淺議住宅小區(qū)車位性質及地下車庫購置行為的經濟與法律風險

伴隨著我國房地產市場的發(fā)展和不斷完善，以及人們生活水平的快速提高，車位已經成為一種價值較高的商業(yè)轉讓標的。但是一直以來對于地下車位的法律性質和法律風險，沒有比較明確的分析和界定。為了幫助促進各類企業(yè)和個人規(guī)避資產購置風險，幫助房地產企業(yè)提升經營安全，本文主要針對住宅小區(qū)車位性質及地下車庫購置行為的經濟與法律風險進行分析。

一、房地產實務中常見的車位類型和法律性質

作為一位房地產企業(yè)的經濟工作者，筆者將車位按照法律性質的不同分為五個類型，分別是產權車庫（車位）、地下普通車位、人防車位、地上車位、獨立建筑物車位。

（一）產權車庫（車位），開發(fā)商可租、可售、可贈

產權車位屬于規(guī)劃范圍內的，核心要義在于能夠辦理不動產權證書。產權車位，開發(fā)商可租、可售、可贈或者出租?！吨腥A人民共和國物權法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈等方式約定。”

產權車位作為物權，其物權本身并沒有期限的限制。但是車位所在的土地是有土地使用年限的，車位的土地使用年限應查看開發(fā)商的《土地使用權證書》，確認開發(fā)商拿到的土地使用期限。《中華人民共和國物權法》規(guī)定住宅的土地使用期限屆滿后將自動續(xù)期，產權車位到期后也毋庸擔心，屆時根據(jù)國家政策考量繳納土地出讓金。

產權車庫（車位）大多是一樓建筑物上獨立分隔的，少部分是地下車位。這種車位是最有保障的車位，受《物權法》的保護，對于開發(fā)商而言是最有經濟價值的車位形式，對于購置方而言是最理想購買的車位類型。

（二）地下普通車位，開發(fā)建設者享有受益權

很多律師或其它專業(yè)人士，根據(jù)物權法的規(guī)定，認為地下車輛也屬于業(yè)主共有，其實是不準確的。因為根據(jù)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條 地下工程應本著”誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃。地下普通車輛是由開發(fā)商進行管理和收益的。

對于地下普通車位而言，使用人與開發(fā)商間是一般簽訂的《租賃協(xié)議》，而不是正規(guī)的《房屋買賣合同》或《產權車位買賣合同》（但通過對開發(fā)商項目公司收購可以獲得產權，這不是普通消費者可以操作的方法）。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同是長期限是20年，也就是使用人通過協(xié)議獲得了車位的20年長期使用權，但不產生物權所有權的變動效果。

（三）人防車位，開發(fā)建設者可有償租賃

生活中，常常有購房者誤打誤撞買到了非產權的人防車位，其實買方無法獲得非產權車位的所有權，僅僅是擁有了車位的使用權?！吨腥A人民共和國人民防空法》：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！眹也唤菇ㄔO該人防工程的開發(fā)商在平時將人防工程用作車位，開發(fā)建設單位可以使用、管理、收益，開發(fā)商雖然不享有該部分的產權，不得對外出售，但是是可以租賃并收益的。人防車位，政府一旦有特殊需求，人防工程、人防設施中的車位將會面臨被無條件回收的潛在風險。

對于人防車位而言，使用人與開發(fā)商間是簽訂的《租賃協(xié)議》，而不是正規(guī)的《房屋買賣合同》或《產權車位買賣合同》。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同是長期限是20年，也就是使用人通過協(xié)議獲得了車位的20年長期使用權，但不產生物權所有權的變動效果。

（四）地上車位，業(yè)主享有共有和共同管理的權利

地上車位，一般是占用小區(qū)的共有用地的車位。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！钡厣宪囄皇堑湫偷墓每臻g，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的。

在實際上，購房者與開發(fā)商在購房時簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，授權前期物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主委員會成立前，基于小區(qū)業(yè)主利益對作為業(yè)主共有的車位進行短期出租并收益。但基于前期管理而訂立的相關合同不得限制、損害業(yè)主的權利。

地上車位是小區(qū)業(yè)主共同的最大權利，但實踐中往往其管理和收益被物業(yè)公司所裹挾，而業(yè)主并沒有獲得實際利益。有一點可以肯定，前期物業(yè)公司是無權對地下車位進行買賣，或者是長期租賃的。小區(qū)業(yè)主想行使權利，就要依法成立業(yè)主委員會或者召開業(yè)主大會，可委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行管理，車位收益應在扣除合理成本后歸業(yè)主所有。

（五）獨立建筑物車位，非常復雜

現(xiàn)在很多小區(qū)的地上車位是特殊的獨立建筑物車位，常見的方式是將公共綠化空間進行加空處理，在其下方布置車位。這類車位的法律屬性很復雜，需要查閱小區(qū)的規(guī)劃文件才能確定。如果該車位使用的土地，是屬于小區(qū)公共面積，那該車位應屬于小區(qū)全體業(yè)主共有;如果該車位所在的建筑物是單獨進行的審批，屬于可以單獨發(fā)揮功能的建筑物，但該類車位則屬開發(fā)商所有。

