基于AHP模糊法的房地產(chǎn)投資建設(shè)項目地段選擇研究

宋冀龍 程帥帥

摘? 要：文章針對目前房地產(chǎn)公司投資建設(shè)項目關(guān)于地段選擇所遇到的瓶頸，根據(jù)實際特點建立評價指標(biāo)體系。在層次分析法

（AHP）求出其相關(guān)指標(biāo)權(quán)重的基礎(chǔ)上，運用模糊綜合評判法，得出待選地段的模糊評估值，對比選出最符合房地產(chǎn)公司實際需要的地段。結(jié)果表明，該方法在地段選擇中的運用是有效的，對于解決房地產(chǎn)項目地段選擇問題提供了很好的理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：層次分析法（AHP）;模糊綜合評判法;地段選擇

中圖分類號：TU984? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? ? ?文章編號：2095-2945（2019）27-0068-04

Abstract： In view of the bottleneck encountered in the selection of sections in the investment and construction projects of real estate companies， this paper establishes an evaluation index system according to the actual characteristics. On the basis of the analytic hierarchy process （AHP） to calculate the weight of the relevant indicators， using the fuzzy comprehensive evaluation method， the fuzzy evaluation value of the selected location is obtained， and the location that best meets the actual needs of the real estate company is selected. The results show that the application of this method in location selection is effective， and provides a good theoretical basis for solving the problem of real estate project location selection.

Keywords： analytic hierarchy process （AHP）; fuzzy comprehensive evaluation method; location selection

引言

房地產(chǎn)建設(shè)項目投資往往有多個地段可供選擇，每個地段的選擇關(guān)乎項目的市場運營情況。房地產(chǎn)項目公司對地段選擇必須要進(jìn)行可行性研究，在項目建設(shè)的必要性、項目技術(shù)的可行性以及項目經(jīng)濟(jì)合理性的基礎(chǔ)上進(jìn)行地段的選擇。如今房地產(chǎn)項目公司面臨的主要問題在于多地段的可行性研究都滿足相應(yīng)的指標(biāo)要求，但項目公司的領(lǐng)導(dǎo)層在決策上出現(xiàn)一定的分歧，導(dǎo)致項目建設(shè)難以進(jìn)行，項目收益可能達(dá)不到最滿意化。本文研究在項目可行性研究滿意的基礎(chǔ)上，查閱有關(guān)地段選擇的文獻(xiàn)資料[1-5]，本文根據(jù)房地產(chǎn)項目地段的特點，結(jié)合相關(guān)的評價指標(biāo)，運用層次分析法（AHP，analytic hierarchy process）和模糊綜合評判法（fuzzy comprehensive evaluation）對兩個地段進(jìn)行客觀評價，對比得出合理結(jié)果。

1 方法介紹

1.1 層次分析法原理步驟

（1）建立多層次分析結(jié)構(gòu)

該結(jié)構(gòu)一般包括目標(biāo)層，準(zhǔn)則層和方案層。目標(biāo)層是指決策目標(biāo)層，確定該系統(tǒng)的總目標(biāo)，位于層次最上方;準(zhǔn)則層是指基于目標(biāo)任務(wù)的條件下，按照一定的指標(biāo)性質(zhì)進(jìn)行分類，得到一系列的準(zhǔn)則（子準(zhǔn)則）;方案層是指層析分析結(jié)構(gòu)的最底層，該層具有若干方案。

（2）建立兩兩比較的判斷矩陣

判斷矩陣是指基于上層元素條件下，本層次元素之間相對重要性的比較，對于一般的單一準(zhǔn)則，采用1～9標(biāo)度法進(jìn)行判斷。

（3）計算判斷矩陣的最大特征值及歸一化特征向量

對判斷矩陣A的每一列向量進(jìn)行歸一化，得到

（1）

特征向量為

最大特征值？姿max為

（3）

（4）計算單排序權(quán)向量并做一致性檢驗

稱C.I.為一致性檢驗指標(biāo)，n為判斷矩陣中元素個數(shù)。R.I.平均隨機(jī)一致性檢驗指標(biāo)值，參考表1。

當(dāng)C.R.<0.1時，認(rèn)為判斷矩陣A的一致性是可以被接受的，即認(rèn)為判斷矩陣A=（aij）近似滿足一致性。

（5）計算遞階層次組合判斷的一致性檢驗

1.2 模糊綜合評判法步驟

（1）確定評價對象的P因素集和評判集V

因素集P={P1，P2，…，P？琢}，？琢為指標(biāo)（是指所有指標(biāo)）個數(shù)，本文因素集P共有14個子指標(biāo)（子準(zhǔn)則層內(nèi)）。評判集V是指各因素相應(yīng)的評語組成的集合，該集合一般由專家對各因素具體指標(biāo)值進(jìn)行評判，得到評判集V={V1，V2，…，Vm}，m為評判集個數(shù)。本文的評判集為V={非常滿意，比較滿意，一般，比較不滿意，非常不滿意}，且賦予其特殊值為： V={5，4，3，2，1}。

