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    自食苦果的一房二賣(mài)

    2019-08-29 02:58:13黃祥李麗
    檢察風(fēng)云 2019年16期
    關(guān)鍵詞:居間虎丘房屋買(mǎi)賣(mài)

    黃祥 李麗

    由于房市的紅火,房?jī)r(jià)上漲速度之快、上漲幅度之大常常超過(guò)一般人的心理預(yù)期,因此也導(dǎo)致了一些利益至上者一房二賣(mài)。兩個(gè)買(mǎi)主誰(shuí)將擁有最終的購(gòu)買(mǎi)權(quán)?沒(méi)有買(mǎi)到房子的買(mǎi)家損失怎么辦?

    房?jī)r(jià)飛漲房主一房二賣(mài)

    2015年11月,在蘇州永年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)永年中介)的居間下,晏悟與李吉簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》,約定晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出賣(mài)給李吉,價(jià)格375萬(wàn)元。

    該別墅尚有銀行貸款未還清,需要找墊資公司墊資償還后才能辦理接下來(lái)的手續(xù)。由于墊資事宜一直未能落實(shí),直到2016年2月,才辦妥他項(xiàng)權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)。而在這不長(zhǎng)不短的3個(gè)月內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一日一價(jià),讓晏悟賣(mài)早了、賣(mài)低了的懊悔之心越來(lái)越盛。李吉多次催促晏悟辦理房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽、資金托管、過(guò)戶(hù)等手續(xù),但晏悟找各種借口拖延辦理。3月,晏悟告知永年中介,要求在原有房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上漲50萬(wàn)元,作為交易期間房?jī)r(jià)飛漲的補(bǔ)償。李吉得知后堅(jiān)決不同意。

    見(jiàn)李吉無(wú)意加價(jià),晏悟心中憤憤不平,心想:我這套別墅已經(jīng)上漲了100多萬(wàn),我只不過(guò)讓你加50萬(wàn),你都不肯答應(yīng),我真要在你一棵樹(shù)上吊死嗎?我眼睜睜地讓自己損失100萬(wàn)嗎?當(dāng)然不能!我又不是傻瓜。這樣想著,晏悟動(dòng)了重新找買(mǎi)家的心思,把這套別墅按照新行情在其他中介做了出售登記。房?jī)r(jià)越上漲,搶房的人越多,很快,就有新買(mǎi)主肖達(dá)上門(mén)看房,并表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)愿望。

    晏悟心中有鬼,也知道把前面的合同解除掉才能簽訂新的合同。3月27日,晏悟分別致函李吉和永年中介,稱(chēng)因李吉未按約支付房款,并已過(guò)合同約定的逾期時(shí)間,李吉嚴(yán)重違約,故晏悟解除合同。因地址錯(cuò)誤,該函未實(shí)際送達(dá)李吉而退回晏悟。

    與此同時(shí),李吉也感到了緊迫性,加緊采取法律手段維護(hù)自己的購(gòu)房權(quán)。3月28日,李吉委托律師致函晏悟:因晏悟已明確表示不再按原約定價(jià)格出售房屋,如想購(gòu)買(mǎi)房屋需加付50萬(wàn)元,晏悟該行為構(gòu)成違約,要求晏悟在7日內(nèi)與李吉辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管和過(guò)戶(hù)手續(xù)。該律師函于3月29日送達(dá)晏悟。

    李吉不敢耽誤,馬不停蹄地于3月29日至蘇州市虎丘區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)虎丘法院)起訴晏悟,要求其立即配合辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

    李吉的擔(dān)心果然不是多余的。2016年4月7日,在蘇州家貝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)家貝中介)的居間下,晏悟又與肖達(dá)簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)(居間)合同》,約定晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出售給肖達(dá),價(jià)格485萬(wàn)元。

