，先想到問題。

劉德超在蛋殼公做服務(wù)管家近兩年了。他告訴記者，現(xiàn)在不僅蛋殼，很多長租公都有管家服務(wù)，同業(yè)競爭的好處就是每個管家都充滿了危機感，從而能不斷地提升服務(wù)品質(zhì)。

蛋殼公還推出了一套以用戶體驗為主的考核制度，主要考核點在于租客問題的解決時效、租客對管家工作的認同情況等。

為了更好地提升管家的服務(wù)質(zhì)量，蛋殼公內(nèi)部還規(guī)定了每周例會上進行復(fù)盤，對管家的工作得失進行經(jīng)驗總，并定期開辦培訓(xùn)課程，教授服務(wù)的標準化流程。

不僅如此，蛋殼公的城市負責人每周都會跟不同的管家，深入到不同的房間，對服務(wù)質(zhì)量做好抽檢和調(diào)研。

除了服務(wù)管家，蛋殼公還有自己的空氣質(zhì)量工程師、維修師傅、出房管家等，為租客提供從選房、看房、簽約、入住、售后等全流程服務(wù)。

高靖表示，精細化的服務(wù)為蛋殼帶來了正面評價，這些都會在未來對續(xù)租率產(chǎn)生正向的影響。不過要提高長租公的入住率，直擊用戶痛點，讓高品質(zhì)服務(wù)深入到大多數(shù)青年人的生活中，還要解決租房成本高的問題。

圖2：應(yīng)屆畢業(yè)生可接受租金范圍分布

圖3：應(yīng)屆畢業(yè)生能夠接受租金占月收入比例的分布

人才戰(zhàn)標配

《藍皮書》指出，合租、月付仍是2019年應(yīng)屆畢業(yè)生的租房主要選擇。65.8%的應(yīng)屆畢業(yè)生自己支付租金，對租金敏感度較強。約九成畢業(yè)生希望租金不超過3000元，近半畢業(yè)生租金預(yù)期不超過1500元。

“每一年租房市場上的主力軍，都是剛剛離開校園的大學(xué)生，他們對租房價格比較敏感。而提供性價比高的長租公，能改變年輕人的生活質(zhì)量，讓他們無后顧之憂地工作和生活，并創(chuàng)造更大的社會價值?！?/p>

《藍皮書》項目的主要負責人，人民網(wǎng)輿情數(shù)據(jù)中心副總編輯劉鵬飛說道。

為此，不少長租公在今年推出了優(yōu)惠計劃，如蛋殼公的“椋鳥計劃”已經(jīng)連續(xù)開展了四年，累計惠及全國百萬畢業(yè)生，租金優(yōu)惠金額超過億元。

十九大之后，人才興國戰(zhàn)略受到了各地方政府的重視，城市之間的競爭也慢慢演變成人才競爭。

為青年人提供健康、安全、舒適的居住環(huán)境，是一個城市“軟實力”的證明。為了吸引人才、留住人才，地方政府開始主動出擊，也推出了很多租房優(yōu)惠政策。

近日，武漢洪山區(qū)住房保障和房屋管理局就與蛋殼公等長租機構(gòu)進行了合作，推出人才公項目。目前，蛋殼公在該項目中首批已供應(yīng)646間房源，符合條件的大學(xué)畢業(yè)生申請入住，將享受到政府提供的30%租金補貼。

這種合作模式可謂雙贏，不僅讓地方政府留住了人才，也讓蛋殼公增強了自己的品牌認知度和好感度。其用戶群，以21歲-29歲年輕群體為主，本科及以上學(xué)歷超過了90%，這與申請人才公的大學(xué)生群體高度吻合。

70年來，中國老百姓的租住條件發(fā)生了翻天覆地的變化。2018年，我國城市人均居住面積達到39平方米，與1978年相比擴大了10倍以上。隨著居住面積的擴大，老百姓對租住體驗的要求

越來越高。尤其是年輕人，消費升級對于他們已經(jīng)不是口頭概念，更多的是要真正體驗到服務(wù)為生活帶來的改變。

一個業(yè)內(nèi)公認的數(shù)據(jù)是，機構(gòu)化運營的長租公在整個住房租賃市場的滲透率只有3%-5%，而在發(fā)達國家，這個數(shù)字能達到40%-60%。如果將來，行業(yè)能得到更規(guī)范更健康的發(fā)展，將大大改善我國居民特別是年輕人的租住水平，讓他們不僅住得舒適，更住得開心。

根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告》，預(yù)計2030年全國租賃人口將達2.7億人，對應(yīng)的租金成交總額將達4.2萬億元。

市場很大，目前來看，整個長租公市場還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，需要更多的政策鼓勵和扶持。