淺析縣城房價(jià)上漲的原因及預(yù)估

朱成林

摘 要：縣是我國最基本的行政單元，而房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)是我國縣域經(jīng)濟(jì)的主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對(duì)我國縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。目前對(duì)于一二線城市房價(jià)的研究已較多，而對(duì)于縣域房地產(chǎn)的研究還較少。

1 引言：近幾年來，國內(nèi)縣城房價(jià)出現(xiàn)高速上漲。正當(dāng)人們的目光緊盯著大城市的房價(jià)時(shí)，那些縣城的房價(jià)正以夸張的速度上升。本人所住的縣城，2014年房價(jià)僅在4000水平，而今年卻已突破7000，年增長接近15%，這個(gè)數(shù)字是中國經(jīng)濟(jì)增速（6.6%）的兩倍多，是本人所住縣增速（8.6%）的1.7倍。

按照傳統(tǒng)的解釋，房價(jià)上漲均可歸結(jié)為：城鎮(zhèn)化率的快速提高致使房地產(chǎn)市場供需失衡；開發(fā)商謀取超額暴利，以致房價(jià)扭曲；地方政府為了以地生財(cái)在土地出讓方面政策放寬；市場投資購買力大量涌入，使房地產(chǎn)泡沫越吹越大。筆者認(rèn)為，縣城房價(jià)的上漲固然與國內(nèi)總體房價(jià)上漲原因有類似之處，但從縣城本身來看，也有其特殊性。

2 縣城房價(jià)增長的經(jīng)濟(jì)原因淺析

2.1 來自農(nóng)村的需求

首先是結(jié)婚所需。這也算是縣城房產(chǎn)日益稀缺的主要原因，也是房價(jià)的主要“推手”。年輕人想結(jié)婚，女方首要的條件就是至少在當(dāng)?shù)氐目h城擁有一套房子，這也是當(dāng)下能夠入得丈母娘法眼的基本要求。前有農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼的拉力，后有農(nóng)村宅基地審批難度增加的推力，結(jié)婚在城里買房或租房，成了農(nóng)村結(jié)婚的首選。

2.2 大城市的替代品

近幾年國家逐步調(diào)控大城市房價(jià)，國家住建部明確要穩(wěn)定期、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)低價(jià)，現(xiàn)在的大城市的房價(jià)基本已經(jīng)成了一個(gè)定局，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)再增長，取而代之的是縣城猛漲。房子是剛需。對(duì)于沒房子且無力承擔(dān)大城市高額房價(jià)的人而言，周圍的縣城也是一種選擇。同樣是買房，大城市買一套房子的錢，在縣城購買兩套或多套房產(chǎn)，可最大降低因?yàn)槿嗣駧刨H值所帶來的損失。

3 縣城房價(jià)增長的政策原因淺析

3.1 去庫存漲價(jià)

2016年初開始，“去庫存”政策在各地落實(shí)。去庫存吸引大量的人口前來買房，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律一旦短期內(nèi)需求出現(xiàn)增值的話，而供應(yīng)量又沒有出現(xiàn)變化的話，那么價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)上漲，在這樣的背景下去庫存當(dāng)然會(huì)使得房價(jià)上漲。所以在去庫存開始之初可能買房會(huì)便宜點(diǎn)，但在去庫存發(fā)展到一定程度的時(shí)候房價(jià)就會(huì)出現(xiàn)上漲。

3.2 棚戶區(qū)改造貨幣化安置

貨幣化安置，是指在拆遷住宅房屋中，拆遷人將應(yīng)當(dāng)用以安置的房屋按規(guī)定折算成安置款，由被拆遷人選購住宅房屋自行安置的方式。

這個(gè)政策首先刺激的就是二手房。因?yàn)榉孔記]了，他們急需要有住的地方，這個(gè)時(shí)候能立馬搬進(jìn)去住的地方只有二手房，于是乎二手房市場人為創(chuàng)造出了眾多的需求。價(jià)格一旦上去，就會(huì)給很多人一種假象：這里的房子是有價(jià)值的。而價(jià)值，毫無疑問就是這些被創(chuàng)造出來的需求。

隨后跟進(jìn)的是新房。二手房市場的虛假繁榮造成了房價(jià)上漲，這個(gè)時(shí)候?qū)τ谑掷锊簧馘X的拆遷戶們來說，買房絕對(duì)是首選。二手房自己住，再買新房就是投資保值增值，很多拆遷戶買好幾套也是這個(gè)原因。