    至此,晏悟?qū)崿F(xiàn)了多賣(mài)110萬(wàn)元的目的,也實(shí)際做出了一房二賣(mài)的行為。當(dāng)然,晏悟自始至終沒(méi)有向肖達(dá)告知房屋曾與李吉簽訂買(mǎi)賣(mài)合同且雙方存在糾紛。當(dāng)晏悟與家貝中介前去辦理相應(yīng)房產(chǎn)手續(xù)時(shí),發(fā)現(xiàn)房屋已因李吉在法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全被查封,家貝中介立即將該查封事宜告知肖達(dá)。紙包不住火了,晏悟攜其律師,于2016年4月28日與肖達(dá)進(jìn)行了溝通。晏悟及律師在溝通中多次表示系李吉違約,并表示已向李吉發(fā)送了解除合同的告知函。肖達(dá)很看好這個(gè)房子,也只能無(wú)奈地選擇相信。當(dāng)日,他們簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》,約定:待此房屋解除查封,訴訟案件結(jié)束后三十日內(nèi)再履行簽訂網(wǎng)簽合同、協(xié)助過(guò)戶(hù)等事宜。

    第一位買(mǎi)主獲得房屋所有權(quán)

    李吉訴晏悟的案件,虎丘法院分三次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。李吉指出:晏悟單方毀約的行為已構(gòu)成根本違約,嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益。訴訟過(guò)程中,李吉將304萬(wàn)元購(gòu)房款匯入法院標(biāo)的款專(zhuān)戶(hù)。

    2017年3月31日,虎丘法院對(duì)該案做出了民事判決,認(rèn)為:原、被告雙方經(jīng)過(guò)前期磋商,于2015年11月簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》已經(jīng)約定了特定的標(biāo)的物、價(jià)格、付款時(shí)間、交付手續(xù)、違約責(zé)任等,具備了買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,原故、被告間房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立、合法有效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是原、被告的真實(shí)意思表示,對(duì)雙方均具有拘束力,被告單方提價(jià)構(gòu)成違約。原告現(xiàn)已為履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同做好了準(zhǔn)備,原、被告雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同目的已能實(shí)現(xiàn),合同可繼續(xù)履行,故對(duì)原告要求被告繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同、辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的本訴請(qǐng)求予以支持。據(jù)此,虎丘法院判決晏悟繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,將大觀人家02室房屋不動(dòng)產(chǎn)變更登記至李吉名下。

    晏悟上訴至蘇州市中級(jí)人民法院,8月25日該院作出了終審判決:合同履行過(guò)程中,晏悟提出了增加房款50萬(wàn)元的情形,增加了履行合同的障礙,同時(shí)在雙方未處理完畢合同是否繼續(xù)履行、以及是否協(xié)商一致解除的情形下,晏悟又于2016年4月與案外人簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)視為其構(gòu)成違約。原審法院判決雙方繼續(xù)履行涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)不當(dāng),本院予以維持。其后李吉向虎丘法院申請(qǐng)予以強(qiáng)制執(zhí)行,該案于2017年10月23日全部強(qiáng)制執(zhí)行完畢。

    第二位買(mǎi)主獲得差價(jià)賠償

    肖達(dá)糾結(jié)中等了一年多,等來(lái)的結(jié)果卻是晏悟的一再敗訴,蘇州市中級(jí)人民法院于2017年8月25日作出房屋明確歸屬李吉的終審判決后,肖達(dá)不得不對(duì)買(mǎi)這套別墅死了心。但房?jī)r(jià)一直在漲,這一年多這套別墅竟然又漲了百萬(wàn)元左右。他于2017年9月7日訴至虎丘法院,請(qǐng)求判令晏悟返還購(gòu)房定金20萬(wàn)元,并向肖達(dá)賠償現(xiàn)價(jià)與當(dāng)初合同價(jià)的房屋差價(jià)損失?;⑶鸱ㄔ河?1月13日組織雙方進(jìn)行聽(tīng)證,肖達(dá)提出了司法鑒定申請(qǐng),申請(qǐng)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,并認(rèn)為2017年8月25日房屋價(jià)值減去合同訂立時(shí)的房屋價(jià)格即為其損失。

    經(jīng)虎丘法院委托,蘇州市中安房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2017年12月29日出具了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,認(rèn)定房屋市場(chǎng)單位價(jià)值為20200元/平方米,市場(chǎng)總價(jià)值為579.38萬(wàn)元。

