緊縮背景下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資組合策略探討

石冰

摘 要：隨著我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸由以前的粗放式、全面自由化狀態(tài)逐步走入市場(chǎng)為主導(dǎo)、國家調(diào)控為輔助的規(guī)范化發(fā)展道路。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不僅能夠有效遏制無序競(jìng)爭(zhēng)與許多市場(chǎng)亂象，而且自身建設(shè)與發(fā)展也因此受到了一定影響和阻礙，甚至導(dǎo)致一些企業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了嚴(yán)重困難。所以，為了盡快適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展局面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加重視新的融資渠道建設(shè)以及加強(qiáng)對(duì)多元化融資組合的關(guān)注與研究。本文從目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資動(dòng)因入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)，研究有利于房地產(chǎn)企業(yè)有效融資多元化融資組合形式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資多元化融資

一、引言

自我國改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展一直都處于高速狀態(tài)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量每年都呈現(xiàn)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化程度與日俱增。但房地產(chǎn)過熱，給國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展也帶來了不利影響，所以近年來我國政府也相繼出臺(tái)了許多針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展以及約束房地產(chǎn)企業(yè)過熱膨脹的政策法規(guī)，其目的是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)行為和不良競(jìng)爭(zhēng);而在眾多政策法規(guī)中，調(diào)整銀行貸款利率、提高商業(yè)貸款門檻等是最讓房地產(chǎn)企業(yè)感到頭疼的問題。利率提升直接導(dǎo)致銀行貸款負(fù)債比例增加;而提高商業(yè)貸款門檻又讓許多房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得充足的貸款用以發(fā)展，所以目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的局面可謂十分嚴(yán)峻，尋找新的融資渠道并研究多元化融資組合已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

二、多元化融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要性

針對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的現(xiàn)實(shí)問題，多元化融資策略研究在諸多方面具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，對(duì)資金需求隨企業(yè)項(xiàng)目增多和企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大而不斷增加。加之目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著傳統(tǒng)融資渠道緊縮以及國家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。多元化融資一方面能夠幫助企業(yè)更好地適應(yīng)當(dāng)前的融資局面;另一方面，多元化融資也能讓企業(yè)獲得更多資金，進(jìn)而滿足企業(yè)從拿地到項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)的大量資金需求。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)除了資金需求量巨大之外，還具有融資風(fēng)險(xiǎn)高、財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)高一方面是由于融資方案不合理或者融資方式不恰當(dāng)所致;另一方面，也是由于融資渠道單一、企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)單一所致。因此，多元化融資策略的研究能夠幫助企業(yè)盡快擺脫融資單一問題，多樣化融資方案或融資渠道能夠讓企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)被有效分?jǐn)?，避免因?yàn)槿谫Y渠道單一造成融資渠道受阻，直接導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)融資陷入困難，出現(xiàn)資金鏈斷裂的困局，最終因融資風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由此可知，多元化融資策略研究不僅能夠幫助企業(yè)獲得更多融資，同時(shí)能夠憑借多渠道多途徑而降低融資風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

再次，融資行為不僅會(huì)伴隨相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的融資成本。在以銀行貸款為主渠道的融資行為中，貸款利率成為融資成本中占比較高的一項(xiàng)，往往容易讓企業(yè)感到壓力。尤其是當(dāng)前國家銀根緊縮、貸款利率提高更是讓許多以銀行貸款為主要資金來源的房地產(chǎn)企業(yè)叫苦不迭。而多元化融資包括了債權(quán)融資在內(nèi)的多種融資方式，相比銀行貸款融資，具有費(fèi)用低、融資效果明顯且企業(yè)門檻較低等優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崒?shí)在在幫助企業(yè)降低融資成本。

最后，無論規(guī)模多大、資金多雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)都無法依靠自己的力量來完成所有項(xiàng)目建設(shè)及成本支出。融資是房地產(chǎn)企業(yè)必然的資金籌措方式，所以資金負(fù)債對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是很正常的事情;但運(yùn)轉(zhuǎn)良好的房地產(chǎn)企業(yè)和運(yùn)轉(zhuǎn)不暢的房地產(chǎn)企業(yè)之間的最大區(qū)別就在于融資結(jié)構(gòu)是否合理。影響到融資結(jié)構(gòu)的主要因素有融資周期、融資方式以及融資途徑等，如果企業(yè)只有一種融資方式、一種融資途徑且沒有比較靈活的資金償還周期安排，那么就很容易因?yàn)槟硞€(gè)時(shí)間點(diǎn)上資金暫時(shí)短缺而導(dǎo)致無法及時(shí)償還融資;如果勉強(qiáng)償還，勢(shì)必影響企業(yè)正常運(yùn)作及建設(shè);但如果無力償還，更會(huì)影響到企業(yè)的自身信譽(yù)以及市場(chǎng)風(fēng)評(píng)，這對(duì)于企業(yè)來說無疑是毀滅性的影響。所以，多元化融資策略研究不僅是為了讓企業(yè)能夠獲得更多融資，同時(shí)也有利于融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化與搭配，避免不當(dāng)融資給企業(yè)帶來的嚴(yán)重后果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資組合策略研究

上述分析中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資策略研究的重要性進(jìn)行了深入探討，多元化融資不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多融資，同時(shí)能夠極大地降低融資風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，此外多元化融資還能夠提升企業(yè)融資結(jié)構(gòu)合理性，避免因?yàn)槿谫Y問題導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展受阻。但是多元化融資策略的應(yīng)用不應(yīng)該是單一的，而應(yīng)該是以組合形式出現(xiàn)，因?yàn)榫退悴皇且糟y行貸款為主要融資渠道，但如果只選擇一種融資方式，仍然有可能因?yàn)槿谫Y方式及渠道單一而產(chǎn)生諸多問題。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資需求及企業(yè)普遍現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資組合研究可以參考如下一些方式。

