揭密城市更新黃埔樣本

麥婉華

歷經(jīng)多年的經(jīng)濟高歌猛進，對城市的可持續(xù)發(fā)展和城市品質(zhì)的提升也提出了更高的要求。廣州黃埔持續(xù)提升城市品質(zhì)，首創(chuàng)“城市更新10條”政策 ，推進“三舊”項目多模式改造，提供更多可供借鑒和推廣的“黃埔城市更新經(jīng)驗”。

在廣州市黃埔區(qū)茅崗村坑田大街32號，一座座新徽派園林別墅拔地而起，中央停車場、中央休憩區(qū)、私家別院一應(yīng)俱全。然而，這里并不是高檔別墅居住區(qū)，而是被稱為“魚珠智谷”產(chǎn)業(yè)園的辦公區(qū)。在忙碌工作的秋日午后，職員可閑飲茶一杯，暢吟詩一首，如此輕松、愉悅的辦公氛圍是在廣州第二CBD黃埔板塊中是少有的。被打造得如此恬靜舒適，人們很難想象此處本來只是一個老舊的倉庫區(qū)域。

魚珠智谷產(chǎn)業(yè)園原為興華舊倉庫。原興華舊倉庫地面大部分未經(jīng)過硬化，且排水溝堵塞，每逢雨季積水成河且無法排泄，嚴(yán)重影響了附近居民的正常生活。且原倉庫的鐵皮屋面是用簡單的鋼鐵搭建，因使用年限久遠(yuǎn)大部分閑置，倉庫外墻及屋頂破裂鑒。

負(fù)責(zé)管理魚珠智谷的廣州泓橋科技園管理有限公司服務(wù)中心副總監(jiān)陳絢告訴《小康》記者，改造過后，園區(qū)建筑為連體別墅辦公、普通辦公寫字樓兩種類別，以GOOGLE、FACEBOOK等世界著名的網(wǎng)絡(luò)公司其創(chuàng)意、生態(tài)式空間設(shè)計為參照。建筑特色顯著，辦公獨立性高，與廣州珠江新城等區(qū)域?qū)懽謽清e位發(fā)展，適合承載電商、科創(chuàng)文創(chuàng)辦公、品牌展示，形成符合互聯(lián)網(wǎng)時代年輕人需求的互動、多變、復(fù)合、商務(wù)、休閑、社交為主題的辦公需求。

截至目前，園區(qū)的改造和運營歷時5年，從改造前的“村民零收入、零稅收貢獻，環(huán)境臟亂差”到改造后的“貢獻GDP、貢獻就業(yè)、貢獻稅收、形成新業(yè)態(tài)、增加村民收入、提升村居環(huán)境”，村民、園區(qū)、政府多方受益，小小的村集體物業(yè)改造項目引發(fā)區(qū)域發(fā)展的“蝶變效應(yīng)”，僅4萬平方米的園區(qū)創(chuàng)造年產(chǎn)值20億元，單位“畝產(chǎn)”處于全省頂尖水平。

從廢舊倉庫變?yōu)閷?biāo)硅谷的別墅式辦公區(qū)，魚珠智谷產(chǎn)業(yè)園改造成功案例正是城市更新的黃埔樣本之一。近年來，該區(qū)的城市更新取得了階段性碩果。城市更新投資總額、已批項目、開工面積等主要指標(biāo)連續(xù)5年領(lǐng)先廣州市其他行政區(qū)，連續(xù)三年在廣州市政府組織的市級“三舊”改造年度考核中排名第一。

歷經(jīng)多年的經(jīng)濟高歌猛進，經(jīng)濟的快速發(fā)展對城市的可持續(xù)發(fā)展和城市品質(zhì)的提升也提出了更高的要求。該區(qū)持續(xù)提升城市品質(zhì)，打造國際一流的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，不斷輸出城市更新的“黃埔品牌”，提供更多可供借鑒和推廣的“黃埔經(jīng)驗”。

首創(chuàng)“城市更新10條”政策

9月10日，廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)向外界發(fā)布《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點工作的若干措施》（以下簡稱“城市更新10條”）?！俺鞘懈?0條”首創(chuàng)城市更新項目負(fù)面清單、試行容缺審批、“村規(guī)民約”約束力等。

作為全國首個區(qū)級“三舊”改造改革創(chuàng)新試點，黃埔繼近日廣東省人民政府頒布《關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》之后推出“城市更新10條”，聚焦“快批、快拆、快建”，將進一步把城市更新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有機結(jié)合，全面激發(fā)老城市新活力，打造宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈，以高品位的城市發(fā)展促進高質(zhì)量的經(jīng)濟建設(shè)。

