面向價(jià)值評(píng)估的地價(jià)資源大數(shù)據(jù)技術(shù)研究

鞠傳香　于恩龍　蒲勇

摘要： 土地價(jià)值評(píng)估在國(guó)土資源規(guī)劃和管理中具有重要意義，但傳統(tǒng)土地價(jià)值評(píng)估中往往面臨信息不對(duì)稱、土地價(jià)值要素不透明的問(wèn)題。隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用，借助大數(shù)據(jù)技術(shù)能夠更好地將土地分散數(shù)據(jù)進(jìn)行匯集，以土地真實(shí)價(jià)值為導(dǎo)向，創(chuàng)新評(píng)估方法，實(shí)現(xiàn)快速、低成本的土地價(jià)值評(píng)估，進(jìn)而從根本上提升土地評(píng)估行業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力。為此，本文提出面向土地價(jià)值評(píng)估的地價(jià)資源大數(shù)據(jù)技術(shù)體系，與地理空間數(shù)據(jù)相結(jié)合，支持地理空間數(shù)據(jù)顯示、土地/房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、土地/房產(chǎn)決策、土地/房產(chǎn)估價(jià)等功能，數(shù)據(jù)可自動(dòng)爬取和預(yù)處理，可幫助土地房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有效管理和應(yīng)用資源數(shù)據(jù)，提高業(yè)務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：土地價(jià)值評(píng)估;大數(shù)據(jù);地價(jià)資源;技術(shù)體系

土地房地產(chǎn)行業(yè)中的土地價(jià)值評(píng)估和房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)具有典型的數(shù)據(jù)密集型特征。隨著云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)的快速發(fā)展，為土地資源管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了有力工具。大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，傳統(tǒng)土地資源管理模式和房地產(chǎn)土地評(píng)估業(yè)務(wù)的界限和競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)被打破。結(jié)合現(xiàn)代信息技術(shù)有效的土地資源管理是提高政府決策力度和高效的精準(zhǔn)化管理的關(guān)鍵，土地評(píng)估業(yè)務(wù)要服務(wù)好實(shí)體經(jīng)濟(jì)，助推房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，都需要充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，強(qiáng)化管理與服務(wù)的深度、廣度和效率。然而，隨著信息技術(shù)快速發(fā)展，各類土地資源數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)爆發(fā)的同時(shí)，歸口統(tǒng)一、數(shù)據(jù)共享、決策支撐、信息不對(duì)稱、客戶不透明等問(wèn)題一直沒(méi)有得到很好的解決，并始終制約著土地資源的信息化、智能化管理水平[1]。本文研究地價(jià)資源大數(shù)據(jù)管理相關(guān)關(guān)鍵技術(shù)，為進(jìn)一步實(shí)施土地?cái)?shù)據(jù)有效管理和利用提供支撐。

一、地價(jià)資源大數(shù)據(jù)技術(shù)體系

智能決策是土地資源管理精準(zhǔn)化、服務(wù)便利化，有效提升土地資源大數(shù)據(jù)利用水平的關(guān)鍵。土地資源數(shù)據(jù)可以劃分為空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)兩大類型，空間數(shù)據(jù)主要是描述土地資源實(shí)體位置關(guān)系的數(shù)據(jù)，非空間數(shù)據(jù)包括業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與知識(shí)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)具有海量、異構(gòu)、多源多時(shí)相的顯著特點(diǎn)。因此，采集、存儲(chǔ)、管理、分析與挖掘都面臨比較大的技術(shù)挑戰(zhàn)。為提升土地?cái)?shù)據(jù)資源有效利用，組合利用大數(shù)據(jù)采集、清洗、存儲(chǔ)、分析等技術(shù)研究地價(jià)數(shù)據(jù)資源管理服務(wù)平臺(tái)構(gòu)建過(guò)程中關(guān)鍵技術(shù)，主要包括土地/房產(chǎn)數(shù)據(jù)采集與存儲(chǔ)、土地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析與決策支持、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制和地價(jià)數(shù)據(jù)資源管理服務(wù)平臺(tái)等技術(shù)

二、土地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集與存儲(chǔ)

數(shù)據(jù)采集分為外網(wǎng)數(shù)據(jù)采集和內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)采集，包括土地招拍掛交易數(shù)據(jù)、土地成交數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)等，數(shù)據(jù)支持自動(dòng)爬取;土地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)清洗與入庫(kù)ETL工具，將采集的數(shù)據(jù)清洗后存儲(chǔ)在結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫(kù)中。

