淺談農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的現(xiàn)狀及其強化要點

成龍輝　李睿

摘 要：本文主要從農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的概述出發(fā)，闡述了現(xiàn)階段農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的現(xiàn)狀問題，最后對加強農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記工作的強化要點進行了探討分析，僅供參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地一體;統(tǒng)一登記;發(fā)證問題

一、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的概述

為了進一步促進我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展的同時維護農(nóng)民合法權(quán)益，國家推行了農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的舉措。并相繼頒發(fā)了相關(guān)法律法規(guī)、政策文件，如：《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2016]191號）等，全國各地逐漸開展了農(nóng)村房地一體的權(quán)籍調(diào)查工作，并在農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)房等定著物確權(quán)登記工作中取得了良好的成果，但在確權(quán)登記過程中依然存在的諸多的問題需要進一步的完善，例如部分地區(qū)在不動產(chǎn)登記過程中只登記了宅基地和集體建設(shè)用地，未將農(nóng)房等建筑物一并登記等。因此，在不動產(chǎn)登記大背景下研究農(nóng)村房地一體確權(quán)登記問題對保障農(nóng)民合法權(quán)益，深化農(nóng)村改革，加快推進全國農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作，全面實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略有著重大意義。

（一）房地一體確權(quán)登記能有效降低房地分離的矛盾。將房地組合到一起進行處分，有利于減少因房地分離導(dǎo)致矛盾，也有利于增加房屋土地的使用效益，構(gòu)建和促進我國放房地產(chǎn)市場發(fā)展和繁榮。

（二）房地一體能簡化土地與建筑物的關(guān)系，減少不必要支出。由于房與地間涉及諸多法律利益，導(dǎo)致房地法律關(guān)系復(fù)雜化、登記手續(xù)繁瑣與交易成本的增加，房地一體化能緩解了房地矛盾，穩(wěn)定了房產(chǎn)權(quán)。

（三）房地一體在解決農(nóng)房權(quán)屬糾紛，有利于維持現(xiàn)有社會秩序與善良風(fēng)俗;能更好地保護宅基地使用制度與相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)房地一體原則能有效保障繼承人的合法權(quán)益。

（四）房地一體在建設(shè)用地使用權(quán)中能有效簡化復(fù)雜的法律程序，保護權(quán)利人的合法財產(chǎn)免于或減少損失;第三，有利于高效合理的利用土地，減緩?fù)恋貕毫Α?/p>

二、現(xiàn)階段農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的現(xiàn)狀問題

新中國成立已來，先后開展多次針對農(nóng)民集體土地的登記發(fā)證工作，農(nóng)村土地權(quán)利狀況的演變，經(jīng)歷解放初期農(nóng)民對土地擁有完整產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)，過渡至合作化、人民公社時期，農(nóng)民對土地權(quán)利的部分喪失到完全歸公再到土地包產(chǎn)到戶，繼而確立家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，部分權(quán)利回到農(nóng)民手中，隨后，農(nóng)村制度改革逐步走向以權(quán)利保障為核心的制度轉(zhuǎn)變。由于受二元結(jié)構(gòu)制度影響，雖然登記農(nóng)民宅基地使用權(quán)，但限制交易流轉(zhuǎn)，未對地上建筑物、構(gòu)筑物等進行全面登記，同時受技術(shù)水平限制，登記水平普遍不高，較為粗放，遺留問題較多。 目前法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地由農(nóng)村居民無償取得、無期限使用，農(nóng)村宅基地和房屋的流轉(zhuǎn)限制在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，導(dǎo)致農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢、超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況，因此， 實行不動產(chǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記，能保障農(nóng)房宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度”等改革精神，最終實現(xiàn)農(nóng)民完整的土地產(chǎn)權(quán)。 當(dāng)前，在統(tǒng)一登記過程中存在以下問題：

（一）現(xiàn)行政策法規(guī)在與現(xiàn)實執(zhí)行中的沖突

隨著社會經(jīng)濟的不斷前進，在農(nóng)村房屋土地管理登記政策也隨之調(diào)整以相適應(yīng)。當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)政策的制定與執(zhí)行，皆是以當(dāng)代先進的科學(xué)管理水平，以及突破傳統(tǒng)的管理理念的基礎(chǔ)之上。若以當(dāng)前的政策法規(guī)為執(zhí)行準(zhǔn)繩，必然使相對落后地區(qū)的施行效果達不到預(yù)期，也無法完善的解決歷史遺留下的所有疑難。如鄉(xiāng)村內(nèi)年限久遠的房屋，在當(dāng)時規(guī)劃不足、規(guī)范缺失的管理環(huán)境之下，沒有進行產(chǎn)權(quán)登記，不具備該房產(chǎn)的合法擁有權(quán)益。

