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    社會輿論背景下對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法思考

    2019-10-16 03:23:24
    記者觀察 2019年12期
    關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)法市場經(jīng)濟(jì)

    一、經(jīng)濟(jì)法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的基本依據(jù)

    經(jīng)濟(jì)法是我國法律體系中的一個(gè)獨(dú)特法律門類,其主要應(yīng)用于依靠國家公權(quán)力對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控,其本質(zhì)在于實(shí)現(xiàn)社會的整體利益。在其發(fā)揮調(diào)控功能的過程中,必然會與市場主體產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系,而其彼此之間又存在著相互的權(quán)利與義務(wù)。因此作為一種市場活動主體的房地產(chǎn)市場,自然也受經(jīng)濟(jì)法的約束,是經(jīng)濟(jì)法調(diào)控的對象,在經(jīng)濟(jì)法框架之內(nèi)享受一定權(quán)利、承擔(dān)對應(yīng)義務(wù)。而當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的“亂象”很大程度上是由投資過度造成的,房地產(chǎn)市場主體出于實(shí)現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)效益的追求,必然會加大惡性競爭的概率,從而破壞市場的基本秩序。

    因此,對房地產(chǎn)這一支柱性產(chǎn)業(yè)來說,對其進(jìn)行宏觀調(diào)控、推動房地產(chǎn)市場的法治化建設(shè)已經(jīng)刻不容緩,經(jīng)濟(jì)法的制度框架與價(jià)值理念則應(yīng)當(dāng)成為政府合理規(guī)劃宏觀調(diào)控政策目標(biāo)、選擇對應(yīng)調(diào)控手段的重要依據(jù)。換言之,法律手段是國家宏觀調(diào)控各項(xiàng)手段的基礎(chǔ)與前提,而經(jīng)濟(jì)法真是我國宏觀調(diào)控的主要依托。

    二、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的合法性分析

    (一)限購令

    限購令是媒體輿論討論最為熱烈的一大政策,其通過對購房主體的資格與購房數(shù)量進(jìn)行限制,實(shí)現(xiàn)對房價(jià)的有效調(diào)控,但是其卻存在著一定的合法性問題:其一,其對于購買主體及數(shù)量的限制與《民法通則》規(guī)定的公民民事權(quán)利不受侵犯的原則相悖;其二,《立法法》明確了民事基本制度應(yīng)當(dāng)由法律形式制定的原則,而限購令的制定主體則為國務(wù)院,并以規(guī)范性文件進(jìn)行發(fā)布;其三,限購令也與《合同法》的意思自治原則相互沖突。

    (二)限價(jià)令

    限價(jià)令旨在抑制房價(jià)的過快增長,從而維護(hù)房地產(chǎn)市場的整體問題。但從市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律來看,價(jià)格應(yīng)當(dāng)自動形成與市場經(jīng)濟(jì)的交易,并圍繞價(jià)值上下波動,宏觀政策主要適用于市場失靈問題。政府主要通過政府指導(dǎo)價(jià)格和政府定價(jià)的方式調(diào)節(jié)國家規(guī)定的調(diào)控領(lǐng)域,但事實(shí)上,房地產(chǎn)市場并不在這一領(lǐng)域中,因此限價(jià)令的合法性也缺乏扎實(shí)的依據(jù)。

    三、基于社會輿論背景的經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的優(yōu)化

    (一)樹立長遠(yuǎn)而全局的調(diào)控理念

    當(dāng)前,社會輿論對房地產(chǎn)市場的批評主要集中于泡沫問題,而泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生主要源于房地產(chǎn)市場中的投資過度,進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)走高、投機(jī)行為更加頻繁。我國是人口大國,房地產(chǎn)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè),因此房地產(chǎn)市場的問題具有較大的傳導(dǎo)性,很容易傳導(dǎo)至其他行業(yè)。同時(shí),當(dāng)前媒體環(huán)境的成熟,使得信息更加暢通,房價(jià)的持續(xù)走高也很容易引起輿論風(fēng)波,威脅社會穩(wěn)定。我國相繼推出的臨時(shí)性政策正是基于這一背景所作出的調(diào)控選擇,這些政策均體現(xiàn)了一定的時(shí)代性,但是卻缺乏長遠(yuǎn)實(shí)施與發(fā)揮效力的能力,且其所解決的問題具有一定的片面性,因此在未來房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中不能僅僅依靠臨時(shí)性的政策,而應(yīng)當(dāng)以整體性、全局性的視角,認(rèn)識到房地產(chǎn)市場本身的整體性以及其同國民經(jīng)濟(jì)的深入聯(lián)系,將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控看作一個(gè)長期的問題,從而樹立起強(qiáng)大有力的宏觀調(diào)控理念。具體來說,要重點(diǎn)把握如下方面:

    1.充分考慮政策的整體性與長遠(yuǎn)性

    如上所述,我國出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策多是基于特定的時(shí)代背景、為了解決特定問題而制定的,雖然其在歷史上展現(xiàn)出了其應(yīng)用價(jià)值,緩解了房地產(chǎn)市場的突出問題,但是這種短期性的限制決定了其不能適應(yīng)持續(xù)變化的市場需求,從而使得宏觀調(diào)控政策在很大程度上落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這直觀地表現(xiàn)為我國的房地產(chǎn)市場一直處于較不穩(wěn)定的狀態(tài),亟待一套長期性、整體性的宏觀政策配套。

    對于政府來說,其必須清楚的是,宏觀調(diào)控并不是僅僅為解決某一個(gè)特別問題而設(shè)置的,而應(yīng)當(dāng)考慮到國民經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行以及未來發(fā)展,因此在未來的宏觀調(diào)控中,政府必須緊密圍繞房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展規(guī)律,一方面,不能忽略市場機(jī)制的運(yùn)行實(shí)際,使得宏觀調(diào)控取代市場調(diào)控,有效避免房地產(chǎn)市場陷入行政化的狀態(tài);另一方面,又要增強(qiáng)宏觀調(diào)控的實(shí)效性,確保其能彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場的失靈問題,維護(hù)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定。換言之,政府需要以整體性與長遠(yuǎn)性的視角制定宏觀調(diào)控政策,又要將宏觀調(diào)控政策控制在法定的范圍之內(nèi),避免出現(xiàn)“過猶不及”的情況。

    2.調(diào)控的適度干預(yù)

    我國是社會主義經(jīng)濟(jì)大國,在實(shí)施市場經(jīng)濟(jì)體制依賴,就倡導(dǎo)建立“有限政府”,即要求政府應(yīng)當(dāng)在法律的框架內(nèi)履行各項(xiàng)職能,既不能過度干預(yù),也不能管控不到位。而如何把握這其中的“度”,一直是學(xué)界及社會各界爭論的主要問題。政府應(yīng)當(dāng)兼顧社會發(fā)展的各個(gè)方面,還是應(yīng)當(dāng)適當(dāng)干預(yù),值得在實(shí)踐中不斷探索。本文從經(jīng)濟(jì)法的視角,嘗試分析政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的適當(dāng)干預(yù)。

    從經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值和目標(biāo)來看,其就要求政府的調(diào)控權(quán)力應(yīng)當(dāng)被納入合理的限度之內(nèi),進(jìn)行適當(dāng)干預(yù),主要表現(xiàn)在兩個(gè)層面,其一,經(jīng)濟(jì)法律肯定了政府擁有干預(yù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的權(quán)力,即將公權(quán)力適當(dāng)引入市場經(jīng)濟(jì)中,對市場經(jīng)濟(jì)可能存在的失靈問題進(jìn)行調(diào)控,從而解決市場經(jīng)濟(jì)自身的體制缺陷;其二,有限政府與服務(wù)型政府是我國政府建設(shè)的主要方向,在上世紀(jì)九十年代以來,市場經(jīng)濟(jì)在我國已經(jīng)得到了較長的發(fā)展,因此在宏觀調(diào)控中,政府也應(yīng)當(dāng)依照市場經(jīng)濟(jì)的相關(guān)規(guī)定,在合理合法的框架內(nèi)對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行適度干預(yù)。且必須注意的是,宏觀調(diào)控涵蓋了多樣化的手段,如經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段等,其中強(qiáng)制性最高的便是行政手段,如果應(yīng)用不妥當(dāng),會違背市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,使得市場經(jīng)濟(jì)陷入后勁不足的情況,因此行政手段應(yīng)當(dāng)以建議性、指令性而非強(qiáng)制性的形式加以應(yīng)用,且其應(yīng)用頻率必須盡量控制在合理的范圍之內(nèi)。而針對于經(jīng)濟(jì)手段與法律手段,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持適當(dāng)調(diào)控的目標(biāo),加快針對于房地產(chǎn)市場的法律體系建設(shè),為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)設(shè)穩(wěn)定的環(huán)境。從本質(zhì)上來說,政府的宏觀調(diào)控在市場經(jīng)濟(jì)中只是起到輔助的調(diào)控作用,因此任何手段的選擇,均應(yīng)當(dāng)限制在適度的范圍之內(nèi)。

