摘 要 隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,物業(yè)糾紛的數(shù)量逐年遞增。本文對各種漏水情況對應的法律關系、責任主體及解決方式進行了列舉、分析,以期能為處理房屋漏水引起的物業(yè)糾紛問題貢獻綿薄之力。
關鍵詞 物業(yè)糾紛 房屋漏水 住宅專項維修資金 物業(yè)服務費用
作者簡介:陳梓,南華大學經(jīng)濟管理與法學學院2017級碩士研究生,研究方向:民商法。
中圖分類號:D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼:A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.145
近年來,業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未及時處理房屋漏水問題為由拒交物業(yè)服務費的事例時有發(fā)生。此種行為不僅損害了物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,也損害了按時交費業(yè)主的合法權益。長此以往,還將導致物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營狀況持續(xù)惡化,容易引發(fā)一系列的社會矛盾。要從根本上治理業(yè)主因房屋漏水問題而欠交物業(yè)費的行為,必須深入分析房屋漏水的各種原因、對應的法律關系以及負責維修的責任主體,綜合施策 。
某小區(qū)業(yè)主易先生因家中漏水,地板泡壞、墻面毀損,損失巨大,其多次向物業(yè)公司反饋房屋漏水情況,但物業(yè)公司均未采取任何維修措施。易先生以物業(yè)公司未能盡到應有的職能為由,拒交物業(yè)費。那么問題來了,易先生能否以物業(yè)公司未對其漏水房屋進行維修為由拒交物業(yè)費呢?對此,我們應分情況進行討論。
常見的房屋漏水問題大致可分為外墻漏水和室內(nèi)漏水兩種情形。外墻漏水問題的解決(即房屋質(zhì)量問題)又可根據(jù)是否超過房屋的質(zhì)量保修日期分為兩種情況。
(一)外墻漏水問題
1.處于建設工程保修期限內(nèi)
《建設工程質(zhì)量管理條例》第40條明確規(guī)定,在正常使用條件下,有防水要求的衛(wèi)生間、房間及外墻面等建設工程的最低保修期限為5年。即,若業(yè)主與開發(fā)商未就質(zhì)量保修日期另作約定,自業(yè)主交房之日(竣工合格驗收之日)起計算,5年內(nèi)如出現(xiàn)漏水情況,應由開發(fā)商負責維修。物業(yè)服務企業(yè)只能幫忙聯(lián)系開發(fā)商,至于結果如何,物業(yè)服務企業(yè)無法保證,其也無權對開發(fā)商采取強制措施。
2.超出建設工程的保修期限
保修期內(nèi)的外墻漏水問題可要求開發(fā)商進行處理,那超出保修期,該如何解決呢?為了解決這一問題,住宅專項維修資金制度應運而生。
顧名思義,住宅專項維修金,即是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金?!段飿I(yè)管理條例》規(guī)定,住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè),或是與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,均應交納專項維修資金。住宅專項維修資金制度設立的真正目的,在于既能及時有效地為業(yè)主的物業(yè)保值增值提供保障,體現(xiàn)物業(yè)管理服務的經(jīng)濟價值,又能隨時化解因物業(yè)維修不及時而產(chǎn)生的業(yè)主與業(yè)主之間,以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛,減少社區(qū)不穩(wěn)定因素 。因此,該項專用維修資金也被形象地比喻為住房地“養(yǎng)老金”,其對住房在建筑物全生命周期中的安全使用、各項建筑功能的正常發(fā)揮有著不可或缺的作用 。
《住宅專項維修資金管理辦法》將“屋頂及戶外墻面”納入到住宅共用部位的范疇內(nèi),由此可知,若案例中易先生家的房屋系屬于外墻漏水的情況,且并未與開發(fā)商就質(zhì)量保修期限另作約定,那么在超出了建筑工程的一般保修期(5年)后,其便可以依據(jù)該《辦法》第22、23條的規(guī)定申請啟用住宅專項維修資金,作為修復房屋的維修經(jīng)費。
(二)室內(nèi)漏水問題
從某些角度來看,住宅屬于消耗品,質(zhì)量的損耗問題都是無法避免的。以案例中易先生家的房屋為例,如因易先生及家人對自用部位使用不當而造成室內(nèi)漏水,或是裝修時防水工程未處理到位,且已超出法定或約定的保修期的,則需要業(yè)主自行承擔維修責任。但如若是同層或相鄰樓層住戶使用不當,致使其房屋出現(xiàn)漏水問題,則可能涉及到相鄰權的問題,易先生則可根據(jù)致?lián)p原因與實際損失對侵權業(yè)主主張損害賠償,或是其他民事責任。
(一)業(yè)主對相關法律關系的認識存在偏差
在實踐中,很多業(yè)主對其與開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)之間存在法律關系存在偏差,從而過于“依賴”物業(yè)服務企業(yè)。因而,當房屋在出現(xiàn)漏水等問題時,業(yè)主基于物業(yè)易找而開發(fā)商難尋、開發(fā)商氣場較“強”而物業(yè)氣場較“弱”等各類因素,多是第一時間聯(lián)系物業(yè)服務企業(yè),但并非所有工作人員都能解釋清楚其與業(yè)主、開發(fā)商之間的法律關系,從而無法引導業(yè)主及時聯(lián)系開發(fā)商解決問題。
再者,部分業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)收取了物業(yè)服務費用,理當處理房屋漏水這類問題,因此,認為物業(yè)服務企業(yè)作出的:“業(yè)主與開發(fā)商之間的買賣合同關系和業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務合同是兩種不同的法律關系,根據(jù)合同的相對性,保修期內(nèi)因房屋質(zhì)量問題導致的漏水應通過與開發(fā)商協(xié)商或訴訟的手段予以維權” 等解釋,實質(zhì)是物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商之間互相推諉責任的套話罷了。
(二)業(yè)主對物業(yè)服務合同約定的權利義務并不明確
已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋,及其與之相配套的設備、設施和場地被稱之為“物業(yè)”。我國《物權法》規(guī)定,業(yè)主不得以放棄對建筑物專有部分以外的共有部分享有的權利,而不履行義務;第81條還對業(yè)主履行義務的方式作出了規(guī)定,即業(yè)主可以自行或委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理;對于委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的業(yè)主,則應當按照合同的約定交納相應的物業(yè)服務費用。