俊發(fā)集團500億豪賭文旅

謝澤鋒

接盤中豪螺螄灣，解決遺留債務問題，再度更新集團發(fā)展戰(zhàn)略，未來5年計劃豪擲500億元，以城鄉(xiāng)更新模式來開發(fā)文旅項目，91.8億斬獲11地塊。李俊執(zhí)掌的云南房地產(chǎn)一哥——俊發(fā)集團，近期大手筆不斷。

2018年底，俊發(fā)集團全年銷售額為550.3億元，雖然比2017年增長了44.32%，但是其在2013年提出的“五年千億”計劃終折戟。此后，又緊急在2017年提出了連續(xù)三年年均復合增長率提升30%的目標。

李俊似乎喜歡用過高的夢想和目標激勵團隊，不過從過往幾年的銷售額來看，俊發(fā)集團增速并不慢。要知道其2015年的銷售額才僅有107.7億元，2018年的銷售規(guī)模已經(jīng)是3年前的五倍有余，并成功躋身中國房地產(chǎn)50強企業(yè)。

夢想屢次破滅，又重新樹立新的目標，而這一次，5年豪擲500億，刷新云南地王，力圖打造“城鄉(xiāng)更新綜合服務商”，俊發(fā)最終能實現(xiàn)它的新夢想嗎？

接盤“硬骨頭”

7月30日，俊發(fā)集團與信達資產(chǎn)成功簽訂13.69億元債務重組協(xié)議。此前，信達資產(chǎn)協(xié)助俊發(fā)集團解決了中豪集團與多家金融機構(gòu)合計約58億元的債務問題，雙方這次簽訂最后一筆債務重組協(xié)議，標志著中豪集團的債務重組工作最終收官。

昆明官渡區(qū)矣六街道的螺螄灣商貿(mào)城，被稱為云南最大的日用百貨批發(fā)商業(yè)中心，云南最繁華的街區(qū)，“四星級中國品牌市場”。

而這一區(qū)域的改造升級，卻是一波三折。

2008年9月22日，只有一個競拍人的拍賣會上，云南中豪置業(yè)以7.9967536億元的價格“競得”了昆明市宏仁片區(qū)面積為860畝的7塊土地。當月，總投資320億的螺螄灣國際商貿(mào)城項目在宏仁片區(qū)正式啟動。

據(jù)了解，這個“巨無霸”原是昆明市2008的重點招商引資工程，2009年啟動后，被規(guī)劃為規(guī)模超過義烏國際商貿(mào)城的巨艦型現(xiàn)代商業(yè)綜合體，開發(fā)主體為云南中豪集團。

接盤螺螄灣這一難啃的“硬骨頭”，俊發(fā)更加看到了城鄉(xiāng)更新項目的巨大空間。

根據(jù)當年的規(guī)劃，項目規(guī)劃總占地面積約5705畝，規(guī)劃總建筑面積達882萬平方米，其中主體市場部分總建筑面積約300萬平方米，總投資320億元人民幣。

從“城市更新”到“城鄉(xiāng)更新”，俊發(fā)的野心更加龐大。

然而，事與愿違。項目的開發(fā)并不順利，2014年云南中豪資金鏈斷裂，整個螺螄灣片區(qū)的開發(fā)也陷入停滯狀態(tài)。中豪困境也引發(fā)群眾無法回遷安置、在建項目違規(guī)預售、民工工資長期拖欠、在建項目停工等一系列嚴重的民生維穩(wěn)和金融風險問題。

顯然，原本被視為“淘金地”變成中豪置業(yè)的“災難地”。

2017年10月，俊發(fā)集團伸出橄欖枝，俊發(fā)與奧斯迪實業(yè)成立昆明俊奧商業(yè)有限公司，啟動中豪集團重組工作，為新螺螄灣片區(qū)的發(fā)展注入了全新的動力。

重組后，俊奧公司與民生銀行、信達資產(chǎn)、工商銀行等21家金融機構(gòu)就債務重組達成了一致性意見。其中，信達資產(chǎn)在此過程中由債權(quán)人變成了戰(zhàn)略合作伙伴。