（一）股權(quán)融資與售后回購

股權(quán)融資與售后回購是兩種新的融資方式，同時(shí)也是目前比較常見的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式。單純采用股權(quán)融資雖然能夠吸引更多新股東加入企業(yè)，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更多發(fā)展所需資金，同時(shí)股權(quán)融資也具有資金使用期限長(zhǎng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小并能提升企業(yè)社會(huì)信譽(yù)和資信等優(yōu)點(diǎn)，但是單純依靠股權(quán)融資容易造成企業(yè)控制權(quán)分散甚至失去控制權(quán);同時(shí)股權(quán)融資資本成本也相對(duì)較高。

售后回購，顧名思義是許諾在房產(chǎn)售出后一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行回購，這樣能夠徹底打消消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)可能下降的顧慮，從而直接提高房屋成交量并提高營業(yè)收入。但企業(yè)同樣需要承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，包括房?jī)r(jià)可能回落以及其他情況，所以單純依靠售后回購進(jìn)行融資也不是一個(gè)明智選擇。因此，將股權(quán)融資與售后回購相結(jié)合，能夠增加企業(yè)融資數(shù)額，降低單一化融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)隱患，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)均衡與穩(wěn)定。

（二）長(zhǎng)期融資與短期融資結(jié)合

長(zhǎng)期融資具有資金使用周期長(zhǎng)、短期內(nèi)沒有資金償還壓力以及能夠避免短期利率波動(dòng)給企業(yè)帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)的有點(diǎn);而短期融資具有融資成本低、總利率低等優(yōu)點(diǎn)。但單純依靠一種融資方式容易讓企業(yè)出現(xiàn)各種問題，所以長(zhǎng)期融資與短期融資相結(jié)合是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)愿意嘗試的多元化融資組合方式。

一方面，利用長(zhǎng)期融資維持企業(yè)大型項(xiàng)目對(duì)資金的持續(xù)性需求，可避免資金鏈斷裂;另一方面，利用短期融資可降低總的融資成本、增強(qiáng)資金使用靈活性與管理可控性。如果想要充分實(shí)現(xiàn)兩者有效結(jié)合，讓企業(yè)能夠最大限度享受到長(zhǎng)短結(jié)合好處，還需要以企業(yè)實(shí)際資金需要為出發(fā)，綜合考量長(zhǎng)短融資比。

（三）國內(nèi)外融資方式結(jié)合

許多企業(yè)談到融資往往只會(huì)考慮國內(nèi)融資，一方面國內(nèi)融資手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，同時(shí)也能享受到一定地區(qū)優(yōu)惠，但是國內(nèi)融資也存在著競(jìng)爭(zhēng)激烈的問題。因此，筆者認(rèn)為適當(dāng)關(guān)注國外融資環(huán)境、融資條件以及成本，將國內(nèi)融資與國外融資進(jìn)行綜合對(duì)比分析，找到適合企業(yè)的更優(yōu)融資方法才是正確的。此外，積極進(jìn)行國外融資不僅能夠獲得一些國內(nèi)融資無法獲得的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也能借機(jī)打開國外融資通道，為企業(yè)今后持續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。

（四）互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品+房地產(chǎn)證券化

互聯(lián)網(wǎng)金融是當(dāng)前金融市場(chǎng)發(fā)展的新方向，同時(shí)也具有極大的發(fā)展?jié)摿εc市場(chǎng)空間?；ヂ?lián)網(wǎng)金融具有速度快、成本低與傳播速度快等多種特點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品也比以前許多傳統(tǒng)金融產(chǎn)品具有更大的受眾覆蓋面與接受度，如我們所熟知的螞蟻金服。

而房地產(chǎn)證券化同樣是房地產(chǎn)企業(yè)融資新渠道，是房地產(chǎn)企業(yè)融資及未來發(fā)展的主要方向，兩者結(jié)合能夠有效縮減融資成本。同時(shí)，加強(qiáng)與互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)的密切關(guān)系，能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)自身在銷售回款、項(xiàng)目投資等各個(gè)方面的管理效率與質(zhì)量。

（五）推進(jìn)融資證券化與資產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著負(fù)債率較高的情況，在探討多元融資的問題上，我們應(yīng)當(dāng)重視如何有效降低資產(chǎn)負(fù)債這一重要內(nèi)容，推進(jìn)融資證券化以及資產(chǎn)證券化，有助于房地產(chǎn)企業(yè)有效控制資產(chǎn)負(fù)債率，提高住房出租率以及擴(kuò)大現(xiàn)金流規(guī)模，從而讓企業(yè)運(yùn)營規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，保持運(yùn)營狀態(tài)平穩(wěn)。因此，企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)積極研究探索ABS與REITS等資產(chǎn)證券化工具，還應(yīng)積極了解與深入學(xué)習(xí)國家相關(guān)政策法規(guī)，扎實(shí)邁出融資證券化與資產(chǎn)證券化的腳步。

四、結(jié)語

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資局勢(shì)日趨嚴(yán)峻，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。如何在如此大環(huán)境下更好地實(shí)現(xiàn)融資，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展成為企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重要核心內(nèi)容。雖然多元化融資看上去充滿機(jī)遇與空間，但同時(shí)也需要根據(jù)企業(yè)自身情況積極分析合理選擇，尋找適合企業(yè)自身需求的融資組合模式，以發(fā)揮多元融資最大化融資效果。

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