“2018年9月，經(jīng)省政府同意批準(zhǔn)我區(qū)開展省‘三舊改造改革創(chuàng)新試點，試點期限為2018年至2020年。成為試點后，我區(qū)的城市更新工作可以用‘征程萬里風(fēng)正勁，重任千鈞再奮蹄來形容。”廣州開發(fā)區(qū)黨工委委員、管委會副主任黃東作黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)城市更新總體情況介紹時表示。

據(jù)了解，此次出臺的“城市更新10條”是黃埔城市更新“1+3+N”政策體系的“1”主文件，全文共“10條”，內(nèi)容由“強化快批”、“聚焦快拆”、“保障快建”、“嚴(yán)格監(jiān)管”四個板塊組成。

“城市更新10條”按照“快批、快拆、快建”的思路，遵循“先拆后建、以拆促建、拆建并舉”的原則，旨在推動全區(qū)城市更新工作從“全面鋪開”向“有促有控”轉(zhuǎn)變、從“改差補缺”向“品質(zhì)打造”轉(zhuǎn)變、從“追求速度”向“保質(zhì)提效”轉(zhuǎn)變、從“拆建為主”向“多措并舉”轉(zhuǎn)變。

廣州開發(fā)區(qū)城市更新局局長侯奔介紹，該區(qū)重點圍繞理順更新頂層設(shè)計、優(yōu)化低效用地處置、創(chuàng)新更新改造模式、實現(xiàn)簽約拆遷前置、再造審批服務(wù)流程等方面，編制了《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點工作的若干措施》（即“城市更新10條”）。與此同時，在接通省市城市更新政策“最后一公里”，推動工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管控方面作出了有益探索。歸納起來就是兩個“明確”和兩個“實現(xiàn)”——明確“改什么”、“管什么”，實現(xiàn)“改得動”、“改得快”。

在“改什么”方面，首創(chuàng)城市更新項目負(fù)面清單，提出按季度開展區(qū)城市更新年度計劃編報，重點項目隨時申報，有效破解改造項目準(zhǔn)入門檻缺失、城市更新年度計劃跟不上政府重大決策等問題。允許“商改商”等類型項目參照舊廠改造政策執(zhí)行，有效破解該類項目升級改造目前沒有政策依據(jù)的問題。

在“管什么”方面，對極少數(shù)被拆遷人為謀求不當(dāng)利益阻撓拆遷損害大多數(shù)被拆遷人利益的行為，村集體可制訂符合實際的“村規(guī)民約”對其采取必要的處置措施。強化“資金與信用、進度與效益、公配和產(chǎn)業(yè)”等內(nèi)容的全流程監(jiān)管。

在“改得動”方面，試行整地塊、整村納入標(biāo)圖建庫，允許用地空間騰挪整合、土規(guī)規(guī)模及轉(zhuǎn)用指標(biāo)置換、留用地或預(yù)支留用地按政策納入舊村改造，有效破解舊村改造項目土地零散整合難，動力不足拆遷難，項目資金平衡難等問題。

在“改得快”方面，試行舊村改造項目實施方案“先簽約、后批復(fù)”。建設(shè)審批環(huán)節(jié)“流程再造”，試行容缺并聯(lián)審批，從現(xiàn)行審批流程60項壓縮為3項，審批時間最快將從1年半壓縮到3個月。

城市更新10條“十個一”

在總結(jié)高度城市化地區(qū)的改造科學(xué)規(guī)律，并梳理需要體制改革和政策創(chuàng)新以解決的痛點、堵點和難點問題的基礎(chǔ)上，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)結(jié)合多年來的探索經(jīng)驗，“城市更新10條”應(yīng)運而生?？v覽“城市更新10條”的亮點，其中蘊藏著“十個一”：

一是搭建“一個架構(gòu)”。創(chuàng)新成立以市委常委、區(qū)委書記為組長的區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組、設(shè)立區(qū)城市更新規(guī)劃專業(yè)委員會、保留全市僅有的區(qū)級城市更新局，形成科學(xué)完善的區(qū)級城市更新管理架構(gòu)。

二是繪好“一張藍圖”。編制全區(qū)城市更新總體規(guī)劃，緊緊圍繞建設(shè)粵港澳大灣區(qū)的“綱”，重點推進開創(chuàng)大道、廣汕路、黃埔東路、九龍大道沿線等重點區(qū)域的“三舊”改造，形成中新廣州知識城、廣州科學(xué)城、黃埔港、廣州國際生物島“四片聯(lián)動”的城市更新藍圖。