如今，該項目更名為俊發(fā)新螺螄灣國際商貿(mào)城，并打造了俊發(fā)新螺螄灣·觀云海、俊發(fā)新螺螄灣·瀾灣俊園等項目。與此同時，俊發(fā)還將配套建設醫(yī)療、養(yǎng)老、大型商業(yè)中心等。

根據(jù)報j苴，其實當年僅有19歲的李俊，憑借昆明青云街的城中村舊城改造項目起家，至此，城市更新業(yè)務成為俊發(fā)集團的核心業(yè)務板塊。2016年，俊發(fā)集團明確了自己“城市更新綜合服務商”的定位。

接盤螺螄灣這一難啃的“硬骨頭”，俊發(fā)更加看到了城鄉(xiāng)更新項目的巨大空間。

500億豪賭

6月29日，俊發(fā)集團宣布啟動“最美云南計劃”，計劃用城鄉(xiāng)更新模式做文旅項目開發(fā)，并表示將在5年內(nèi)投資500億元，用于云南的鄉(xiāng)村振興建設。

7月26日下午，俊發(fā)便斥資91.98億元，將昆明官渡區(qū)新螺螄灣片區(qū)11宗地，總占地789畝土地收入囊中。這—大手筆正是500億計劃中的—部分。

與此同時，集團更新了自己的戰(zhàn)略定位，從“城市更新”到“城鄉(xiāng)更新”，俊發(fā)的野心更加龐大。

據(jù)悉，俊發(fā)將成立城鄉(xiāng)更新集團，通過城鄉(xiāng)更新模式來開發(fā)文旅項目。在俊發(fā)集團的設想中，“最美云南”計劃共包括三大板塊，四大產(chǎn)品。三大板塊指的是美麗縣城、大健康、全域文旅。四大產(chǎn)品分別是：高原特色體育訓練基地、萬畝現(xiàn)代田園綜合體、運動康養(yǎng)小鎮(zhèn)、森林溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)。

此外，俊發(fā)首次發(fā)布酒店戰(zhàn)略，與萬豪國際、四季、雅高、凱悅四大酒店集團開展深度合作?？“l(fā)集團目前擁有5個已簽約的酒店項目，在上海、西雙版納等城市也即將有酒店項目落地。

打著“城鄉(xiāng)更新”的名義，進軍文旅產(chǎn)業(yè)。在具體操作層面上，俊發(fā)聲稱，其改變了傳統(tǒng)“推倒重建”的改造模式，以村民利益為核心，引進資本與當?shù)卮迕駲C構(gòu)形成合股機制，提供一整套城鄉(xiāng)更新解決方案，包括前端整理、產(chǎn)業(yè)造血、生態(tài)修復、配套建設。最終通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的改造實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。

為了保證村民利益最大化，俊發(fā)表示，要用最好的土地安置村民，最好的資源導入改造，最高效的協(xié)調(diào)多方關(guān)系，建立最長效的村民分紅機制，最完善眼務體系。

此外，俊發(fā)還通過物業(yè)出租（房東）、集體分紅（股東）、商鋪經(jīng)營（老板）、就地就業(yè)（創(chuàng)業(yè)者、員工）、有分紅可創(chuàng)收等方式，保證村民收益多元化。

恒大、融創(chuàng)等大型房企均已布局文旅產(chǎn)業(yè)，但目前看來，成功轉(zhuǎn)型文旅的地產(chǎn)公司并不多，更遑論通過文旅構(gòu)建起新的商業(yè)盈利模式。

甚至不乏地產(chǎn)公司深陷文旅泥潭。中弘股份曾因陷入文旅泥潭而難以脫身。文旅地產(chǎn)的投資周期長、回款速度慢，由于該類項目布局過大，2014-2017年，中弘股份的經(jīng)營活動現(xiàn)金流一直為負。

深耕文旅地產(chǎn)的華僑城A，近年來文旅業(yè)務占比一直未突破50%，甚至不斷通過變賣資產(chǎn)“輸血”文旅項目。今年以來華僑城賣賣賣仍在繼續(xù)，先后掛牌出讓昆明陽宗海項目、西安思睿、成都項目公司、云南華僑城置業(yè)等股權(quán)。2018年華僑城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-99.84億元。

盡管對“詩和遠方”滿環(huán)憧憬，但前車之鑒亦有。豪擲500億，俊發(fā)進軍文旅產(chǎn)業(yè)前景未卜。