    (二)構(gòu)建調(diào)控立法體系,加強(qiáng)媒體宣傳

    從經(jīng)濟(jì)法的視角來看,宏觀調(diào)控調(diào)整解決的是目標(biāo)定位的問題,而要從根本上為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供更加優(yōu)質(zhì)的環(huán)境,就需要植根于房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況,提供積極有效的立法支持,構(gòu)建起現(xiàn)代化的房地產(chǎn)立法體系。同時(shí),也應(yīng)當(dāng)重視社會輿情反饋,加強(qiáng)媒體宣傳,引導(dǎo)全社會各行業(yè)對社會主義法治經(jīng)濟(jì)進(jìn)行深入了解。值得注意的是,堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)的法治化并不僅僅代表著各類法律的出臺及實(shí)施,而是將宏觀調(diào)控同市場機(jī)制有機(jī)結(jié)合起來,使得其成為引導(dǎo)市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的動力。

    我國政府針對于特定的房地產(chǎn)市場問題出臺的臨時(shí)性政策,在短期內(nèi)解決了一系列問題,但如上所述,幾種具有代表性的政策在調(diào)控內(nèi)容、主體、程序上缺乏充足的合法性,這也使得其在實(shí)施中與經(jīng)濟(jì)法的目標(biāo)與要求相互沖突,事實(shí)上超越了原本的法律框架,這不利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的法治化建設(shè),也必然會影響調(diào)控政策的權(quán)威性。因此,必須將調(diào)控政策納入法定的框架之內(nèi),保障其合法性、合理性與權(quán)威性。

    首先,要堅(jiān)持依法調(diào)控的法治理念,使得宏觀調(diào)控始終處于法律制度的框架之內(nèi),并保證其基本內(nèi)容以及主要手段的合理性,這不僅是社會主義市場經(jīng)濟(jì)法治化建設(shè)的表現(xiàn),也決定了宏觀調(diào)控政策適用價(jià)值及生命力。房地產(chǎn)市場本身具有較高的靈活性與自主性,針對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在市場失靈環(huán)節(jié),如果調(diào)控政策缺乏合法性,不僅會影響預(yù)期的調(diào)控效果,還會加劇房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性。

    其次,要繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場法律體系。當(dāng)前,房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),且隨著城市化進(jìn)程的加快,其必將長期在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。而長期以來,房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控多以臨時(shí)性政策為主,其法律體系缺乏全面性、系統(tǒng)性與前瞻性,因此急需完善房地產(chǎn)市場法律體系,是推動后續(xù)市場發(fā)展的基本要求。從這個(gè)角度來說,需要認(rèn)識到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)市場的影響,轉(zhuǎn)變觀念,緊密聯(lián)系市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)際,在確保法律同房地產(chǎn)市場的基本規(guī)律相適應(yīng)的同時(shí),也要與時(shí)俱進(jìn),發(fā)揮法律的指導(dǎo)價(jià)值。

    最后,要不斷提高法律法規(guī)的執(zhí)行力度。如果缺乏積極有效的執(zhí)行,那么房地產(chǎn)市場的法律體系只會流于形式。因此,為了最大程度發(fā)揮法律發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)作用,需要嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律,并對房地產(chǎn)市場中開發(fā)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督,確保其符合法律規(guī)范,一旦發(fā)現(xiàn)違法行為要堅(jiān)決予以追究,這是保障房地產(chǎn)市場法律規(guī)范性的基本要求,也契合了宏觀調(diào)控政策維護(hù)公民合法權(quán)益的基本目標(biāo)。

    (三)加快制度建設(shè),實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控政策與相關(guān)制度的有機(jī)結(jié)合

    1.土地制度建設(shè)

    土地是一種重要的生產(chǎn)要素,也是各個(gè)行業(yè)賴以發(fā)展的基礎(chǔ),尤其是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,如果缺乏充足的土地資源,那么產(chǎn)業(yè)必然難以得到有效發(fā)展。因此,加強(qiáng)土地制度建設(shè),是推動房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的必然要求。結(jié)合當(dāng)前的土地制度不難發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,一方面,由于土地資源具有國有性,因此通過招標(biāo)等方式對土地資源進(jìn)行拍賣,可以增加地方政府的財(cái)政收入,但這也滋生了空地、炒地問題,不利于土地資源的優(yōu)化配置,同時(shí)加速了房價(jià)的增長,超出了人民群眾的經(jīng)濟(jì)預(yù)期;另一方面,國家的宏觀調(diào)控政策缺乏深入的實(shí)現(xiàn)價(jià)值,這也是由土地的國有性決定的,部分地方政府為了緩解地方的財(cái)政緊張狀況,不能從根本上落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策要求。

    具體來說,新時(shí)期針對于房地產(chǎn)市場的土地制度建設(shè)應(yīng)當(dāng)把握如下要點(diǎn):