三、土地房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析與決策支持

大數(shù)據(jù)分析是數(shù)據(jù)價(jià)值的最終體現(xiàn)，相關(guān)技術(shù)包括關(guān)聯(lián)分析、聚類分析、演變和預(yù)測(cè)分析等數(shù)據(jù)建模算法在土地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析中的應(yīng)用，土地資源數(shù)據(jù)分析包括土地評(píng)價(jià)分析、決策分析、預(yù)警分析和監(jiān)管分析等，房產(chǎn)資源數(shù)據(jù)分析包括房產(chǎn)片區(qū)市場(chǎng)分析、房產(chǎn)與用戶關(guān)聯(lián)分析、房?jī)r(jià)走勢(shì)分析、房產(chǎn)消費(fèi)預(yù)測(cè)分析等。

四、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制

文獻(xiàn)2提出一種土地供應(yīng)與房地產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制的大數(shù)據(jù)分析框架，采用大數(shù)據(jù)技術(shù)中的“用戶畫(huà)像”技術(shù)，對(duì)土地的供應(yīng)和房產(chǎn)的需求進(jìn)行畫(huà)像，實(shí)現(xiàn)標(biāo)簽化。文獻(xiàn)中土地供應(yīng)的刻畫(huà)主要從土地地塊空間分布、宗地變更登記、等級(jí)等明確土地供應(yīng)的程度，同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格、供銷比等進(jìn)一步明確土地供應(yīng)的強(qiáng)度是否合理，是否滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求;房地產(chǎn)需求的刻畫(huà)則主要是從市場(chǎng)交易狀況、抵押登記比例（抵押金額量）等明確房產(chǎn)需求的程度，同時(shí)通過(guò)戶型、面積、位置等數(shù)據(jù)信息明確不同類型房產(chǎn)的需求強(qiáng)弱;借助供給和需求強(qiáng)度呼應(yīng)的傳導(dǎo)信號(hào)，實(shí)現(xiàn)土地房地產(chǎn)供需信號(hào)標(biāo)簽的關(guān)聯(lián)，最終實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)需求情況分析。

五、土地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源管理服務(wù)平臺(tái)

平臺(tái)實(shí)現(xiàn)土地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源、系統(tǒng)資源和用戶資源的統(tǒng)一管理，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施層、數(shù)據(jù)層、工具層和平臺(tái)層四個(gè)層次。基礎(chǔ)設(shè)施層提供系統(tǒng)日常運(yùn)行維護(hù)所必須的環(huán)境數(shù)據(jù)服務(wù)器、GIS服務(wù)器、云部署等;數(shù)據(jù)層在軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施層的支撐下，對(duì)土地/房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)、土地供應(yīng)/交易數(shù)據(jù)、房產(chǎn)供應(yīng)/交易數(shù)據(jù)、應(yīng)用/管理/組織/統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等多源異構(gòu)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一整理加工;工具層則提供土地/房產(chǎn)數(shù)據(jù)爬蟲(chóng)、數(shù)據(jù)分析模型、決策支持模型、開(kāi)放接口API等工具;平臺(tái)層包括土地管理、房產(chǎn)管理、統(tǒng)計(jì)分析、市場(chǎng)決策和政策法規(guī)等功能模塊。

六、結(jié)語(yǔ)：

技術(shù)體系的本質(zhì)是對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行建模，從而實(shí)現(xiàn)將業(yè)務(wù)功能和需求以合理的方式映射到IT系統(tǒng)。為了實(shí)現(xiàn)智能決策，需要將大數(shù)據(jù)技術(shù)與人工智能技術(shù)融合，實(shí)現(xiàn)土地資源數(shù)據(jù)的統(tǒng)一采集、存儲(chǔ)、管理、分析與挖掘。本文面向地價(jià)資源大數(shù)據(jù)的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)地價(jià)資源大數(shù)據(jù)平臺(tái)技術(shù)體系，為解決地價(jià)資源大數(shù)據(jù)采集、融合、分析、挖掘與智能決策應(yīng)用的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題奠定了技術(shù)基礎(chǔ)，在土地資源大數(shù)據(jù)領(lǐng)域應(yīng)用前景廣闊。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉.基于國(guó)土資源大數(shù)據(jù)應(yīng)用的土地資源管理模式創(chuàng)新研究[J].國(guó)土資源科技管理，2017，34（04）：74-80.

[2]辜寄蓉，劉寅，馮義從，王露露，方從剛，蘭井志.土地供應(yīng)與房地產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制的大數(shù)據(jù)分析框架研究[J].中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)，2017，30（12）：49-55.

作者簡(jiǎn)介：鞠傳香（1978.3-），女，研究生，研究?jī)?nèi)容：大數(shù)據(jù)工程。