（二）相關(guān)部門跟蹤管理缺位

在傳統(tǒng)農(nóng)村房地建設(shè)過程中，需要通過規(guī)劃、國土以及住建部等多部門多環(huán)節(jié)的審批，周期長且效率低，影響了政策的制定和執(zhí)行效果。而部分基層工作人員的專業(yè)素養(yǎng)與能力明顯不能勝任崗位的要求，人員配備上也略顯不足，由此更加難以及時的發(fā)現(xiàn)違規(guī)占用及搭擴建問題的存在。另外，有關(guān)管理部門在監(jiān)管力度上也未能結(jié)合地區(qū)的特點而進行調(diào)整，導(dǎo)致出現(xiàn)問題不能妥善解決，或者解決不徹底，使問題越積越多，成為歷史性問題。

（三）經(jīng)濟利益的驅(qū)動下的違規(guī)搭建

近年來，我國經(jīng)濟建設(shè)取得了一定的成績，各地區(qū)土地價值有很大上漲，讓一部分通過土地征收以及拆遷補償獲取大量的貨幣價值。這一獲利渠道使擁有相關(guān)房產(chǎn)資源的農(nóng)民不顧法律條例的約束與限制，不斷的擴增宅基地與建筑物面積，以期換取更大價值。即使這些房產(chǎn)不能通過拆遷或是被征收折現(xiàn)，還可以通過租賃的方式獲得經(jīng)濟價值。這種在廣大農(nóng)村中被跟風(fēng)效仿的個人違規(guī)操作，也使當(dāng)前我國實行的不動產(chǎn)登記制度困難重重。

三、加強農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記工作的強化要點

（一）將統(tǒng)籌兼顧和夯實基礎(chǔ)進行有效結(jié)合

全國各地要全面落實農(nóng)村土地的稽查工作的實施，做好各項調(diào)查工作，同時嚴(yán)格落實建筑為、構(gòu)筑物等諸多調(diào)查工作，在工作開展過程中，從實際的情況和發(fā)展形式出發(fā)，有針對性優(yōu)化對相關(guān)的的文件要求，進而保證各個工作的與時俱進，各地充分地兼顧集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地市場等土地制度改革、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記建設(shè)的實際需要，統(tǒng)籌考慮各地的基礎(chǔ)條件、財力水平和技術(shù)水平，針對實際的情況進行具體問題的客觀分析，從而有效的確定相關(guān)問題的調(diào)查方法，保證整個農(nóng)村地基調(diào)查工作的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性。

（二）因地制宜，將政策細化，利于目標(biāo)的執(zhí)行

由于各地情況千差萬別，為避免政策“一刀切”，各地應(yīng)該能夠充分地分析現(xiàn)存的問題，進一步將相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)給予優(yōu)化和明確，從而在一定程度上，有效的完善相應(yīng)的策略。在進行制定相應(yīng)的計劃和指導(dǎo)意見時，要能夠有效的堅持好各個方面的用地手續(xù)，并且要根據(jù)實際的情況，進行嚴(yán)格的等級放證工作。在解決糾紛的工作中，相關(guān)人員要充分發(fā)揮基層群眾自治組織和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的作用，建立健全農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛調(diào)處工作機制，切實保護群眾合法利益。

（三）能發(fā)則發(fā)，謀求長遠發(fā)展

各個地區(qū)根據(jù)實際情況設(shè)立合理和完善地發(fā)展目標(biāo)的要求，有效落實宅基地和集體用地的發(fā)證工作，將各個政策文件中的工作給予全面和有效的落實，做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)。各個地區(qū)還要確立明確的發(fā)證點，為整個工作的開展奠定基礎(chǔ)，有效的積累經(jīng)驗。我們要立足長遠，加強信息化建設(shè)和現(xiàn)代化建設(shè)，將計算機技術(shù)應(yīng)用到數(shù)字化管理和信息化應(yīng)用過程中，使得整個工作與社會現(xiàn)代化發(fā)展進程相適應(yīng)。

（四）強化農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記發(fā)證工作的組織領(lǐng)導(dǎo)

首先，要明確縣（市）區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)為第一責(zé)任人，明確由本行政區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)對農(nóng)村土地確權(quán)工作負總責(zé)，發(fā)揮主導(dǎo)作用。其次，要堅持“7個到位”標(biāo)準(zhǔn)。要以“政府重視是否到位、宣傳發(fā)動是否到位、部署安排是否到位、政策細化是否到位、經(jīng)費落實是否到位、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是否到位、督促指導(dǎo)是否到位”的“七個到位”為評判標(biāo)準(zhǔn)，對上做好匯報和爭取工作，橫向抓好與相關(guān)部門的銜接、協(xié)調(diào)，對下理順工作機制、加強質(zhì)量控制，確保農(nóng)村集體土地確權(quán)登記。最后，要強化工作力量。四是要加強督查考核。

四、結(jié)語：

總之，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作是一項打基礎(chǔ)、立長遠的系統(tǒng)工程，涉及到社會千家萬戶農(nóng)民群眾的實際利益，因此，為依法保護好農(nóng)民群體的合法權(quán)益，我們要正確認識加強農(nóng)村房地權(quán)屬登記工作的重要性，對產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作存在的各項問題，結(jié)合實際情況制定出相關(guān)針對性對策，來提高我國農(nóng)村房產(chǎn)登記發(fā)證工作效率，為廣大農(nóng)民群眾切身利益提供保障。

參考文獻：

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