大數據運用于房地產土地評估領域的策略探討

許崇娟　呂晶

摘 要：“推進大數據戰(zhàn)略、推進數據資源開放共享”是近年來我國發(fā)展方略中的重要構成部分，這直接指明了大數據技術在我國未來發(fā)展規(guī)劃中的重要地位。目前，我國房地產行業(yè)發(fā)展結構在逐步調整，風險控制在房地產行業(yè)發(fā)展過程中起著至關重要的作用，而精確評估土地價值是房地產行業(yè)風險控制參考的核心要素。

關鍵詞：房地產;土地評估;大數據技術

房地產行業(yè)是我國國民經濟中的重要構成部分，對于民生、經濟發(fā)展均有著較大的影響，近些年，我國社會經濟發(fā)展呈“下行”發(fā)展趨勢，房地產行業(yè)正從“建筑業(yè)”朝著“金融業(yè)”的方向所轉型，“金融”成為了我國房地產行業(yè)發(fā)展的主要驅動力。大數據技術對于房地產行業(yè)來說是一個可靠的、有效的工具，可用其實現(xiàn)更加精準的土地價格評估、分析、測算，對于房地產行業(yè)發(fā)展風險控制來說有著至關重要的意義。因此，需要對大數據運用于房地產土地評估領域的策略進行系統(tǒng)性的分析，以為行業(yè)發(fā)展提供可靠借鑒。

一、大數據時代下的“估價”

大數據時代，“估價”領域發(fā)生了深刻的變化，一是互聯(lián)網搜索技術在信息發(fā)布平臺中的作用越發(fā)重要，交易案例、地塊數據、基準地價、搜索量等，能夠為使用者生成更加精準的參考信息數據，從而突破原有信息數據內容的限制，同時改變著地塊搜索者的工作方式;二是大數據技術的發(fā)展以及大數據和GIS等技術的整合，成為了估價行業(yè)所使用的新工具;三是大數據時代下，銀行業(yè)、中介業(yè)均在進行創(chuàng)新，國內目前已經利用大數據技術，創(chuàng)辦了諸多網站，如克瑞爾、房價網等，國外則有Coster、Zillow等，還有鏈家的在線評估系統(tǒng)等，均能夠通過技術方法實現(xiàn)精準化的土地價值評估、存量房評估[1]。

目前，房地產土地評估身處于一個信息爆炸的年代，信息數據相較于以往更加透明，從估價行業(yè)來看，房地產土地評估之所以專業(yè)，是因房地產土地評估者掌握了足夠的信息資訊，而目前行業(yè)逐步發(fā)展，行業(yè)內信息數據量逐步增多，房地產土地評估者信息不對稱的情況越發(fā)嚴重。傳統(tǒng)的房地產土地評估已經無法滿足當下的需求，房地產土地評估相關基礎數據、參數等均缺少足夠的支持，評估結果的可靠性有待商榷。

二、房地產土地評估數據構成

在大數據時代，房地產土地評估數據發(fā)生了一定的變化，根據這些數據的特征，可將其分為三類數據：一是靜態(tài)數據，如房地產交易信息、房產購置信息、主管部門統(tǒng)計信息、城市靜態(tài)POI數據、垂直網站開源數據等;二是動態(tài)數據，如百度路況的熱力數據、城市交通數據、點評數據、人口遷移數據等;三是房地產土地評估相關數據，如人口遷移數據、各個渠道消費數據等[2-3]?；ヂ?lián)網時代，上述三類數據量不斷增長，房地產土地評估通過挖掘這些數據之間的關聯(lián)，就能夠提高房地產土地評估的準確性，并為相關決策提供可靠參考借鑒。

三、大數據運用于房地產土地評估領域的策略

（一）豐富信息數據儲備

房地產土地評估是一項基于海量數據開展的工作，房地產土地評估需要有足夠的信息數據，通過分析不同類數據之間的關系，完成對土地數據的評估以及分析。如土地的權屬信息、入地實際利用類別、區(qū)域空間規(guī)劃、土地開發(fā)資質等，將這些數據經過標準化處理、降噪處理后，通過大數據技術分析數據的從屬關系，挖掘出數據之間的內在聯(lián)系。而在此之前，豐富的信息數據儲備就成為了房地產土地評估的基礎，房地產土地評估需要通過網絡技術、信息化技術等，采集多個方面的信息數據，搭建出多維度、多層次的數據倉庫，不斷納入官方統(tǒng)計數據、經濟數據、市場調研數據、城市基礎建設數據、配套設施數據、公交數據等[4]。

