構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的政策重要性

邊宅安

摘要：從世界其他國(guó)家的一些經(jīng)驗(yàn)可以得出，金融危機(jī)的爆發(fā)最終都會(huì)以支付危機(jī)的形式體現(xiàn)出來(lái)。目前存在的可以判斷一個(gè)國(guó)家在一段時(shí)間內(nèi)所產(chǎn)生的債務(wù)是有效的還是有害的方法是用債務(wù)與GDP的比，因此預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)需要國(guó)家有一個(gè)健康的GDP數(shù)字。本文通過(guò)構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，討論了如何通過(guò)房市帶動(dòng)GDP，從而防范金融金融風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：租購(gòu)并舉;金融風(fēng)險(xiǎn);住房制度

一、近年來(lái)我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度持續(xù)走低，其根本原因在于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)”出現(xiàn)了問(wèn)題。但是抵制金融風(fēng)險(xiǎn)如果不能依賴(lài)其他國(guó)家的政策，我們更需要解決的，是我國(guó)投資與消費(fèi)中存在的問(wèn)題。

我國(guó)房地產(chǎn)投資額占據(jù)總投資額的30%左右，基礎(chǔ)建設(shè)投資中也包含部分房地產(chǎn)，房地產(chǎn)理所應(yīng)當(dāng)?shù)某蔀榱藝?guó)民經(jīng)濟(jì)水平的中心力量。此外，國(guó)民消費(fèi)水平的變化也與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)民用于其他部分的消費(fèi)減少，而減少的這部分消費(fèi)并不會(huì)完全反映在房地產(chǎn)消費(fèi)中，反而變成一種沉淀成本，使得國(guó)民消費(fèi)水平下降。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，是保持房市的良好運(yùn)行是當(dāng)下預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題

不可否認(rèn)我國(guó)大多數(shù)地區(qū)正呈現(xiàn)出泡沫加劇或出現(xiàn)泡沫的趨勢(shì)，以北京市為例，近期住宅土地成交的樓面價(jià)呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理），而與此同時(shí)，商品房成交均價(jià)卻呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，這是房地產(chǎn)價(jià)格不再與其價(jià)值相匹配的前兆。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置受到政策的影響，北京城市中心逐漸向副中心（通州）轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，隨著限購(gòu)政策的落實(shí)，導(dǎo)致兩個(gè)區(qū)域庫(kù)存占比超過(guò)北京市總體庫(kù)存量的30%。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于政策的敏感性，要求政策的制定必須能夠從根本上健全房地產(chǎn)市場(chǎng)配置。

目前中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了40倍，二線城市也達(dá)到了20倍，而紐約只有6倍，倫敦只有10倍。國(guó)民買(mǎi)不起房帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題將是一系列的。

三、租購(gòu)并舉的意義

平衡房市供需，目前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的一大重要原因就是房市的“假需求”過(guò)高，習(xí)主席在十九大報(bào)告中所指出的“房子是用來(lái)住的”，其本質(zhì)是在抑制假需求，假如剛需者不再“必須”購(gòu)買(mǎi)房子，那么勢(shì)必會(huì)有一大筆資金從購(gòu)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到租房市場(chǎng)，降低購(gòu)房市場(chǎng)的需求。在這個(gè)過(guò)程中，假需求將會(huì)逐步被擠出市場(chǎng)，一來(lái)因?yàn)閹缀醪粫?huì)有理性投資者愿意用買(mǎi)來(lái)的房子進(jìn)行出租賺錢(qián)，畢竟資金回籠極慢，無(wú)形中增加自己的時(shí)間成本和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，二來(lái)伴隨著限購(gòu)政策的進(jìn)一步完善，通過(guò)購(gòu)房進(jìn)行資產(chǎn)保值的道路已經(jīng)不再最佳，房市供需水平進(jìn)一步平衡。

