農(nóng)村宅基地地價評估

孫瑜琪

【摘 要】 我國城市土地已形成相對完善的價格體系，并引入了分類、分級和估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，相比之下，農(nóng)村宅基地估價缺乏相應(yīng)依據(jù)，宅基地價格的研究必須從理論研究和實踐探索兩方面進行。本文將對宅基地地價評估進行研究，給出研究結(jié)果，并對宅基地地價評估中應(yīng)注意的問題提出個人建議。

【關(guān)鍵詞】 宅基地 土地價格評估 評價

一、研究背景

地價的內(nèi)涵是在正常市場條件下，未來幾年土地提供的土地凈收入的資本化價值。地價評估是專業(yè)人員按照科學(xué)的土地估價原則、程序和方法確定土地市場價格。我國城市土地已形成相對完整的價格體系，農(nóng)村宅基地過去免費使用，沒有相應(yīng)的價格體系。隨著宅基地制度改革，越來越多的地區(qū)成為有償使用宅基地的試點，宅基地入市被越來越多的人接受，成為改革的主流。這使得宅基地價格的評估成為人們關(guān)注的焦點。

二、問題提出

如何合理有效地評估宅基地價格？這將有助于建立健全宅基地價格體系，促進農(nóng)村土地制度改革。宅基地土地價格的有效評估，不僅是農(nóng)村宅基地市場的基礎(chǔ)，也有助于改善土地市場和管理，有助于土地資源的合理配置，使有限的資源發(fā)揮最大的社會和經(jīng)濟效用。

三、文獻評述

已有文獻表明，學(xué)者普遍認(rèn)為農(nóng)村宅基地與城市房地產(chǎn)有相似性，因此宅基地地價評估可借鑒城市房地產(chǎn)評估的思路和方法。

首先提出“先定級后估價”的工作思路，通過選擇影響宅基地地價的因素對宅基地進行定級。接下來，計算和分析樣本數(shù)據(jù)。然后采用市場比較法、收益還原法、成本逼近法等對宅基地價格進行評估。最后，編制修正系數(shù)，使地價評估更加準(zhǔn)確有效。

雖然將城市土地評估方法應(yīng)用于宅基地地價評估是可行和有效的，但由于缺乏相對活躍的交易市場，目前宅基地很難用市場比較法來評估地價。對于一些具有商業(yè)價值的宅基地，可以采用收益還原法對其進行評估，而對于大多數(shù)宅基地，只能采用成本逼近法。

四、研究設(shè)計

本文采用定性的方法，以農(nóng)村宅基地價格評估的實踐和探索為例，通過案例研究進一步分析宅基地價格。

五、結(jié)論

目前，北京、河南、湖南等地已經(jīng)進行了宅基地地價評估實踐探索。以河南省安陽市為例，進一步分析宅基地的地價評估。

安陽市對宅基地地價進行了評估分析，重點闡述了宅基地地價的內(nèi)涵和補償應(yīng)包括的內(nèi)容。認(rèn)為宅基地土地價值的內(nèi)涵主要包括三個方面：住房保障功能價值、使用權(quán)價值和社會保障補貼價值。據(jù)此，宅基地補償?shù)膬?nèi)容應(yīng)為建筑安裝費用+宅基地使用權(quán)價格+補貼補償。以安陽市為例，假設(shè)土地面積為150平方米，建成區(qū)是出讓土地上房屋建筑面積為100平方米，根據(jù)安陽市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價，該土地在三級范圍內(nèi)，價格為470元/平方米，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房屋建筑安裝費用為1000元/平方米，補貼補償為前者的5%一般，所以補償標(biāo)準(zhǔn)為（470+100×1000×150）×1+5%。

1.宅基地作為農(nóng)民生活的基礎(chǔ)，與城市最低住房保障政策一樣，首先提供它作為住房用地的保障功能，并為居民提供基本的生活保障，所以農(nóng)民退出宅基地后，應(yīng)該能夠發(fā)揮補償功能，保護農(nóng)民仍有居住空間。

2.宅基地作為用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)包括占有、使用、受益和處分權(quán)。宅基地使用權(quán)能夠帶來的收入包括兩個方面的內(nèi)容：一是宅基地開墾后能夠為耕地帶來的收入，二是宅基地作為出租收入的營業(yè)場所。宅基地作為生產(chǎn)要素，可以參與生產(chǎn)經(jīng)營，獲取利潤。失去宅基地意味著永久喪失宅基地上的各種可能權(quán)益。因此，宅基地使用權(quán)的價值應(yīng)該得到補償。

3.由于農(nóng)民社會保障制度不完善，宅基地在保障農(nóng)民權(quán)益方面仍然發(fā)揮著重要作用。退出宅基地，農(nóng)民將不可避免地面臨社會保障缺失等一系列生存問題，因此在補償過程中應(yīng)充分考慮這一部分的內(nèi)容。

綜上所述，要對宅基地的地價進行合理有效的評估，應(yīng)注意以下三個方面：住房保障的功能價值、宅基地使用權(quán)價值和社會保障補貼價值。只有充分考慮以上三點，才能為宅基地定價奠定基礎(chǔ)，有利于土地市場的完善和管理，有利于土地資源的合理配置。

六、建議

宅基地地價評估中應(yīng)注意的問題還應(yīng)包括：

1.界定宅基地等級界限的范圍。農(nóng)村集體建設(shè)用地，尤其是偏遠山區(qū)的居住建筑，線性用地對象較少。許多道路沒有道路名稱，分類很困難。因此，在宅基地地價評估中應(yīng)選擇合適的邊界作為最小單位，并根據(jù)宅基地分級結(jié)果進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和處理。

2.制定宅基地評估參數(shù)的選擇依據(jù)。在城市建設(shè)用地樣本地價評估中，大部分參數(shù)、稅費都是以相關(guān)文件為依據(jù)的。相比之下，農(nóng)村宅基地評估的參數(shù)不易掌握，也沒有關(guān)于稅收是否可以參照國有土地的相關(guān)規(guī)定。建議探索建立更有針對性的制度和標(biāo)準(zhǔn)，以此為基礎(chǔ)，確保評價結(jié)果的科學(xué)性和客觀性。

3.隨著改革的深入，應(yīng)逐步確立宅基地地價確定原則。宅基地地價的確定應(yīng)反映宅基地制度改革的相關(guān)要求。土地價格的確定不僅要遵循土地最有效利用的原則，還要充分考慮現(xiàn)行宅基地制度保障農(nóng)民生計的功能。

4.宅基地定價還應(yīng)考慮相關(guān)農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、技術(shù)進步和生產(chǎn)力發(fā)展。不同農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Σ煌?，這是影響宅基地價格上漲的重要因素。技術(shù)和生產(chǎn)力的進步可以大大降低建造房屋的成本，這將對房價產(chǎn)生重大影響。

5.在使用城市土地估價方法評估宅基地時，應(yīng)注意兩者之間的差異，選擇合適的方法，而不是盲目應(yīng)用。