芻議房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問題及其對(duì)策

劉長勇

【摘要】在房地產(chǎn)行業(yè)信息發(fā)展的過程中，由于受到各種經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，導(dǎo)致社會(huì)上有許多的團(tuán)體對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行炒作，不僅嚴(yán)重增加了房價(jià)，而且擾亂了正常的市場秩序，還很容易造成房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，最終影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。還有一些盲目跟風(fēng)的投資人員通過私人借款或者銀行貸款的方式進(jìn)行炒房，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題不僅無力償還，而且還會(huì)導(dǎo)致銀行受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失。盡管目前我國對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的力度不斷加大，由于缺乏統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資炒房行為難以得到有效控制，所以必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)工作。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估;問題;對(duì)策

1、房地產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問題

1.1相關(guān)法律制度不完善

這些年以來，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)評(píng)估過程中必須嚴(yán)格的依照相關(guān)法律進(jìn)行操作，國家陸續(xù)出臺(tái)多部法律，但這些法律條文對(duì)細(xì)則沒有完善，在房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，工作人員也無法依照這些法律為依據(jù)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估。

1.2房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立性不強(qiáng)

房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立性不強(qiáng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中所處的處境較為尷尬，由于業(yè)務(wù)需求房地產(chǎn)抵押貸款需要在銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款客戶三方之間進(jìn)行，現(xiàn)實(shí)中三方之間既存在著合作與依賴，又存在著利用和不信任的關(guān)系，這種微妙的關(guān)系直接影響著評(píng)估的進(jìn)行。銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行三者之間的博弈是現(xiàn)實(shí)存在的，而正是由于三者之間存在著密切的聯(lián)系，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)在估計(jì)雙方利益的同時(shí)，難以保持其公正性和獨(dú)立性。貸款人本身是購買評(píng)估報(bào)告的人，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要為其進(jìn)行準(zhǔn)確的服務(wù)，然而，也不能不重視銀行，如果房產(chǎn)評(píng)估法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，銀行不滿意，也不會(huì)信任相應(yīng)的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，會(huì)將這些評(píng)估機(jī)構(gòu)封殺，因此，在評(píng)估的過程中面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

當(dāng)前評(píng)估人員的素質(zhì)參差不齊，很多從業(yè)人員情況已經(jīng)通過了房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)師考試，然而在工作的過程中缺少相應(yīng)的交流平臺(tái)，缺乏學(xué)習(xí)的動(dòng)力，操作的機(jī)會(huì)不多，無法準(zhǔn)確的對(duì)實(shí)際的房屋進(jìn)行評(píng)估，在出具評(píng)估報(bào)告之后，評(píng)估報(bào)告的使用者也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)市場環(huán)境不規(guī)范

①房地產(chǎn)評(píng)估需要經(jīng)常與政府部門進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通。因此很多評(píng)估機(jī)構(gòu)或個(gè)人為了拿到更好的業(yè)務(wù)或賺取更多的利益，需要與政府相關(guān)部門的工作人員建立起比較好的溝通關(guān)系。在這一過程中，很多房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)者不惜采取一些非法措施以達(dá)到其目的;②隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)的評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估行業(yè)從業(yè)者數(shù)量都實(shí)現(xiàn)了快速增長，面對(duì)“更多人分享同一塊蛋糕”的現(xiàn)象，各機(jī)構(gòu)（或個(gè)人）紛紛推出了一系列的業(yè)務(wù)競爭模式，而其中便存在著一些非法手段。在當(dāng)前市場中還存在著部分惡性競爭的現(xiàn)象，這也是市場環(huán)境不規(guī)范的一種體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)評(píng)估的主要對(duì)策

