城市地籍測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中相關(guān)問題研究

王永杰

摘要：土地及其附屬構(gòu)建筑物的相關(guān)信息是城市規(guī)劃管理的關(guān)鍵依據(jù)，而地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪則為各個(gè)政府部門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)規(guī)劃、稅務(wù)與土地資源監(jiān)管等日常工作以及確認(rèn)相關(guān)權(quán)屬并解決糾紛等提供了精準(zhǔn)可靠的信息。因此在城市規(guī)模日益擴(kuò)張、房地產(chǎn)開發(fā)、交易愈發(fā)活躍的背景下，城市地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作更加重要起來。本文首先從二者的測(cè)繪內(nèi)容與方法角度，分析了地籍與房地產(chǎn)測(cè)繪之間的區(qū)別與聯(lián)系，進(jìn)而探討了相關(guān)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用以及測(cè)繪過程中應(yīng)注意的問題，確保測(cè)繪結(jié)果的精準(zhǔn)及其成果的應(yīng)用價(jià)值。

關(guān)鍵詞：測(cè)繪;內(nèi)容與方法;不動(dòng)產(chǎn);地籍

引言：

不動(dòng)產(chǎn)和土地的使用性質(zhì)、權(quán)屬以及面積等信息和數(shù)據(jù)是一座城市基礎(chǔ)信息資料的重要部分，因此是市民生活與政府部門的工作，都與這些信息有著密切的聯(lián)系。為了構(gòu)建系統(tǒng)化和具有時(shí)效性的相關(guān)信息資源，需要由專業(yè)的監(jiān)管部門進(jìn)行不間斷的測(cè)繪工作，及時(shí)監(jiān)測(cè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息的變化并編制與繪制地籍圖、地籍冊(cè)等文件資料。

一、城市地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪之間的區(qū)別與聯(lián)系

（一）測(cè)繪內(nèi)容的區(qū)別與聯(lián)系

做為城市建設(shè)和管理的基礎(chǔ)信息，地籍和不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪內(nèi)容之間既有區(qū)別又存在密切聯(lián)系。首先二者都與地塊的界限、權(quán)屬關(guān)系以及利用狀況有關(guān)，在測(cè)繪工作中需要利用相關(guān)技術(shù)獲取相應(yīng)的邊界控制點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)、計(jì)算地塊面積等，并且對(duì)于測(cè)量精確度有較高要求。其次在進(jìn)行地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，都需要在通過外業(yè)測(cè)量獲取相關(guān)數(shù)據(jù)信息之后，在原有相關(guān)信息的基礎(chǔ)之上繪制和編制圖冊(cè)，做為具有一定法律效力的城市規(guī)劃和管理依據(jù)，為合理規(guī)劃土地資源使用和界定相關(guān)權(quán)屬關(guān)系提供依據(jù)[1]。最后二者之間的測(cè)繪內(nèi)容又存在顯著區(qū)別，地籍測(cè)繪側(cè)重于地塊邊界、使用狀況以及面積等基礎(chǔ)信息的獲取，僅在繪制和編寫圖冊(cè)時(shí)需按照規(guī)范注明地塊附著物的相關(guān)信息。而不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪測(cè)著重取得地塊附屬構(gòu)建筑物的全面空間與使用狀況信息，需要將房地產(chǎn)等的立體化形狀、位置以及面積等數(shù)據(jù)繪制為二維圖形并記錄其權(quán)屬關(guān)系、性質(zhì)等要素，做為經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、土地管理以及產(chǎn)權(quán)保護(hù)等工作的重要參考。

（二）測(cè)繪方法的區(qū)別與聯(lián)系

地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪所使用的技術(shù)與工程測(cè)繪類似，傳統(tǒng)上都要求測(cè)繪人員利用測(cè)繪儀器進(jìn)行外業(yè)測(cè)量，布設(shè)測(cè)量控制點(diǎn)并測(cè)量和記錄相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)而經(jīng)過整理和計(jì)算得到實(shí)用信息，并在室內(nèi)完成最后的地籍圖冊(cè)等文件的編制。目前城市地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪一方面對(duì)測(cè)量結(jié)果的精確度要求較高，另一方面面臨地塊邊界、附屬構(gòu)建筑物性質(zhì)以及權(quán)屬關(guān)系等的頻繁變化，加之測(cè)控網(wǎng)點(diǎn)的選擇比較困難，因此測(cè)繪工作的難度更大。在城市地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作中，前者更多的應(yīng)用到GPS與遙感等先進(jìn)測(cè)繪技術(shù)，尤其是基于遙感與航空攝影獲取的實(shí)時(shí)影像，對(duì)提高地籍測(cè)繪成果的質(zhì)量很有幫助。而在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中則更多運(yùn)用全站儀等綜合了計(jì)算機(jī)繪圖、全球定位以及人工智能等技術(shù)的儀器，可以非常高效的完成數(shù)據(jù)采集和自動(dòng)更新相關(guān)信息。

二、地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪注意事項(xiàng)以及相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用