三是列明“一份清單”。首創(chuàng)城市更新項目負(fù)面清單管理機制，優(yōu)化目標(biāo)導(dǎo)向的年度計劃管理體制，對改造條件不符合國土空間總體規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄、相關(guān)專項規(guī)劃中的強制控制要求的項目納入負(fù)面清單管理，不予列入實施計劃。

四是整合“一片空間土地”。鼓勵重點區(qū)域連片成片改造，試行整地塊、整村納入標(biāo)圖建庫;允許用地空間騰挪整合、土規(guī)規(guī)模及轉(zhuǎn)用指標(biāo)置換、留用地或預(yù)支留用地按政策條件納入舊村改造。

五是制定“一本地價”。試行舊村改造項目全區(qū)域網(wǎng)格化基準(zhǔn)融資樓面地價公示制度，統(tǒng)一編制全區(qū)網(wǎng)格化舊村改造融資樓面地價報告，以自然村為單位確定參考價格，作為各項目編制改造實施方案的依據(jù)，根據(jù)實際情況動態(tài)調(diào)整，并向社會公布。

六是新增“一種模式”。允許產(chǎn)權(quán)單一的“商改商”等類型項目參照舊廠改造政策執(zhí)行，鼓勵低效物業(yè)加快升級改造。

七是明確“一種標(biāo)準(zhǔn)”。編制全區(qū)各片區(qū)舊村改造拆遷安置補償方案統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)模板，作為規(guī)范性文件和各項目編制拆遷安置補償方案的依據(jù)，避免惡性攀比現(xiàn)象。

八是優(yōu)化“一套程序”。建立城市更新項目實施方案和控調(diào)方案審查專家票決制和審議“二合一”推進機制;試行舊村改造項目實施方案“先簽約、后批復(fù)”;按“靈活分片、動態(tài)調(diào)整”的原則，優(yōu)先將涉及重點拆違整治和復(fù)建安置物業(yè)、公建配套設(shè)施、重點產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)的地塊劃入先行實施片區(qū)，實現(xiàn)“簽一片、拆一片、建一片”;對城市更新項目的建設(shè)審批環(huán)節(jié)實施“流程再造”，試行并聯(lián)審批、容缺審批。

九是兌現(xiàn)“一次獎勵”。將“三舊”改造獎勵用地指標(biāo)分配與拆遷進度緊密掛鉤，區(qū)城市更新部門根據(jù)當(dāng)年計劃新增改造和完成改造的面積規(guī)模，可預(yù)支50%“三舊”改造獎勵新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)，區(qū)城市更新部門按季度經(jīng)市政府向省自然資源廳申請，按季度向省自然資源廳申請預(yù)支50%“三舊”改造獎勵新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)，優(yōu)先用于征拆迅速且需指標(biāo)支持的舊村改造項目。

十是強化“一起監(jiān)管”。制定“資金與信用、進度與效益、公配與產(chǎn)業(yè)”等重要事項的全流程監(jiān)管措施，由區(qū)城市更新部門會同相關(guān)職能部門與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管責(zé)任和監(jiān)管內(nèi)容。對重點部門和重點項目進行駐點監(jiān)察，防范廉政風(fēng)險，實現(xiàn)“陽光監(jiān)管”。

推進“三舊”項目多模式改造

來到位于黃埔區(qū)中心城區(qū)范圍的文沖村，此處已是高樓林立的小區(qū)式管理，環(huán)境整潔、舒適。小區(qū)內(nèi)，代表村中歷史的祠堂依然存在。一葉輕舟在祠堂前寬闊的水塘上漂浮，鱗次櫛比的商品房在不遠(yuǎn)處交相輝映。如此的景象可謂是嶺南水鄉(xiāng)與現(xiàn)代建筑的完美結(jié)合。

但其實在改造之前，文沖村是廣州“城中村”的典型縮影——“臟、亂、差”，“握手樓”、“貼面樓”比比皆是，違建問題突出、消防隱患嚴(yán)重、治安環(huán)境復(fù)雜、衛(wèi)生條件惡劣，與周圍城市建設(shè)和商業(yè)布局定位嚴(yán)重不符。

為尋求文沖可持續(xù)發(fā)展的空間和動力，黃埔區(qū)政府和文沖社區(qū)主動申請將文沖舊村改造納入廣州市城市轉(zhuǎn)型升級的規(guī)劃當(dāng)中，并于2003年被廣州市列為首批城中村改造試點之一。于是，文沖是繼獵德、琶洲后，廣州第三個大型“城中村”改造，同時也是黃埔區(qū)首個城中村改造工程。