增加房市投資，租購(gòu)并舉政策的落實(shí)必須有強(qiáng)大租房資源的保證，但個(gè)體投資者的退出與房企的觀望態(tài)度，使得租房資源不足以保證政策的順利實(shí)施。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.44億，占總?cè)丝诘?8%。而根據(jù)此前國(guó)家人口計(jì)生委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》顯示，2013年在流動(dòng)人口家庭中有67.3%的比例都選擇租住私房。如若按照流動(dòng)人口中租房比例為68%計(jì)算，約有1.66億流動(dòng)人口需要租房。2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模約為1.3萬(wàn)億元。盡管龍頭房企于去年開(kāi)始紛紛進(jìn)入“長(zhǎng)租公寓”市場(chǎng)試水，并制定了比較高遠(yuǎn)的目標(biāo)，蛋殼、自如等中介機(jī)構(gòu)也紛紛介入，但截止到2018年5月，長(zhǎng)租公寓所占房市的市場(chǎng)份額仍微不足道。而在這些微不足道的長(zhǎng)租公寓中，分散式公寓占比為74.5%，集中式公寓占比為17.2%，服務(wù)式公寓占比為8.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理）。增加集中式與服務(wù)式租房資源的投資是建立購(gòu)租并舉長(zhǎng)效機(jī)制的前提，也只有增加投資，才能堅(jiān)定觀望者的信念。

拉動(dòng)國(guó)民消費(fèi)，隨著租房比例的上升，將發(fā)生購(gòu)房資金向租房資金的大量轉(zhuǎn)移，住房成本下降，消費(fèi)增加，能夠進(jìn)一步激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。供需逐漸平衡，房地產(chǎn)投資收益遞減，之前流向房產(chǎn)的其他產(chǎn)業(yè)資金逐漸歸位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有助于滿足更多住房者的剛性需求，在基本的住房得到滿足后，便會(huì)在某種程度上進(jìn)一步釋放潛在的內(nèi)需，提升消費(fèi)水平，激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。

由此可見(jiàn)，購(gòu)租并舉的住房制度通過(guò)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，一方面能夠吸引房市正常投資，將房市中原有的“非正?！蓖顿Y擠出房房地產(chǎn)市場(chǎng)，并健康轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)，使市場(chǎng)配置更加均衡，投資效率進(jìn)一步提高;另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)假需求的下降會(huì)提高其他商品的有效需求，刺激消費(fèi)，從而帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展。

四、構(gòu)建租購(gòu)并舉需解決的問(wèn)題

供給滯后問(wèn)題，我國(guó)租賃住房市場(chǎng)存在供給主體單一、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、缺乏規(guī)模與專(zhuān)業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致了供給量與供給質(zhì)量的雙重滯后，購(gòu)租并舉的落實(shí)要求增加供給主體，構(gòu)建多層次住房體系。從政府方面，應(yīng)推進(jìn)公租房和廉租房建設(shè)，直接增加租賃住房的總供給;租房保障問(wèn)題，租賃市場(chǎng)制度建設(shè)不完善。從法律層面，缺乏國(guó)家層面的頂層設(shè)計(jì)來(lái)保護(hù)租房者的權(quán)益。購(gòu)租并舉的落實(shí)完善住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，建立透明的住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，穩(wěn)定租賃關(guān)系。如建立由政府部門(mén)主導(dǎo)的房屋租賃信息平臺(tái)，使普通市民、房屋中介、房屋租賃企業(yè)都可實(shí)現(xiàn)一站式交易、備案、評(píng)價(jià)等服務(wù)，信息的透明化有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系;租購(gòu)?fù)瑱?quán)問(wèn)題，租購(gòu)?fù)瑱?quán)使得買(mǎi)房行為將更加自主，而不會(huì)成為一種負(fù)擔(dān)。另外，租房體系建立起來(lái)后，將和買(mǎi)房體系一道構(gòu)筑起不同需求的住房體系，分層次滿足不同人群，真正發(fā)揮房子拿來(lái)住的目的性。

參考文獻(xiàn)：

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