地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果事關(guān)城市土地資源的合理利用，也是監(jiān)督土地及其附屬構(gòu)建筑物利用狀況的依據(jù)。因此目前鑒于城市建設(shè)速度的持續(xù)加快，在測(cè)繪工作中運(yùn)用了大量新技術(shù)和方法，對(duì)于保障測(cè)繪成果質(zhì)量和提升地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的效率起到了重要作用。

（一）全球定位技術(shù)的應(yīng)用

將全球定位技術(shù)運(yùn)用于地籍測(cè)繪當(dāng)中的邊界線數(shù)據(jù)采集、獲取地塊利用狀況的屬性等十分高效和精準(zhǔn)。首先由于這項(xiàng)技術(shù)的應(yīng)用十分成熟，外業(yè)測(cè)量人員可以利用便攜設(shè)備進(jìn)行靈活的數(shù)據(jù)信息采集，成功克服城市構(gòu)建筑物造成的測(cè)量控制點(diǎn)選擇困難，無需通視條件便可以獲得任意一點(diǎn)的精確數(shù)據(jù)信息。其次由于應(yīng)用了GPS技術(shù)的測(cè)繪設(shè)備能夠自動(dòng)采集和傳輸信息，免去了人工讀取、記錄和計(jì)算測(cè)量數(shù)據(jù)的環(huán)節(jié)，進(jìn)一步提高了地籍測(cè)繪成果的精確度[2]。而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪而言，面對(duì)空間定位復(fù)雜的相關(guān)數(shù)據(jù)采集，使用全站儀結(jié)合全球定位技術(shù)，可以非?？焖俚耐瓿傻貕K及其附屬建筑等的定位、邊界與屬性信息采集，并且依靠相關(guān)設(shè)備的軟件系統(tǒng)根據(jù)需要繪制分戶圖、分幅平面圖等，給及時(shí)更新城市不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息創(chuàng)造了條件。

（二）遙感技術(shù)的應(yīng)用

近年來在不同目的的測(cè)繪工作中遙感技術(shù)都有所應(yīng)用，而且隨著衛(wèi)星通信和航空航天技術(shù)的快速發(fā)展，獲取高分辨率的遙感影像愈發(fā)便捷。因此在測(cè)繪領(lǐng)域?yàn)榱颂岣呦嚓P(guān)信息資源的利用率，研發(fā)出很多軟件系統(tǒng)和應(yīng)用技術(shù)，可以在接收衛(wèi)星或航空實(shí)時(shí)影像資料的基礎(chǔ)上，自動(dòng)對(duì)信息進(jìn)行辨識(shí)、定性和定量，做為地質(zhì)勘查、工程測(cè)繪以及城市規(guī)劃等工作的重要信息參考[3]。而在地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪當(dāng)中運(yùn)用遙感技術(shù)，利可以用其不受時(shí)空與氣象條件限制和數(shù)據(jù)定期更新的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行地塊與不動(dòng)產(chǎn)屬性、使用性質(zhì)以及面積等要素變更的監(jiān)測(cè)和調(diào)查。

（三）計(jì)算機(jī)與輔助繪圖技術(shù)的應(yīng)用

雖然智能化全站儀等測(cè)繪儀器非常高效和精確，但是其成本相對(duì)較高。而計(jì)算機(jī)與輔助繪圖軟件對(duì)保證地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪效率及成果質(zhì)量也很有幫助，可以在沒有功能先進(jìn)的集成化自動(dòng)設(shè)備和儀器的情況下，代替相關(guān)設(shè)備的部分功能，更經(jīng)濟(jì)的完成測(cè)繪數(shù)據(jù)的處理并進(jìn)行圖冊(cè)繪制。例如測(cè)繪人員可以使用計(jì)算機(jī)分析計(jì)算外業(yè)測(cè)量設(shè)備采集并傳輸?shù)臄?shù)據(jù)，進(jìn)而借助常見的繪圖軟件繪制地形圖、不動(dòng)產(chǎn)平面圖等。

（四）地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)注意的事項(xiàng)

由于地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果是制定和實(shí)施城市發(fā)展規(guī)劃、進(jìn)行稅收與產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)解等工作的重要依據(jù)，因此首先必需確保相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確并達(dá)到一定的精確度[4]。這就要求在數(shù)據(jù)采集和分析計(jì)算環(huán)節(jié)，測(cè)繪人員和相關(guān)監(jiān)管部門要進(jìn)行反復(fù)核對(duì)和校正。其次應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行規(guī)范化的處理，合理的選擇繪圖比例尺以及數(shù)據(jù)精確度，從而確保地籍圖、不動(dòng)產(chǎn)平面圖以及相關(guān)屬性信息的應(yīng)用價(jià)值。

三、結(jié)束語(yǔ)

隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的迅速增長(zhǎng)，地籍與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作所面臨的工作量和技術(shù)難度也在不斷提升，因此掌握測(cè)繪領(lǐng)域的最新技術(shù)和方法，熟悉相關(guān)儀器、設(shè)備以及軟件系統(tǒng)的應(yīng)用，是測(cè)繪人員的當(dāng)務(wù)之急。

參考文獻(xiàn)：

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