新力地產(chǎn)狂野飆升

謝澤鋒

一家房地產(chǎn)公司從成立到準(zhǔn)備上市，最快需要多久？新晉房企新力控股給出的答案是——9年。

今年5月24日，僅成立9年的江西房企新力控股，便已經(jīng)向港交所提交了IPO申請。要知道在2015年，它還只是一家年銷售規(guī)模不到50億的區(qū)域房企，而2016-2018年，新力的銷售額分別達(dá)到了161.3億、428.1億和887.3元億，復(fù)合年增長率高達(dá)136%。

新力的標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營覆蓋選址、拿地、產(chǎn)品規(guī)則、設(shè)計、銷售甚至營銷整個產(chǎn)品周期。

江西商人張園林創(chuàng)立的新力控股，擴(kuò)張速度之快令人咋舌。而更令人感到意外的是，這家曾偏安一隅的年輕房企，在激烈的大浪淘沙中，不僅活了下來，而且一路高歌猛進(jìn)，躋身全國前40強(qiáng)。

這次，如果成功在香港上市，新力控股將成為江西省第一家上市房企，同時也將成為最年輕的上市房企。

異軍突起

進(jìn)入2019年，新力控股火力依舊不減，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新力實(shí)現(xiàn)合約銷售金額463億元，相比去年同期的330.3億元，增長40.18%。在整個行業(yè)增速放緩的情況下，保持40%以上的增速，顯示了其不俗的發(fā)展后勁。

9年前，70后江西商人張園林創(chuàng)立新力置業(yè)，起初三年公司專心運(yùn)作南昌帝泊灣這一項目。2015年公司銷售額達(dá)到45億元，躋身江西房企前三。此后，公司銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)三級跳，直接從百億晉級到近900億規(guī)模。

根據(jù)招股說明書，2016-2018年，新力控股分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元，復(fù)合年增長率約為94.6%。凈利潤近三年來連續(xù)翻番，分別為1.3億元、2.78億元和5.55億元，復(fù)合年增長率達(dá)105.9%。

截至今年一季度，新力土地儲備達(dá)到1480萬平方米，為未來成長奠定了基礎(chǔ)。不過從土地儲備的分布來看，江西省依舊是新力的“大本營”，其總土儲的43.8%集中在江西省，其中，南昌占35.6%。若加上合營公司及聯(lián)營公司的應(yīng)占土地儲備，江西省土儲合計占比為52.6%。

與此同時，新力開始向大灣區(qū)“進(jìn)軍”，截至一季度，公司在大灣區(qū)的土地儲備占比達(dá)到25.6%，是除江西外新力最重要的土地“倉庫”。

2018年初，張園林確定了“保800億爭1000億元”的業(yè)績目標(biāo)，提出“4+x”戰(zhàn)略，深耕“以南昌為中心的中部區(qū)域”、“以上海為中心的長三角區(qū)域”、“以深圳為中心的珠三角區(qū)、“以成都為中心的西部區(qū)域”，同時機(jī)會性進(jìn)入其它片區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)展全國布局。

便宜的地

與碧桂園快速成長依賴的“高周轉(zhuǎn)”類似，新力控股仰仗自己創(chuàng)造的地產(chǎn)界“標(biāo)椎化”經(jīng)營模式開疆拓土。

從招股書可以看出，新力的標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營覆蓋選址、拿地、產(chǎn)品規(guī)則、設(shè)計、銷售甚至營銷整個產(chǎn)品周期。新力控股稱，這樣既能保持較低成本也能實(shí)現(xiàn)高效率運(yùn)營，達(dá)到最大化投資回報。

以拿地為例，為評估拿地機(jī)會并確保及時拿地，新力就根據(jù)拿地方式設(shè)定時間表、目標(biāo)及要求，目前大多以收并購為主，且能夠進(jìn)行陜速決策。

有報道指出，2016-2018年，新力每平方米平均土地成本分別為1184元、1274元、1129元，在公司向全國擴(kuò)張的同時，拿地成本不增反降。

據(jù)招股書披露，新力2016、2017及2018年毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%。毛利率的提升，主要受益于相對較低的土地成本、控制開發(fā)及建設(shè)成本。

數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)成本占銷售成本的比例，從2016年的65.3%下降到2018的61.7%;土地成本占銷售成本的比例，從2016年的25%下降到2018年的24%。同期，在運(yùn)營管理成本方面，薪金、差旅及招待費(fèi)、服務(wù)開支項目占比也下降了3-6個百分點(diǎn)。

“大量債務(wù)可能在未來產(chǎn)生額外債務(wù)， 從而可能對公司財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。”

招股書披露，2018年經(jīng)營I生現(xiàn)金流凈額為17.2億元，是近三年以來首次為正。其中，收到的預(yù)付款和其他應(yīng)付款總額為32.8億元，同比大增429%。

除了做好主營業(yè)務(wù)之外，新力提升利潤也“生財有道”。

2016-2018年公司財務(wù)收入分別為0.025億元、0.27億元、1.06億元，增幅驚人，主要原因是長期債權(quán)投資利息的增加。

與此同時，新力控股還擅長各種投資。2017年，新力以7.4億元、利率12%的債權(quán)投資方式投資于一項物業(yè)項目;2018年，按15%利率對外提供2.5億元貸款。

股權(quán)投資方面，新力于2018年12月31日投資—家上市公司，股權(quán)公平值為6490萬元，其產(chǎn)生的收益凈值1890萬元計入損益。

現(xiàn)金吃緊

在規(guī)模飆升的同時，新力控股負(fù)債總額也同樣在高速膨脹，資金鏈呈現(xiàn)吃緊狀態(tài)。

根據(jù)公司招股說明書，新力控股2016-2018年流動負(fù)債分別為137.6億、366億、595.5億，今年3月底進(jìn)一步躍升至640.6億元，擴(kuò)張近五倍。

總負(fù)債額也呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2016-2018年分別為71.19億元、200.64億元、401.96億元，2019年一季度升至443.16億元，增長也超過五倍。

截至2018年底，新力手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物70.84億元，而一年到期的有息負(fù)債為92.2億元。也就是說，現(xiàn)金無法覆蓋短期負(fù)債。

2016和2017年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流均為負(fù)，2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，但投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流三年持續(xù)為負(fù)。

按借款總額減現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以權(quán)益總額計算，新力控股的凈資本負(fù)債比率從2016年的190%增加至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年底的240%。這一數(shù)字遠(yuǎn)高于同行評價水平，也超過了行業(yè)警戒線。

2016、2017、2018年新力控股賬面承擔(dān)大量借款為經(jīng)營提供資金支持。三年間，公司銀行或其他機(jī)構(gòu)借款以及公司債券總額分別為64.38億元、166.76億元、221.03億元。公司將繼續(xù)考慮其他債務(wù)融資途徑。

在招股說明書中，公司坦承這一風(fēng)險。提出“大量債務(wù)可能在未來產(chǎn)生額外債務(wù)，從而可能對公司財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響?！?/p>

為緩解債務(wù)壓力，新力于4月發(fā)行了4.17億元公司債，計劃用于償還貸款。