（二）提高專業(yè)估價水準

在大數據技術的影響下，房地產估值、土地估值可實現(xiàn)深度融合，專業(yè)估值要構建在具有完善數據庫管理系統(tǒng)、估價系統(tǒng)、估價流程、業(yè)務管理系統(tǒng)的基礎上，通過利用專業(yè)的技術方法、估價方法、數據計算模型，對海量信息數據進行分析，最終得出土地價值測算信息。還可通過基礎數據的檢索、匹配，實現(xiàn)土地在不同使用方法、環(huán)境下的價值測算，得出案例散點圖、價值走勢圖等。目前，國內房地產土地評估應用大數據技術已經取得階段性成果，這里以北京地區(qū)仁達房地產評估公司為例，該公司通過大數據技術、估值系統(tǒng)分析估價對象周邊土地的價值，并展示了動態(tài)化、可視化的信息數據，實現(xiàn)了跨區(qū)域的土地價值評估。仁達房地產評估公司采用的是特色化估值系統(tǒng)，其中涵蓋了諸多真實成交案例數據、掛牌案例數據等，并支持在線數據查詢等。想要大數據技術真正在房地產土地評估中發(fā)揮作用，務必要保證技術應用方法的專業(yè)性、有效性[5]。

（三）市場交易分析方法

市場交易情況、走勢決定了土地價值的增長以及下降，房地產行業(yè)發(fā)展取決于房地產的工序關系，在良好的市場環(huán)境下，企業(yè)回款效率可得到顯著提升，這有利于土地開發(fā)以及新項目的拓展，若是市場環(huán)境較差，企業(yè)在土地開發(fā)方面也會受到諸多影響，企業(yè)匯款效率因此降低。可充分整合商業(yè)數據、開源數據、不同時間段的房產屬性、房產成交額、房產成交量、房產成交時長等，判斷不同地區(qū)的房地產發(fā)展趨勢，結合GIS技術，分析房產配套設施對土地價格的影響權重。還可分析地區(qū)民眾年齡、財力、性別等基礎數據，判斷潛在消費者的實際需求，根據自身實際情況判斷土地開發(fā)價值、開發(fā)周期等。另外，利用商業(yè)數據，可構建起RFM模型，判斷區(qū)域人均消費水準、消費習慣、消費潛力，從而對土地的價值進行判斷以及預估。大數據技術在房地產土地評估的應用，關鍵在于對土地價值相關信息的分析，同時判斷出土地價值發(fā)展的趨勢以及狀態(tài)，構建起完善的價值評估體系，從而找到項目開展有可能會出現(xiàn)的風險。如今，大數據技術的應用越發(fā)完善，并取得了階段性應用成果，但與此同時，行業(yè)信息數據的價值也在不斷發(fā)生變化，行業(yè)競爭方式發(fā)生了變化，想要利用大數據技術提高房地產土地評估水準，需要盡快構建起數據中心，積極開發(fā)價值分析模型，實現(xiàn)對關鍵技術方法的攻關。

結束語：

綜上所述，對如今的房地產土地評估來說，大數據技術的應用有著至關重要的意義。應該盡快根據房地產土地評估的需求，構建其多維度、多層次的數據庫，并根據土地價值評估實際情況，創(chuàng)建數據分析模型，在實際應用中完善計算方法、分析方法。上文所述內容或相對粗淺，其中更為深入、具體的問題還需要廣大從業(yè)者在實踐中進一步探究。

參考文獻：

[1]李越.大數據下房地產土地價值評估的分析策略[J].建筑工程技術與設計，2019（8）：3575.

[2]朱品，王培娟，汪麗麗， 等.大數據下房地產土地價值評估的分析方法[J].價值工程，2018，37（10）：219-220.

[3]王文華，杜冬麗.大數據在房地產土地評估領域的應用[J].中國房地產，2017（010）：26-28.

[4]王文華，杜冬麗.智慧評估將成為 房地產估價行業(yè)的發(fā)展方向[J].中國房地產（市場版），2017（7）：64-67.

[5]董藝妮，江宣儒.探究大數據在房地產土地評估領域的運用[J].消費導刊，2018（2）：48-50.

作者簡介：

許崇娟，女，長春銀達房地產土地估價有限責任公司，研究方向為房地產、土地評估;呂晶，女，長春銀達房地產土地估價有限責任公司，研究方向為房地產、土地評估。