北京市住房負(fù)擔(dān)能力的計算與研究

周向達(dá)

澳大利亞墨爾本大學(xué)

摘要：近40年中國經(jīng)濟(jì)日新月異。伴隨經(jīng)濟(jì)的繁榮，自上世紀(jì)90年代以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場與商品房價格也直線上漲。尤其一線城市和發(fā)達(dá)的地區(qū)上漲尤為劇烈。如上海新房均價在2006-2016年上漲了384.6%，年均上漲17.5%，遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。在此期間盡管人均收入有明顯的提升，但收入增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價上升速度。北京市近十年來房價上升足足400%，而人均收入增加只有200%，顯然北京人住房壓力進(jìn)一步加大。住房壓力的問題在近些年被廣泛關(guān)注，成為熱門話題之一。本文立足于當(dāng)下社會熱點(diǎn)話題，以住房問題最為嚴(yán)重的大城市-北京市為例，將北京人均收入，日常開銷與房價和租金現(xiàn)狀相結(jié)合，計算在北京生活的人住房承受能力，并與現(xiàn)在的房價行情相比較，進(jìn)而得出：如今的房價對于北京人是否可接受，并對研究結(jié)論進(jìn)一步的探討。

關(guān)鍵詞：住房負(fù)擔(dān)能力;剩余收入法;人均收入;生活必需開銷

一、文獻(xiàn)綜述

住房負(fù)擔(dān)能力定義是：住戶（含房主和租客）在滿足日常必須開銷之后，對于房租和房貸的支付能力。住房負(fù)擔(dān)能力是一個國際性話題，各國都面臨住房壓力。壓力起因在于房價和租金上升水平快于國民收入增長的水平，導(dǎo)致國民不得不壓縮正常消費(fèi)用于租房或者償還房貸。因此各國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會學(xué)家都在研究和討論如何準(zhǔn)確測量國民住房承受能力的上線，進(jìn)而了解現(xiàn)今房價的可承受性以及國民生活的壓力和水平。

測量住房負(fù)擔(dān)能力方法有：比率法和剩余收入法。運(yùn)用最為廣泛的是比例法。比例法優(yōu)點(diǎn)在于操作便捷，需要的數(shù)據(jù)與計算量較少，并且可以得到一個關(guān)于某一地區(qū)住房負(fù)擔(dān)能力的大致結(jié)論，因此被廣泛推廣。這一方法通過計算年租金或住房開銷占年總收入的比重來確定租房者所承受的住房壓力，當(dāng)今研究普遍認(rèn)為當(dāng)年租金中位數(shù)占人均年總收入的比重大于30%時，即視作這一地區(qū)的大部分租房者將會面臨嚴(yán)重的住房壓力。

根據(jù)比例法的結(jié)論，北京人2019年平均的住房開銷占收入的比例為43%，超過普遍認(rèn)同臨界值13個百分點(diǎn)，住房的壓力很大。當(dāng)然，比例法也有弊端，測量結(jié)果雖有一定參考價值但不是完全可靠。首先是比例法界定的住房負(fù)擔(dān)能力的上線并沒有科學(xué)依據(jù)，都是基于經(jīng)驗(yàn)得出，而且沒有真正衡量出人們所面臨的住房壓力。比如，盡管人們的租房開銷低于總收入的30%，然而剩余的70%依然無法滿足其他的生活必需開銷，因此，30%的標(biāo)準(zhǔn)也就不成立。另外，比例法測量的結(jié)果無法進(jìn)一步體現(xiàn)房價、人均收入以及生活質(zhì)量的關(guān)系，其結(jié)果僅僅提供了一個關(guān)于人均收入和住房開銷的比例，無法用做后續(xù)的延伸調(diào)查。比如，計算扣除租金和其他生活必需開銷后的可支配收入，可以得知人們普遍需要多久的時間，來打破租房的循環(huán)，存夠買房的首付買下自己的房子，進(jìn)而擺脫始終租房的現(xiàn)狀。這些后續(xù)研究才是研究住房負(fù)擔(dān)能力需要解決的問題，也是關(guān)系社會民生的重要問題。這后續(xù)研究所需的數(shù)據(jù)，比例法無法提供。因此，本論文將介紹更為科學(xué)的一種測量住房負(fù)擔(dān)能力的方法—剩余收入法。這一方法將人們的日常必需的開銷和住房開銷看作收入花銷的兩大部分，當(dāng)人們支付了所有的生活必需開銷之后，剩余的錢就是住房負(fù)擔(dān)能力的上線。即：最大的住房負(fù)擔(dān)能力=個人稅后總收入-除住房外的生活必需開銷。這一方法基本上解決了比例法所不能解決的問題?？梢酝ㄟ^計算支付完除住房開銷之外的所有生活必須的開銷，得出人們有多少剩余的收入可以用于支付房貸和房租，以及對于租客來說支付完生活必須品和房租之后有多少收入可以存入存款，用來積攢買房首付以及家庭應(yīng)急的開銷。

