農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

魏傳明 馮勛勇

摘 要：促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織、提高農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)性收入、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、擴(kuò)大農(nóng)村市場(chǎng)需求的客觀要求。目前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷、流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的不完善、相關(guān)法律政策不配套、流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制缺乏和農(nóng)村社保制度不健全等原因阻礙了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。應(yīng)通過(guò)確立穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，培育土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，完善流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)模式、流轉(zhuǎn)期限等配套政策，建立流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估制度，完善農(nóng)村社會(huì)保障體系等措施推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。

關(guān)鍵詞：土地;價(jià)格評(píng)估;問(wèn)題

一、土地價(jià)格流轉(zhuǎn)評(píng)估的重要意義

我國(guó)出臺(tái)了關(guān)于建設(shè)多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場(chǎng)的相關(guān)文件，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有了政策依據(jù)，在流轉(zhuǎn)對(duì)象、規(guī)模、主體等方面都出現(xiàn)了新特點(diǎn)。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對(duì)象范圍擴(kuò)大，流轉(zhuǎn)主體類型增加，流轉(zhuǎn)方式創(chuàng)新，農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)有序開(kāi)展，農(nóng)村土地交易對(duì)土地估價(jià)提出了新的要求。為了保證農(nóng)村土地的公平交易，推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要對(duì)農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估進(jìn)行相關(guān)研究。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估技術(shù)方法比較完善，但農(nóng)村建設(shè)用地的價(jià)格評(píng)估研究較少。農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估研究主要進(jìn)行了估價(jià)技術(shù)方法研究，對(duì)估價(jià)的實(shí)際需求、存在的問(wèn)題及估價(jià)發(fā)展的對(duì)策研究較少。研究從當(dāng)前農(nóng)村土地價(jià)格構(gòu)成和價(jià)格內(nèi)涵入手，分析農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估存在的問(wèn)題，提出推動(dòng)農(nóng)村土地估價(jià)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議，為確定公平合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格價(jià)格，推動(dòng)“多元統(tǒng)一”農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)提供依據(jù)。

勞動(dòng)價(jià)值理論的核心是勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的科學(xué)論斷，即商品的價(jià)值來(lái)源于凝結(jié)于商品中的無(wú)差別的人類勞動(dòng)。從勞動(dòng)價(jià)值的觀點(diǎn)出發(fā)，土地的價(jià)值問(wèn)題存在三種不同的觀點(diǎn)：一是土地?zé)o價(jià)值論，持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為土地是大自然的恩賜，沒(méi)有凝結(jié)人類的勞動(dòng)，不是人類的勞動(dòng)產(chǎn)品，因而沒(méi)有價(jià)值;二是土地價(jià)值持續(xù)論，認(rèn)為土地凝結(jié)了人類的長(zhǎng)期勞動(dòng)，就其整體而言，都是有價(jià)值的，其價(jià)值直接來(lái)源于自人類出現(xiàn)以來(lái)的對(duì)土地進(jìn)行的持續(xù)的改造與開(kāi)發(fā)，間接來(lái)源于從鄰近土地上積累的社會(huì)勞動(dòng)所輻射或者轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的價(jià)值量;三是土地價(jià)值二元論，認(rèn)為土地是由“土地物質(zhì)”和“土地資本”兩個(gè)既存在性質(zhì)差異又相互聯(lián)系的范疇組成，未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的未利用土地是“土地物質(zhì)”，經(jīng)過(guò)勞動(dòng)成為生產(chǎn)資料的已利用土地是“土地資本”，土地物質(zhì)沒(méi)有凝結(jié)人類勞動(dòng)，因而沒(méi)有價(jià)值，而土地資本是人類的勞動(dòng)結(jié)晶，具有價(jià)值。

二、當(dāng)前土地價(jià)格評(píng)估存在的問(wèn)題

1.法律法規(guī)確實(shí)

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷和相關(guān)法律的缺失。目前我國(guó)農(nóng)村土地制度所確立的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不明晰。在建立和完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體模糊、權(quán)能殘缺等內(nèi)在缺陷不斷凸現(xiàn)，導(dǎo)致農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)困境。首先，《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但“農(nóng)民集體”的含義并不明確。實(shí)踐中，村民小組、村委會(huì)、鄉(xiāng)政府，甚至一些集體經(jīng)濟(jì)組織成為集體土地的實(shí)際支配者，集體土地所有權(quán)被虛化，鄉(xiāng)村干部在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的“尋租”現(xiàn)象較突出，阻礙了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的正常流轉(zhuǎn)。其次，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體的模糊導(dǎo)致了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能的殘缺，土地最終處置權(quán)由政府和村集體所有。如《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意。我國(guó)《擔(dān)保法》也規(guī)定，耕地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)原則上不可抵押。這些都限制了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)與評(píng)估。

