我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問(wèn)題與對(duì)策

崔巍

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的一項(xiàng)重要事業(yè)，我國(guó)也致力于推進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)金融搞得風(fēng)生水起，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也已經(jīng)成為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的首要任務(wù)，但不得不說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的整體質(zhì)量不佳，創(chuàng)新過(guò)程當(dāng)中的問(wèn)題突出且遲遲未能得到妥善解決，為了盡快解決上述問(wèn)題，本文從房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能入手，圍繞該功能闡明了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一系列問(wèn)題，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融 金融創(chuàng)新 解決對(duì)策

一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能分析

（一）推進(jìn)資金流通。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新為消費(fèi)者帶來(lái)了更多品類的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，也降低了進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的門檻，這樣為消費(fèi)者帶來(lái)了更多選擇，提升了服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)，也能吸引那些消費(fèi)層次較低的消費(fèi)者，擴(kuò)大受眾范圍。當(dāng)消費(fèi)者的選擇權(quán)更多或者有更多的消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)會(huì)變得更加活躍，資金流通自然更加通暢、快速，市場(chǎng)繁榮度也會(huì)相應(yīng)提升。

（二）促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)降低。隨著時(shí)代的發(fā)展進(jìn)步，科技與信息成為各行各業(yè)的必需品。房地產(chǎn)金融作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)金融的重要角色自然也不能固步自封，相反，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還要用大量的、最新的信息科學(xué)技術(shù)武裝自己。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融創(chuàng)新的科技含量高，所以其能夠推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)科學(xué)運(yùn)轉(zhuǎn)、正確運(yùn)營(yíng)，也無(wú)形中使得房地產(chǎn)內(nèi)部潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)得到遏制。另一方面，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新意味著不合時(shí)宜的金融產(chǎn)品、金融服務(wù)會(huì)被革除，而這些老舊產(chǎn)品內(nèi)部隱含的風(fēng)險(xiǎn)往往最多，及時(shí)革除恰好能及時(shí)遏制這些風(fēng)險(xiǎn)蔓延。同時(shí)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也意味著現(xiàn)代化的金融產(chǎn)品源源不斷到來(lái)，這些大量的新產(chǎn)品將會(huì)稀釋金融風(fēng)險(xiǎn)，分擔(dān)原來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提升社會(huì)福利水平。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能就是能提升社會(huì)福利水平，這也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的獨(dú)特之處。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的目的之一就是為消費(fèi)者提供更多樣化的金融產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，所以說(shuō)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的這一優(yōu)勢(shì)能夠拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，為整個(gè)社會(huì)創(chuàng)收，社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升后社會(huì)福利自然提升，而社會(huì)福利提升后一些消費(fèi)者又會(huì)購(gòu)買房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如此便形成了一個(gè)良性循環(huán)，可見(jiàn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能是非常突出的。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問(wèn)題

（一）我國(guó)房地產(chǎn)信貸資金風(fēng)險(xiǎn)集中。在我國(guó)，商業(yè)銀行得以發(fā)展壯大的很大一部分原因在于政策的扶持，有了政策扶持，再加上銀行自身的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)銀行很快成為我國(guó)金融市場(chǎng)的主角。而基金、證券、信托的發(fā)展卻較為緩慢，逐漸與商業(yè)銀行拉開了差距。在這種情況下，商業(yè)銀行承擔(dān)著九成以上的房地產(chǎn)信貸資金風(fēng)險(xiǎn)，而基金、證券、信托等金融產(chǎn)品由于先天不足，所以很難為商業(yè)銀行分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?？傊虡I(yè)銀行要承擔(dān)的房地產(chǎn)信貸資金風(fēng)險(xiǎn)巨大，而一旦商業(yè)銀行出現(xiàn)問(wèn)題，將給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)致命打擊。再加上互聯(lián)網(wǎng)金融不斷沖擊傳統(tǒng)商業(yè)銀行，商業(yè)銀行自身的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)上升，進(jìn)而給房地產(chǎn)金融帶來(lái)不小的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一。我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新剛剛開始，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)且經(jīng)驗(yàn)不足，所以創(chuàng)新出的產(chǎn)品較為單一，未能形成多層次的金融產(chǎn)品格局，相反，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新出的金融產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，與其原來(lái)的宗旨相悖，也未能吸引更多的消費(fèi)者。另一方面，我國(guó)相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品都是住房按揭類型的，但是與之配套的住房信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品一直未出世，這是非常不合理的，也導(dǎo)致房地產(chǎn)信托資金一直不寬裕，破壞了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新原本的節(jié)奏。