本文將運(yùn)用剩余收入法來測量北京的住房負(fù)擔(dān)能力，一方面可以驗(yàn)證之前比例法的結(jié)論是否準(zhǔn)確，另一方面也可以進(jìn)一步研究與探討北京的住房負(fù)擔(dān)能力與住房壓力的問題。

二、測量與計算

用剩余收入法來測量北京住房負(fù)擔(dān)能力，首先應(yīng)明確在北京的生活必需開銷的種類與金額。根據(jù)Expatistan 提供的數(shù)據(jù)，在北京人的必需花銷除住房類開銷外，還包括飲食，衣物，交通，衛(wèi)生與健康，家具家電，娛樂，賬單雜費(fèi)（水電和網(wǎng)絡(luò)，供暖，話費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等）以及子女的撫養(yǎng)與教育費(fèi)用。本文將根據(jù)Numbeo提供的生活成本計算器，依次評估每項開銷的具體數(shù)額。

在此研究中，家庭結(jié)構(gòu)也是重要因素，家庭結(jié)構(gòu)很大程度上影響生活必須品與住房開銷。北京家庭結(jié)構(gòu)主要有三類：獨(dú)身一人;夫妻兩人;夫妻帶一個孩子。最有可能面臨住房經(jīng)濟(jì)壓力的是夫妻帶一個孩子這類家庭類型，因?yàn)樗麄儾粌H要負(fù)擔(dān)日常必需花銷和子女撫養(yǎng)與教育費(fèi)用，對于居住條件也會傾向于更大的房子租住。因此，本文將重點(diǎn)研究此類家庭住房負(fù)擔(dān)能力問題。在研究過程中，本文將假設(shè)父母二人收入，皆為北京人均收入水平，孩子年齡處于小學(xué)階段。由于本文的重點(diǎn)在于衡量住房負(fù)擔(dān)能力的上線，因此在評估生活必需開銷的過程中，也會采用較低生活水準(zhǔn)來評估家庭的日?；ㄤN。

（一）除住房外的生活必需開銷

飲食：假定一家三人因?yàn)樯习嗯c上學(xué)的原因，有一半選擇外出吃飯，另一半選擇在家做飯，盡量節(jié)省飲食開支。餐廳類型選較為便宜的餐館。根據(jù)Numbeo的開銷計算器，這樣三口之家在飲食上一個月開銷為5347元，一年為64164元。

衣物：購買衣物在節(jié)省開銷的前提下，衣物質(zhì)量與采買頻率會較低。在此情況下，一個三口之家一個月的衣物開支為282元，一年為3384元。

交通：假定一家三人出行方式以公共交通為主，偶爾乘坐出租車，沒有私家車。三人辦理月票（200元每月每人，學(xué)生票半價）。根據(jù)Numbeo得出此類家庭交通開支664元每月，一年為7968元。

衛(wèi)生與健康：本項開銷內(nèi)容較為復(fù)雜，具體包括日用洗護(hù)產(chǎn)品（洗發(fā)水，沐浴液，紙巾等），醫(yī)藥花費(fèi)以及理發(fā)等。在較低標(biāo)準(zhǔn)下三口之家此項花費(fèi)需要566元每月，6786元一年。

家具家電：目前市面租住的房子，絕大部分有配套的家具家電，具備“拎包入住”，因此租客無需在這一項有更多開支，這項開支包含在租金中。

娛樂：假設(shè)家庭生活水準(zhǔn)不高，娛樂活動頻率較低?；谶@一背景，Numbeo計算器的計算結(jié)果是平均每月有372元將用于娛樂支出，如去電影院，外出短途旅行等。一年估算4464元。

賬單雜費(fèi)：包括水電費(fèi)，取暖費(fèi)，物業(yè)費(fèi)，網(wǎng)費(fèi)以及手機(jī)套餐費(fèi)。三口之家在這項的花費(fèi)平均每月為698元，8376元一年。