3.3 宅基地審批難度增加

隨著農(nóng)村土地管理法的修改，國家對(duì)于農(nóng)村土地的管控進(jìn)一步加強(qiáng)，杜絕農(nóng)民違規(guī)違法占用農(nóng)村耕地修建房屋，對(duì)于農(nóng)村閑置的建設(shè)用地也將會(huì)被收回，預(yù)留的機(jī)動(dòng)土地面積將會(huì)減少，這樣一來村委會(huì)也確實(shí)有可能沒有土地分給新的申請(qǐng)人。這無形中也增加了農(nóng)村人對(duì)縣城樓房的購買需求。

4 對(duì)未來縣城房價(jià)的預(yù)估

可以確定的是，如今縣城房價(jià)到達(dá)高點(diǎn)，接下來的一個(gè)階段里，小縣城房價(jià)肯定不會(huì)上漲了，因?yàn)樘蕹械囊蛩?，之后只剩市場供求關(guān)系了。

4.1，縣城少人口凈流入

小縣城一般都是經(jīng)濟(jì)落后，不活躍的地方，不然都像北上廣一樣，發(fā)展成世界聞名的城市了。城市發(fā)展沒有吸引力，自然人才就不會(huì)來。人口流入很少，沒有，甚至大幅度流出。在外打工的有本事的都住大城市了。房子屬于商品，沒有買賣就不會(huì)漲價(jià)。

4.2縣城改善性需求基本穩(wěn)定

縣城周邊都是農(nóng)村，剩余勞動(dòng)力充足。這些勞動(dòng)力大多早已經(jīng)外出打工進(jìn)入大城市了?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，老百姓都富有了。外地務(wù)工的人衣錦榮歸，第一需求就是改善住房。大多數(shù)人都在是縣城買房，孩子在縣城上學(xué)，老人帶孩子。然后繼續(xù)去大城市打拼。而這部分需求經(jīng)過了這十多年的發(fā)展，已經(jīng)基本和供給平衡。

全國那么多縣城，棚改作為最大的助推力量，基本在哪里開花，哪里的房價(jià)就會(huì)坐上火箭。絕大多數(shù)縣城缺乏這種沒有需求制造需求的基礎(chǔ)，房價(jià)繼續(xù)上漲已經(jīng)失去了動(dòng)力?？梢灶A(yù)見的是，當(dāng)這些棚戶改造的需求被消化后，若新增的需求還沒有出現(xiàn)，則小縣城房產(chǎn)開發(fā)也不多了。

4.3縣城房子少租賃市場

縣城的住戶都有自己的房子，無論好壞都是本地多年的居民，都有幾間自己的房屋。更重要的是城市小，出行距離很短，也沒有堵車的煩惱。所以租房需求很小，大部分住自己家里。少數(shù)的租賃需求價(jià)格也很低，無法實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)投資，增值的可能性。投資的附加值沒有，商品流通就小，投資人就少。

4.4，小縣城無二手房買賣

同樣小縣城的新房都已經(jīng)過剩了，很多房子都空置，過年，過節(jié)才回家住一下。本地居民買房，買新房的多，買二手房的很少。

5 總結(jié)

從客觀上而言，北上廣和江浙滬一帶的小縣城房價(jià)是具有一定上漲空間的，因?yàn)檫@些一二線城市的房子實(shí)在是太貴了，已經(jīng)超出了大部分人的消費(fèi)能力，但由于一二線房子是一種剛需，所以很多生活在一二線城市的人們會(huì)退而求其次，像核心城市的衛(wèi)星城去尋找住房，這在一定程度上會(huì)推升一、二線城市附近的小縣城房價(jià)上升。對(duì)于其他落后地區(qū)的小縣城的房價(jià)，雖然2019年房價(jià)不一定能夠出現(xiàn)大的波動(dòng)，但首先會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無市的局面，也就是說這些落后的小縣城房價(jià)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，但銷售交流起來并不順暢，價(jià)格喊得多，認(rèn)可的人少，最終會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的下跌。

綜上，小縣城房價(jià)肯定要回歸理性，回歸到原來的價(jià)值，目前小縣城的房價(jià)基本處于頂點(diǎn)。剛需盡量不要在這三年買房，持幣觀望最安全。