作為廣州市舊改的“大戶”，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)近年秉承“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、城市功能提升、土地節(jié)約集約”的城市更新宗旨，全力推進舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房多種模式的項目改造。

在舊村改造方面，黃埔以打造2.0升級版模式為目標(biāo)，蘿峰、沙步、湯村等項目實施“軟硬改造”，既改善居住條件，提升公建配套，打造宜居生活社區(qū)，同時按現(xiàn)代化管理規(guī)范完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，將改造后集體物業(yè)納入全區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺統(tǒng)一招商運營，打造區(qū)域經(jīng)濟與村民集體經(jīng)濟收入可持續(xù)發(fā)展的多贏局面。

以豐樂北路沿線“散亂污”整治及舊村改造項目為例，通過建立區(qū)重點項目征拆與“三舊”改造聯(lián)動機制，半年時間內(nèi)收回69宗地塊共1020畝，拆除建筑面積約25萬平方米，關(guān)停搬遷“散亂污”企業(yè)99家，清出低端經(jīng)營戶183家，并推動了姬堂社區(qū)舊村改造，啟動了黃埔創(chuàng)新中心、灣區(qū)科創(chuàng)走廊1號等產(chǎn)業(yè)孵化器的建設(shè)。

在舊廠改造方面，注重打造新業(yè)態(tài)，從現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中衍生疊加出新環(huán)節(jié)、新鏈條、新活力。華南國際港航服務(wù)中心打造成華南區(qū)域性的港航要素聚集中心，黃埔倉打造成“電子商務(wù)+港航服務(wù)”的雙平臺產(chǎn)業(yè)基地并引入一帶一路歐亞商貿(mào)交流合作中心。

另外，作為黃埔魚珠國際木材市場及魚珠物流基地舊廠改造項目，保利魚珠港預(yù)計總投資250億元，計劃分5年完成，項目總銷售額預(yù)計將達到400億元，年均銷售額約80億元，將與琶洲、廣州國際金融城構(gòu)成廣州新黃金三角，成為廣州未來發(fā)展的新引擎。

在村級工業(yè)園改造方面，確立既要“面子”又要“里子”的目標(biāo)。在歷史文化街區(qū)微改造方面，實現(xiàn)城市更新與文化傳承保護有機結(jié)合，推動現(xiàn)代城區(qū)與傳統(tǒng)鄉(xiāng)愁相容共生，促進轉(zhuǎn)型升級與歷史記憶相得益彰。如大力推進長洲村、深井古村微改造項目的實施建設(shè)，運用“繡花功夫”、“針灸療法”打通古村脈絡(luò)肌理，激活傳統(tǒng)村落經(jīng)濟活力，為大學(xué)城、生物島高端人才提供創(chuàng)業(yè)、生活、文娛、休閑載體。

截至目前，全區(qū)“三舊”改造標(biāo)圖建庫總用地面積約52.52平方公里;已批復(fù)的全面改造項目和微改造項目共99個，其中全面改造項目44個，微改造項目55個;而2019年新批項目25個，含舊村改造項目4個，舊廠改造項目7個，老舊小區(qū)微改造項目14個。已開工全面改造項目25個、微改造項目13個，累計開工面積約675萬平方米，竣工面積約356萬平方米，其中竣工安置房面積75.7萬平方米、6925套。累計完成固定資產(chǎn)投資640億元。

據(jù)悉，為持續(xù)強化政策的系統(tǒng)集成和組合效應(yīng)，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)城市更新“1+3+N”政策體系文件將陸續(xù)發(fā)布，作為政策體系全鏈條的組成之一的《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)城市更新辦法》將繼“城市更新10條”之后加快推出。

同時為加強政策的可操作性，確保執(zhí)行效果，后續(xù)還將配套出臺《城市更新全面改造項目審批“流程再造”工作指引》以及相關(guān)實施細(xì)則，共同構(gòu)成完整的“1+3+N”政策體系，為黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)的“三舊”改造保駕護航，成為推動區(qū)域城市更新從“大寫意”邁向“工筆畫”的里程碑;為全市實現(xiàn)綜合城市功能、城市文化綜合實力、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代化國際化營商環(huán)境四個方面出新出彩添薪續(xù)力，助力繪制粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的“黃埔華章”，為全省“三舊”改造提供可復(fù)制、可推廣的制度性成果。

編輯/余弘陽