2.土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)體系不健全

雖然我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度經(jīng)歷了多年的發(fā)展與革新，但在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中社會(huì)服務(wù)體系并不完善，缺乏相應(yīng)的服務(wù)組織和協(xié)會(huì)為農(nóng)民提供信息、交易、政策等服務(wù)。因?yàn)闆](méi)有統(tǒng)一的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，使得土地信息流轉(zhuǎn)不暢、市場(chǎng)不成熟，在一定程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展和空間范圍的擴(kuò)散。另外，流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范、流轉(zhuǎn)雙方主體資格不明確，不符合法律規(guī)定，在發(fā)生土地糾紛后，難以通過(guò)法律途徑維護(hù)權(quán)益，影響了農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。

3.流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制尚未建立，流轉(zhuǎn)收益分配不合理

目前，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制尚未建立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格一般由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商而定，總體來(lái)說(shuō)流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低，不足以讓農(nóng)民建立起必要的社會(huì)保障。另外，在流轉(zhuǎn)收益分配時(shí)，往往當(dāng)?shù)卣痛?、組集體組織還要截留一部分，真正分配到農(nóng)民手中的收益就更少，農(nóng)民不愿供給手中的承包地。

三、發(fā)展土地價(jià)格評(píng)估體系的對(duì)策研究

1.加大宣傳力度，提高土地估價(jià)意識(shí)

土地價(jià)格機(jī)制是土地市場(chǎng)的核心。隨著農(nóng)村土地市場(chǎng)的建立，農(nóng)村土地交易日益頻繁，合理、科學(xué)、客觀地確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，是土地順利流轉(zhuǎn)的保障。通過(guò)農(nóng)村土地估價(jià)的重要性及法律意義宣傳，提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員及土地價(jià)格評(píng)估的認(rèn)識(shí)，擴(kuò)大估價(jià)項(xiàng)目范圍。通過(guò)估價(jià)知識(shí)宣傳和普及，提高農(nóng)民的專業(yè)能力，為明確估價(jià)目的，合理使用估價(jià)結(jié)果提供技術(shù)保障。加大土地估價(jià)在土地交易價(jià)格確定和市場(chǎng)建設(shè)中的作用的宣傳，提高農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)人的估價(jià)意識(shí)。

2.建立完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系，解除價(jià)格評(píng)估流轉(zhuǎn)的后顧之憂

建立多層次的農(nóng)村社會(huì)保障體系，讓農(nóng)民更多地享受社會(huì)公共產(chǎn)品，弱化農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)負(fù)載的社會(huì)保障功能，增強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)濟(jì)功能，解決農(nóng)民“離土”的后顧之憂，使農(nóng)民在“離鄉(xiāng)”的同時(shí)也愿意“離土”。一是建立并完善以集體和農(nóng)戶自我保障為基礎(chǔ)，政府給予一定扶持的社會(huì)保障機(jī)制，大力發(fā)展并促進(jìn)農(nóng)村合作醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保險(xiǎn)體系的完善;二是對(duì)于已經(jīng)流轉(zhuǎn)土地進(jìn)入二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)或在城市居住的農(nóng)戶應(yīng)盡早建立失業(yè)保險(xiǎn)制度和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度;三是對(duì)農(nóng)村特殊群體，如殘疾人、孤寡老人、特困戶等提供最低生活保障。

3.明確界定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)

對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行合理的界定，是解決土地流轉(zhuǎn)糾紛的基礎(chǔ)。這就需要進(jìn)一步完善土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法規(guī)政策，加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育，讓農(nóng)民了解政策，增強(qiáng)法律意識(shí)，引導(dǎo)農(nóng)民在法律保障自身權(quán)益的前提下積極參與農(nóng)村土地管理和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，并對(duì)土地所有權(quán)的變動(dòng)做好登記工作，大力推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)：

[1]韋慧云，張煦.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時(shí)土地評(píng)估需注意的問(wèn)題[J].市場(chǎng)研究，2015（09）.

[2]張健.土地價(jià)格評(píng)估的主要方法探究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2016（01）.

[3]陳常優(yōu).農(nóng)用土地價(jià)格評(píng)估的理論與方法研究[D].河南大學(xué)，2010.