    (1)調(diào)整土地供給制度

    我國土地資源的國有性主要表現(xiàn)為土地歸國家或集體所有,從理論上來說,集體所有土地并不具備進(jìn)入房地產(chǎn)市場的性質(zhì),但是國家卻可以通過對集體土地的征收,將其轉(zhuǎn)化為國有土地,進(jìn)而進(jìn)入房地產(chǎn)市場??梢钥闯?,在地方層面,地方政府事實(shí)上成為了各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)用地的唯一供給主體,因此其為了增加財(cái)政收入必然會使得土地價(jià)格不斷攀升,進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場價(jià)格居高不下。因此,要想突破當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題,就必須對土地供給制度進(jìn)行有機(jī)調(diào)整,構(gòu)建起多元化的土地供應(yīng)系統(tǒng)。但從實(shí)踐層面來說,要想徹底變更政府在土地供給中的唯一主體地位顯然不具有可行性,因此為了在不造成較大制度沖擊的前提下,規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展,可以通過設(shè)置土地流轉(zhuǎn)面積的改革試點(diǎn)、通過立法逐漸推動農(nóng)村宅基地、集體土地進(jìn)入土地市場,從而從根本上解決事實(shí)上的土地壟斷情況。

    (2)完善土地出讓制度

    土地出讓制度也是房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一項(xiàng)關(guān)鍵制度,從經(jīng)濟(jì)法的視角來看,土地出讓制度的完善也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控有效性的必要要求。

    首先,應(yīng)當(dāng)完善拍賣制度,采取雙向競價(jià)等更具公平性、合理性的方式,打破當(dāng)前土地價(jià)格居高不下的處境,從而客觀上控制開發(fā)成本,在維護(hù)房價(jià)穩(wěn)定的同時(shí),打擊市場上可能存在的投機(jī)問題。

    其次,實(shí)現(xiàn)對土地出讓合同的規(guī)范化管理,保證合同內(nèi)容與流程的合法性:其一,如果合同簽訂完成,但價(jià)款尚未支付,必須收回土地并重新安排使用,優(yōu)先用于普通住房建設(shè),或收取土地閑置費(fèi):其二,如果在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒有完成預(yù)期房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督;其三,已經(jīng)完成了土地出讓合同的,應(yīng)當(dāng)分期支付價(jià)款,并禁止金融機(jī)構(gòu)發(fā)放特別貸款。可以看出,合同的規(guī)范管理可以對日益緊缺的土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置,并打擊當(dāng)前存在于市場上的投機(jī)行為。

    最后,要繼續(xù)完善土地儲備制度。我國幅員遼闊,但人口基數(shù)龐大,人均土地資源較為狹小,很難滿足不斷增加的居住需求以及持續(xù)擴(kuò)大的房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模,因此必須對土地儲備制度進(jìn)行集約化、法治化管理,有效彌補(bǔ)土地資源緊缺的現(xiàn)象。

    2.金融制度建設(shè)

    (1)實(shí)施差別化利率政策

    利率政策的差別化主要來源于住房需求的差異,由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格居高不下的主要原因在于投資的過度,因此對于首次購房,應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高首付比例;對于二次購房,利率應(yīng)當(dāng)高于首次購房利率;同時(shí)要加強(qiáng)對于外地居民購房的嚴(yán)格審查,如果不符合相關(guān)條件,應(yīng)當(dāng)暫停發(fā)放貸款。這樣的差別化政策符合經(jīng)濟(jì)法的基本原則,同時(shí)又是一種極具針對性的宏觀政策,可以緩解過度投機(jī)問題、推動市場需求的理性化發(fā)展。

    (2)提高存款準(zhǔn)備金率

    存款準(zhǔn)備金率是一種較為常見的經(jīng)濟(jì)性的宏觀調(diào)控手段,針對于房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重的問題,可以適當(dāng)采取這一政策,一方面降低資金流通量,從而降低可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)概率,另一方面可以將房地產(chǎn)開發(fā)的貸款資金控制在合理的范圍之內(nèi),從源頭上避免出現(xiàn)投機(jī)過度情況。

    四、結(jié)語

    綜上,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場所暴露出的一系列問題,影響了市場的整體穩(wěn)定,也破壞了人民群眾的居住權(quán)益。政府為了解決這些問題,相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控政策,在很大程度上緩解了市場的混亂化問題,但卻由于其自身的臨時(shí)性限制,不能發(fā)揮長期的指導(dǎo)效果。本文結(jié)合我國的各類調(diào)控政策,從經(jīng)濟(jì)法的視角分析了其合法性與時(shí)效性,在此基礎(chǔ)上提出,必須立足于長遠(yuǎn)化與整體化的視野,建立健全房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系,以期為豐富我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策提供參考。

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