（三）一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)差距較大。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)自身開發(fā)水平不足，現(xiàn)在只開發(fā)出了一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，而二級(jí)市場(chǎng)是剛開發(fā)出的，功能還不健全，基礎(chǔ)也較為薄弱;一級(jí)市場(chǎng)可以說(shuō)是起到了“挑大梁”的作用，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸趨向飽和，很難再為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新貢獻(xiàn)源源不斷的資源了。可以說(shuō)，市場(chǎng)發(fā)展不平衡是阻礙房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的又一絆腳石。另外，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與商業(yè)銀行關(guān)系緊密，房地產(chǎn)金融對(duì)銀行資金的依賴性非常強(qiáng)，而商業(yè)銀行自身的弊端給房地產(chǎn)金融也帶來(lái)了較大的消極影響，在現(xiàn)在這種嚴(yán)峻情勢(shì)下，商業(yè)銀行難以為日益碰撞的房地產(chǎn)行業(yè)輸送源源不斷的資金，這一情況影響了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，更阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的持續(xù)推進(jìn)。

（四）金融創(chuàng)新缺乏人才支撐。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新并非易事，為了給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來(lái)多種多樣的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，就必須要有技術(shù)的支持和高精尖人才的支撐。但是，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面的人才十分緊缺，許多人僅具有金融專業(yè)知識(shí)卻缺少靈感和創(chuàng)新意識(shí)。同時(shí)，我國(guó)高校也尚未開設(shè)涉及金融創(chuàng)新的專業(yè)課程，僅有類似金融課程。所以社會(huì)上的大多人才未接受過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新缺乏概念，更無(wú)從下手，這同樣是制約我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一大難題。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對(duì)策

（一）建立系統(tǒng)化科學(xué)化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新體系。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過(guò)程中，為了少走彎路也為了提升創(chuàng)新的效率，可以適當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成果，逐漸形成具有我國(guó)特色的多元化發(fā)展格局。首先，我國(guó)房地產(chǎn)貸款的整體水平有待提升，而我國(guó)的國(guó)家綜合財(cái)力雄厚，但大部分居民的收入水平一般，所以，國(guó)家要為房地產(chǎn)貸款擔(dān)保出力。具體來(lái)說(shuō)，各地政府可以打造當(dāng)?shù)氐淖》抠J款擔(dān)保部門為廣大居民提供擔(dān)保，這樣能夠一定程度上分擔(dān)房地產(chǎn)金融要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，此外，由于房?jī)r(jià)持續(xù)走高，許多居民已經(jīng)適應(yīng)了租房這一生活方式，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)出租房的需求也日益膨脹，而我國(guó)房地產(chǎn)金融更側(cè)重新建住房，對(duì)租賃住房的管理、建制不足，所以，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新要實(shí)現(xiàn)新建住房、二手房、出租房三者協(xié)同發(fā)展，不能忽視三者當(dāng)中的任何一個(gè)。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的波動(dòng)一向較大，這影響了居民生活，也不利于金融創(chuàng)新，為此，要建立一個(gè)房地產(chǎn)金融穩(wěn)步發(fā)展的協(xié)調(diào)機(jī)制和房地產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，使得房地產(chǎn)金融能夠減少大波動(dòng)，發(fā)展得更加平緩，也能使得住房抵押貸款擁有保險(xiǎn)，減少資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不能僅僅把目光停留在自己身上，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)、金融市場(chǎng)、銀行業(yè)，還與居民有利益聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新既要在房地產(chǎn)業(yè)和金融市場(chǎng)上下功夫，還要提高居民的住房貸款質(zhì)量。為此，建立房地產(chǎn)金融資金管理部門來(lái)幫助居民科學(xué)規(guī)劃資金、貸款是十分必要的，這樣一來(lái)，居民對(duì)資金的規(guī)劃也不再盲目，對(duì)住房貸款也有了更清楚的認(rèn)識(shí)，一定程度上能夠減少居民貸款給房地產(chǎn)金融帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）集中力量進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。如上文所述，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品未能實(shí)現(xiàn)多樣化態(tài)勢(shì)，產(chǎn)品單一問(wèn)題十分突出，為此，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新力度是提升創(chuàng)新實(shí)力的重要途徑，必須突破。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新首要要更新產(chǎn)品設(shè)計(jì)模式，因?yàn)殚_發(fā)全新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的難度較大，所以在創(chuàng)新過(guò)程中可以先推進(jìn)房地產(chǎn)替補(bǔ)產(chǎn)品的研發(fā)，房地產(chǎn)替補(bǔ)金融產(chǎn)品與原金融產(chǎn)品有相似之處，也是較易研發(fā)的，這樣也能暫時(shí)滿足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求，為開發(fā)全新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品延長(zhǎng)一部分時(shí)間。另一方面，研發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品不能僅僅局限于房地產(chǎn)和商業(yè)銀行，我國(guó)的信托、債券等金融工具也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ?，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過(guò)程中可以提升金融產(chǎn)品層次，也可以完善債權(quán)、信托等金融工具，使之為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新貢獻(xiàn)一己之力。