對于獨立建筑物車位一定要查閱小區(qū)建設的原始規(guī)劃文件，才甄別出其物權性質，才能保障業(yè)主的合法利益。

二、企業(yè)進行車位收購行為的風險分析

（一）通過不動產轉移登記方式進行購買

由開發(fā)商為地下空間辦理不動產權證，然后購置單位通過不動產轉移登記方式進行購買。該方式是一般意義上的不動產交易模式，獲得的是完整的物權，也是風險最小的收購方式。但由于大多地區(qū)并沒有針對地下空間獲取不動產權證的特殊規(guī)定，開發(fā)商取得不動產權證的難度較大，也無從再進行轉移登記實現(xiàn)產權轉移。

同時，該購買方式也存在一定的法律風險：

《中華人民共和國破產法》第31條第二款“人民法院受理破產申請前一年內，涉及債務人財產的下列行為，管理人有權請求人民法院予以撤銷：（二）以明顯不合理的價格進行交易的?！?根據(jù)近期融瀚公司向新城公司披露的各種信息和與融瀚公司主要負責人溝通聯(lián)系情況，其涉及小額貸款、內部員工擔保、商業(yè)貸款債務等系統(tǒng)性的經營風險，極有可能面臨著破產風險?，F(xiàn)如以較低價格購買其地下車庫，根據(jù)以上條款，以明顯不合理的價格進行交易，如果該企業(yè)在一年內申請破產，管理人有權請求人民法院撤銷上述交易。雖然購置企業(yè)或個人在解除合同后對產生的損害可以請求申報債權，但一旦進入破產程序其債權清償將面臨巨大困難。

（二）通過租賃方式進行“購買”

此方式是當前市場上較為常見的車庫交易方式。即房地產企業(yè)與購買方簽訂長期租賃合同，該種“購買”本質上只是一種租賃行為，通過租賃合同的履行使購買方獲得使用權和受益權。該方式法律風險較大：

1、物權不完整。通過租賃方式獲得的物權不完整，僅為一部分用益物權。無法像完整物權一樣，其轉讓、抵押等處置行為要受限，不符合公司利益。

2、合同履行風險較大?！镀飘a法》第18條規(guī)定“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同?！钡?3條規(guī)定 “管理人或者債務人依照本法規(guī)定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產生的損害賠償請求權申報債權。”

根據(jù)上述條款，在進入破產程序后，管理人有權決定解除或者繼續(xù)履行破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同。開發(fā)商一旦進入破產程序后，其資產較大可能會被拍賣，而地下車庫作為資產的一部分也將隨之拍賣，管理人存在較大可能解除該租賃合同。雖然購置方在解除合同后對產生的損害可以請求申報債權，但一旦進入破產程序其債權清償將面臨巨大困難。租賃地下車庫在合同履行上存在著較大風險。

3、合同履行期限面臨風險。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同的最長期限為20年。實踐中，大多數(shù)車位租賃合同在簽訂時會約定，二十年租賃合同到期后，雙方無償續(xù)約。但是此約定的本質是債權。在20年租賃期結束后，仍將面臨著巨大的法律風險。比如：

按照《民法總則》、《合同法》相關規(guī)定，在訂立合同時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。開發(fā)商可以以此要求變更或撤銷該約定條款。

按照《合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”。第三人可以以此請求認定租賃合同全部無效或者租賃到期無償續(xù)約條款無效。

這將導致在租賃合同法律規(guī)定最長期限到期后，屆時購置方權益將無法得到保障。

（三）通過項目公司進行收購

在房地產企業(yè)實務中，經常通過股權轉讓的方式，實現(xiàn)對項目公司的收購，從而間接實現(xiàn)房地產標的項目的轉移。但是此方式的法律風險巨大：

《公司法》第三條規(guī)定：“公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任;股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任?！?/p>

公司是獨立的法人組織，不管其股東情況如何變更，其原有的債權、債務、組織、人員等均不會自然滅失。受讓一個項目公司的股權，即意味著接受該公司的全部資產、債權債務、對外擔保、潛在風險等。根據(jù)融瀚公司當前的披露信息分析，其財務狀況比較危險。想要完成項目公司收購工作，開發(fā)商必須通過設立新的干凈的項目公司把大廈的項目資產裝入新項目公司中，或者將其公司原所有的債務、抵押、擔保、人員等負面資產進行徹底剝離后，才滿足對項目公司收購的前提。對于收購方來說，需要有強大的盡職調查能力，在不具有急迫需求和相應經驗的情況下，應盡量避免打包式的項目收購，規(guī)避經營管理的重大風險。

三、相關理論和實務建議

（一）法律對于車位的法律性質應進行明確

當然關于車位的法律散見于法律、行業(yè)行政法規(guī)之中，現(xiàn)實中導致業(yè)主、開發(fā)商、收購方之間矛盾比較集中，如果對于各類車位的法律性質和權益歸屬進行明確，更有利于各方明確權利邊界，源頭上減少糾紛發(fā)生可能性。

（二）車位的法律實務建議

對于開發(fā)商來說，在項目建設中在達到規(guī)劃的車位戶數(shù)比硬性指標的同時，應盡量為產權車位的辦理創(chuàng)造條件。在與購房者或收購方溝通時，應提前將相關車位的法律性質進行明確，得到對方認可后進行銷售或租賃行為，避免后續(xù)的糾紛。對于車位購置企業(yè)或個人，應盡量選擇更加有法律保障的車位進行購買，同時對于其法律風險要盡量通過物權轉移或合同約定的方式進行規(guī)避。

作者：谷玉文，工作單位：天津濱海新城建設發(fā)展有限公司