（2）建立模糊關(guān)系矩陣R

元素（因素）集P中第？琢個元素對評判集V中第m個元素的隸屬度表示為R？琢m，則模糊關(guān)系矩陣為：

（3）進(jìn)行模糊綜合評價

式中：W為由AHP得來的所有指標(biāo)的權(quán)重集;R為模糊關(guān)系矩陣， ？滋為模糊隸屬度，？茲為模糊評估值，代表評價結(jié)果。

2 應(yīng)用舉例

某房地產(chǎn)公司欲在西安市二環(huán)邊界上投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，項目類型為居住和商用，目前有兩個地段可供選擇。該房地產(chǎn)公司委托項目可行性研究機(jī)構(gòu)對這兩個地段進(jìn)行可行性研究，發(fā)現(xiàn)兩個地段項目的可行性均滿足相關(guān)要求，對該公司決策層帶來了一定的決策困擾。根據(jù)地段選擇的因素，建立房地產(chǎn)建設(shè)項目地段選擇指標(biāo)體系。具體如圖1所示。

（1）準(zhǔn)則層和子準(zhǔn)則層中各指標(biāo)權(quán)重的確定采用AHP方法，下面結(jié)合專家們協(xié)商一致的判斷比重，給出判斷矩陣，利用Matlab軟件計算判斷矩陣的最大特征值和相應(yīng)的特征向量（權(quán)重），并做一致性檢驗，結(jié)果見表2-7。

表2 準(zhǔn)則層的判斷矩陣與一致性檢驗

表3 建設(shè)條件B1判斷矩陣與一致性檢驗

表4 前期費用B2判斷矩陣與一致性檢驗

表5 安全與綠化條件B3判斷矩陣與一致性檢驗

表6 市場運營B4判斷矩陣與一致性檢驗

表7 社會效益B5判斷矩陣與一致性檢驗

（2）對本項目的準(zhǔn)則層而言，有

C.I.1=0.03735，R.I.1=1.12，C.R.1=0.033

根據(jù)（5）～（7）式得出

因為C.R.2<0.1，所以，遞階層次結(jié)構(gòu)在2層水平上有滿意的一致性。

（3）通過問卷調(diào)查，對各個因素做出決策專家的評語判斷，將各因素的評判出現(xiàn)次數(shù)除以人數(shù)（10人），得到模糊關(guān)系矩陣R，該房地產(chǎn)建設(shè)項目地段共有兩個地方（方案）可供選擇，分別給出模糊關(guān)系矩陣R1和R2。

得到模糊隸屬度和模糊評估值：

評估值為3.793。

評估值為4.088。

通過對比，按照最大隸屬度準(zhǔn)則和置信度準(zhǔn)則（？姿=0.6）比較，兩項目的地段選擇都是比較滿意，不具有區(qū)分度，按照模糊評估值準(zhǔn)則判斷，第2個項目地段選擇的評估值要高于第1個項目地段選擇的評估值，在第1個項目地段選擇達(dá)到基本滿意條件下，該房地產(chǎn)公司的決策領(lǐng)導(dǎo)們更加傾向于第2個項目地段的選擇。

3 結(jié)束語

本文根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項目地段選擇的特點，建立相應(yīng)的指標(biāo)體系，結(jié)合層次分析法和模糊綜合評價法，得到各個方案（地段選擇）滿意度的評估值。兩種方法結(jié)合起來保證了評價結(jié)果的準(zhǔn)確性，為當(dāng)房地產(chǎn)建設(shè)項目領(lǐng)導(dǎo)層決策沖突問題出現(xiàn)時，提供了合理的解決方案，同時在滿足可行性研究的前提下，實現(xiàn)項目最滿意的決策。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬麗麗，田淑芳，王娜.基于層次分析與模糊數(shù)學(xué)綜合評判法的礦區(qū)生態(tài)環(huán)境評價[J].國土資源遙感，2013，25（3）：165-170.

[2]肖琳，張璐，程碩，等.層次分析法在沼氣廠址選擇中的應(yīng)用[J].價值工程，2011，36（4）：67-68.

[3]陸斌.A大型火力發(fā)電廠廠址選擇研究[D].長春：吉林大學(xué)，

2014：11-52.

[4]王華.建設(shè)項目評估[M].北京：北京大學(xué)出版社，2008，8：88-97.

[5]王麗麗.模糊數(shù)學(xué)法結(jié)合層次分析法用于清潔生產(chǎn)潛力評估研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2010：1-51.