（三）發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)、優(yōu)化一級(jí)市場(chǎng)。如上文所述，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，在一級(jí)市場(chǎng)漸趨飽和的情況下，就要集中精力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)，使得二級(jí)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，此外，還要及時(shí)凈化一級(jí)市場(chǎng)的環(huán)境，及時(shí)剔除混亂、信用差的組織，爭(zhēng)取新的空間、引入信譽(yù)更好的企業(yè)或個(gè)人。推進(jìn)房地產(chǎn)金融資源優(yōu)化配置著眼點(diǎn)還是應(yīng)放在二級(jí)市場(chǎng)上面，只有完善二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施才能引進(jìn)更多、更優(yōu)質(zhì)的金融資源，使得房地產(chǎn)金融交易更加頻繁，進(jìn)而推進(jìn)資金流通更加頻繁，在一次次的交易中分散風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，在一次次的資金流通與積累當(dāng)中為金融創(chuàng)新提供資金支持和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不斷為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供推動(dòng)力。

（四）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)按揭款優(yōu)化。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)內(nèi)部，能夠一次性購(gòu)買住房的人群只占少數(shù)，大多數(shù)人都是通過(guò)按揭模式獲得住房的，所以，完善、優(yōu)化住房按揭款的各項(xiàng)規(guī)定能為金融渠道的拓展打下基礎(chǔ)。其次，要?jiǎng)?chuàng)新出現(xiàn)代化的房地產(chǎn)金融衍生品，金融衍生品本來(lái)就承擔(dān)著分散風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，而房地產(chǎn)金融衍生品能夠幫助房地產(chǎn)金融創(chuàng)新抵御掉一部分風(fēng)險(xiǎn)，還能豐富、完善二級(jí)市場(chǎng)，所以研發(fā)房地產(chǎn)金融衍生品是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過(guò)程中需要留意的。最后，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還需要拓寬自身的融資渠道。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)金融融資主要依賴的是銀行，為了拓寬融資渠道，商業(yè)銀行與信托也要適當(dāng)結(jié)合，幫助房地產(chǎn)金融創(chuàng)新解決難題。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)向前發(fā)展的制勝法寶。但我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展較短，實(shí)踐成果不多，所以與存在較多的問(wèn)題。本文從房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問(wèn)題出發(fā)，提供了對(duì)應(yīng)的解決方案，希望能推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工作持續(xù)開展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 史嶸，孔麗，劉紅梅.金融集聚、金融創(chuàng)新與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間協(xié)同性——基于我國(guó)省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2019，766（3）：157-160.

[2] 潘德亮，謝潔華，李成青.強(qiáng)金融監(jiān)管形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)及創(chuàng)新發(fā)展思考[J].杭州金融研修學(xué)院學(xué)報(bào)，2018，No.254（5）：61-63.