    虎丘法院于2018年3月6日、2018年4月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。在庭審中,肖達(dá)表示已于2017年10月另行在光福購(gòu)房,房屋總價(jià)480萬(wàn)元左右。

    虎丘法院認(rèn)為,肖達(dá)與晏悟簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)(居間)合同》合法有效,雙方均應(yīng)按約履行。本案所涉的大觀人家02室房屋,晏悟明知自己已與李吉簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同,且已收到李吉要求配合過(guò)戶(hù)的律師函,依然于2016年4月7日與肖達(dá)簽訂了再次出售房屋的合同,且晏悟在簽訂該合同時(shí)向肖達(dá)隱瞞了房屋曾與李吉簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同且雙方存在糾紛的事實(shí)。晏悟一房二賣(mài)的行為系導(dǎo)致本案糾紛產(chǎn)生的直接原因,其違約行為導(dǎo)致雙方之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)(居間)合同》的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),對(duì)此肖達(dá)作為守約方有權(quán)要求晏悟承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。根據(jù)評(píng)估報(bào)告,案涉房屋2017年8月25日的估價(jià)為579.38萬(wàn)元,與原、被告合同約定的房?jī)r(jià)相比上漲了94.38萬(wàn)元,肖達(dá)實(shí)際損失為94.38萬(wàn)元。

    2018年4月26日,虎丘法院做出了晏悟向肖達(dá)退還購(gòu)房定金和賠償房屋差價(jià)損失的判決。

    晏悟不服虎丘法院判決,于2018年6月11日向蘇州市中級(jí)人民法院提起上訴。蘇州中級(jí)人民法院依法組成合議庭審理了本案,認(rèn)為,晏悟與李吉就涉案房屋另有房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系并實(shí)際履行,系導(dǎo)致本案合同無(wú)法實(shí)際履行的主要原因,對(duì)此晏悟應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人訂立合同的目的在于獲得預(yù)期的履行利益。一審法院依據(jù)另案生效判決確定本案合同于2017年8月25日無(wú)法實(shí)際履行并以此日期作為涉案房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)并無(wú)不當(dāng)。一審法院據(jù)此認(rèn)定合同違約損失數(shù)額為房屋差價(jià)94.38萬(wàn)元,并未超出肖達(dá)預(yù)期可得利益范疇,本院予以維持。值得一提的是,兩位買(mǎi)家勝訴之后,兩家中介公司也將晏悟訴至法院。法院認(rèn)為,既然前后兩份合同都是合法有效的,各方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù),包括應(yīng)付的中介費(fèi)。故法院于2019年2月判決晏悟支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)用及違約金共計(jì)約10萬(wàn)元。為了多賺百萬(wàn)元,晏悟一房二賣(mài),最終還是以300余萬(wàn)元成交,反過(guò)來(lái)付了賠償金百萬(wàn)元,晏悟?yàn)樽约旱氖判袨楦冻隽顺林氐拇鷥r(jià),后悔莫及。人在江湖不能丟了誠(chéng)信,每個(gè)人都必須有強(qiáng)烈的契約意識(shí)。契約就是當(dāng)事人之間的法律,一旦簽訂了合同就必須按約履行,哪怕你隨后發(fā)現(xiàn)虧了也得履行,這是你正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),你就要承擔(dān)。你不想承擔(dān),就是踐踏了誠(chéng)信,法律當(dāng)然不會(huì)答應(yīng)。

    (文中當(dāng)事人均系化名)

    編輯:夏春暉 ?386753207@qq.com

    案后思

    一房二賣(mài),并不意味著第二份買(mǎi)賣(mài)合同必然無(wú)效。法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣(mài),并不因一物二賣(mài)而當(dāng)然否定合同效力,只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。一房二賣(mài)的房主將產(chǎn)生兩份合同義務(wù),任何一份合同不能履行的,都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買(mǎi)賣(mài)合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同的,應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位,但惡意辦理登記的買(mǎi)受人,其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人。

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