子女撫養(yǎng)與教育：處于義務(wù)教育階段的孩子，理論上學(xué)費(fèi)全免。但是中國人觀念是不能讓孩子輸在起跑線上，很多潛在花

銷依舊難以避免。例如課外興趣班的費(fèi)用，健康保險等。假設(shè)平均每月有800元用于該項支出，一年為9600元。

通過上述的評估，三口之家在北京除住房之外的基本開銷為104742元，平均每月8728.5元。

（二）住房負(fù)擔(dān)能力值評估

根據(jù)Numbeo提供的數(shù)據(jù)，目前北京市稅后平均工資為8232元每月。本文假設(shè)夫妻二人皆有工作且收入皆為北京市平均水準(zhǔn)。在此前提下家庭總收入為16464元每月，197568元每年。除住房外必需花銷為104742元每年，根據(jù)剩余收入法的計算方法，對三口家庭住房負(fù)擔(dān)能力的上線為197568-104742=92826元每年，平均每月7735.5元。這筆金額是否滿足在北京租到適合三口之家的住所呢？

三、后續(xù)研究

Expatistan上顯示北京核心地段租一個85平米左右兩室一廳帶家具的房子平均需要12938元每月，普通地段租相同情況的房子需要8042元每月，高于上述評估得出的住房負(fù)擔(dān)能力的上限。因此，若普通三口之家在北京租一個兩室一廳的房子則需要在大興，亦莊，順義，昌平，房山，門頭溝等較為偏遠(yuǎn)的區(qū)，租金約為普通區(qū)域的50%。而要在市中心租住，則只能租住在一個一室一廳約45平米的房子，接受較為擁擠的居住條件，租金平均為4628元每月，相當(dāng)于偏遠(yuǎn)地區(qū)兩室一廳的租金。這一價格對于普通三口之家來說是可以接受的，并沒有超過最大的住房負(fù)擔(dān)能力。在交完房租之后，每年有37290元的剩余。

盡管這類家庭有在北京生存下去的可能性，且還有可能存在一定數(shù)額的可支配收入，但是住房壓力依舊十分沉重。每年3萬余元的可支配收入用于購買屬于自己的房子，這樣的存錢速度對于每平米均價5萬以上的房價來說是不夠的，況且這筆錢還是在家庭始終處于較低生活標(biāo)準(zhǔn)中才能得到。其它很多不確定的家庭花銷（如大?。┮矎倪@部分錢中扣除。因此，在北京目前房地產(chǎn)市場行情下大部分需要租房的三口之家，會面臨著極大住房壓力。

四、研究的意義與重要性

本文選擇北京這個極為突出的地區(qū)作為典型案例進(jìn)行討論研究社會民生相關(guān)話題，讓人們更清楚了解目前所面臨的住房壓力，進(jìn)而尋找解決方案，也為國家對房價進(jìn)行宏觀調(diào)控提供參考，同時為政府相關(guān)部門出臺相應(yīng)的民生政策與措施提供借鑒。

筆者認(rèn)為，解決北京人住房壓力問題一是可通過廉價租房政策來緩解。首先是廉價租房，早在2003年北京市已啟動公租房分配（含市場租房補(bǔ)貼）1.26萬套（戶），其中實(shí)物房源約1萬套，新增市場租房補(bǔ)貼發(fā)放2600戶。二是合理的開發(fā)公共交通與基礎(chǔ)設(shè)施。完善的基礎(chǔ)設(shè)施可使市民選擇較為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，這不僅可以緩解住房經(jīng)濟(jì)壓力，也可緩解城市中心區(qū)域人口壓力。目前，我國基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)能力與效率世界領(lǐng)先，若能妥善做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)前期的評估與分析，能進(jìn)一步將城市設(shè)施的作用更好體現(xiàn)出來。

五、局限性

本文局限性是評估過程有很多的假設(shè)存在，會導(dǎo)致評估結(jié)果和真實(shí)情況存在一定差異。其一是夫妻二人的收入，不會都是平均收入。其二忽略了不同年齡階段的收入差異，或許超過40歲的三口之家月收入會更高一些。Numneo給出的平均工資數(shù)據(jù)是各年齡階段的平均值，且本文重點(diǎn)研究的家庭類型是三口之家，所以評估差異難免。

六、結(jié)語：

綜上所述，解決住房經(jīng)濟(jì)壓力問題是世界性話題，筆者基于比例法的研究結(jié)論，試用剩余收入法測量北京人住房負(fù)擔(dān)能力。一則證明了原有結(jié)論。二則也用一系列數(shù)字，更加直觀展現(xiàn)了北京人現(xiàn)存的住房壓力。同時，本文提出了相應(yīng)改進(jìn)建議與對策，對政府有關(guān)部門有一定的參考價值。