2.1建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)實(shí)施細(xì)則的法律法規(guī)相關(guān)的行業(yè)主管部門必須對(duì)現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充與完善，推出專門的房地產(chǎn)評(píng)估法，結(jié)合現(xiàn)階段的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及行業(yè)技術(shù)規(guī)范來進(jìn)行嚴(yán)格的管理，尤其是對(duì)行業(yè)內(nèi)存在的違法亂紀(jì)行為，制定相應(yīng)的處罰策略，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如果投資總額較小則可以對(duì)項(xiàng)目的檔次進(jìn)行細(xì)分，避免由于量大收費(fèi)小而無人承接的問題。如果投資總額較大的項(xiàng)目，則可以實(shí)行檔次細(xì)分降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方式避免由于惡性競爭互相壓價(jià)，甚至出現(xiàn)私收回扣的問題，要建立健全評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，保證對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行補(bǔ)充與完善，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)能夠更加有法可依、有法可循。

2.2加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系建設(shè)

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)來說，在房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，必須要通過內(nèi)外共同監(jiān)管的方式來對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的行為進(jìn)行整頓和規(guī)劃，保證相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制得到有效落實(shí)及時(shí)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)和工作人員的有力監(jiān)管，避免違法亂紀(jì)的行為產(chǎn)生同時(shí)也能夠盡可能地減少評(píng)估需弄虛作假的問題，對(duì)違法亂紀(jì)的行為要及時(shí)追究法律責(zé)任，并且提高其違法成本，這樣才能夠保證房地產(chǎn)評(píng)估市場得到良性循環(huán)，尤其是根據(jù)房地產(chǎn)的行為獨(dú)立性進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆治?。在維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行為誠信體系的過程中，更主要的就是積極發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律性的要求，根據(jù)行業(yè)內(nèi)的實(shí)際發(fā)展需要將具體的評(píng)估操作流程和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行補(bǔ)充與完善，并且對(duì)行業(yè)內(nèi)成員建立誠信檔案，保證各個(gè)機(jī)構(gòu)和個(gè)人能夠?qū)ψ约旱男袨樨?fù)責(zé)，明確個(gè)人的誠信機(jī)制。通過完善評(píng)估市場的環(huán)境來保證房地產(chǎn)市場評(píng)估的公平公正公開的原則，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的道德培訓(xùn)，保證從業(yè)人員自身的紀(jì)律水平、道德素養(yǎng)得到全面提升，堅(jiān)決抵制不良誘惑。在出現(xiàn)利益糾紛或者事故的過程中，可以通過行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解，如果出現(xiàn)有損內(nèi)部行為的現(xiàn)象，則必須要積極處理。

2.3優(yōu)化房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)證體系

由于當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的從業(yè)資格管理混亂，這樣就導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展受到局限，所以相關(guān)部門必須要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從業(yè)人員的自身資質(zhì)進(jìn)行系統(tǒng)化的認(rèn)證，尤其是要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師的資格認(rèn)證設(shè)置不同的等級(jí)層次，完善資質(zhì)認(rèn)證體系，并且結(jié)合目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師的個(gè)人能力和專業(yè)素質(zhì)有著綜合的要求，保證房地產(chǎn)評(píng)估師的個(gè)人資質(zhì)能夠隨著綜合素質(zhì)而實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化的管理。在保證房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，更應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻提升機(jī)制，只有嚴(yán)把關(guān)、高要求，才能夠努力增強(qiáng)評(píng)估人員自身的工作積極性和學(xué)習(xí)主動(dòng)性。例如通過增強(qiáng)培訓(xùn)考試的整體難度并且對(duì)考試的范圍進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化，做到擇優(yōu)錄取保證評(píng)估人員自身的綜合素質(zhì)和整體實(shí)力得到全面的升級(jí)還應(yīng)該樹立終身學(xué)習(xí)的理念讓評(píng)估從業(yè)人員能夠自覺接受新知識(shí)新理念，不斷完善自己的理論知識(shí)和技術(shù)，滿足房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際要求。

結(jié)語：

相信通過房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的共同努力，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題點(diǎn)也將逐一被攻克和解決。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估所輻射的領(lǐng)域也將逐步擴(kuò)展，所惠及的人群數(shù)量也將進(jìn)一步增多，我國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與國際間的行業(yè)差距也必將大大縮短。

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