房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理探究

摘要：隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模以及其數(shù)量也在不斷增加。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的新形勢(shì)使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理問題受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式已經(jīng)無法完全滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)管理或多或少的存在一些問題，需要管理者加大研究探討力度，運(yùn)用合適且合理的財(cái)務(wù)管理方法去改善這些問題。而財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是一種全新的財(cái)務(wù)管理方式，它對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的成本控制以及監(jiān)管開發(fā)過程，都有極其重要的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理：探究

一、房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的含義以及必要性

（一）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的含義

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是一種全新的財(cái)務(wù)管理模式，它對(duì)企業(yè)未來的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)狀況能夠進(jìn)行預(yù)測(cè)。在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算工作時(shí)，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目未來發(fā)展情況的預(yù)測(cè)結(jié)果以及預(yù)算目標(biāo)來設(shè)置動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，借助一定的手段方法來展現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)遇到的一系列不穩(wěn)定因素和開發(fā)項(xiàng)目最終的結(jié)果。進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理能夠保證企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息更加準(zhǔn)確，實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，

（二）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的必要性

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)的逐漸穩(wěn)定完善，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要不斷提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能確保企業(yè)可以在發(fā)展的潮流中不被淘汰。增強(qiáng)企業(yè)自身實(shí)力最重要的就是提高財(cái)務(wù)管理水平，使用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程進(jìn)行監(jiān)管和成本控制，能夠減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不必要的成本支出，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在項(xiàng)目中獲得最大程度的利益。與此同時(shí)，當(dāng)下的信息技術(shù)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸將信息技術(shù)運(yùn)用在企業(yè)發(fā)展過程中，信息技術(shù)對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作有著極其重要的促進(jìn)作用，利用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，能夠?qū)崟r(shí)的監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)程。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性質(zhì)，其項(xiàng)目開展需要投入大量的資金，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)選擇用銀行貸款的方式來獲得資金，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本支出較大，而且必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向銀行繳納貸款利息，如果缺少有效的財(cái)務(wù)管理，會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到影響。通過動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理者能夠及時(shí)得知開發(fā)項(xiàng)目的資金使用狀況，以及企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)狀況，將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算進(jìn)行比對(duì)，有助于企業(yè)管理者更好的制定決策，在一定程度上保證了資金的使用安全以及合理性，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開展有極大的促進(jìn)作用。

二、目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理機(jī)制不健全

多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)財(cái)權(quán)分離、資金管理不足和成本預(yù)算不合理等問題，這些問題嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升。因?yàn)樨?cái)務(wù)管理機(jī)制的不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作開展不順利，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展的初始階段，缺乏統(tǒng)一合理的成本目標(biāo)預(yù)算，使得項(xiàng)目資金使用缺少合理性，企業(yè)管理者對(duì)于項(xiàng)目資金的投入以及使用狀況不清楚，不利于進(jìn)行決策工作。缺乏財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，在項(xiàng)目開展過程缺少監(jiān)督管理，項(xiàng)目的實(shí)施周期不確定，項(xiàng)目的占用資金時(shí)間過長(zhǎng)，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，還給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，管理經(jīng)營(yíng)不足

就當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀而言，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用的財(cái)務(wù)管理模式過于粗放，在正式開展項(xiàng)目之前，缺少對(duì)資金的預(yù)算規(guī)劃，僅僅認(rèn)為得到土地使用權(quán)之后，對(duì)其投入資金并且只要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量的完成項(xiàng)目建設(shè)，就能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)效益。在開發(fā)項(xiàng)目的開展過程中，財(cái)務(wù)管理人員的意識(shí)薄弱，管理經(jīng)營(yíng)不足，使得開發(fā)項(xiàng)目的開展沒有條理性，隨意的投入使用資金，造成資源浪費(fèi)、成本增加的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生阻礙作用。

（三）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理監(jiān)督力度不足

大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始采用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，但是在具體運(yùn)行過程中缺乏相應(yīng)的制度約束，執(zhí)行落實(shí)程度不足，導(dǎo)致最終的管理成效不明顯。房地產(chǎn)企業(yè)并未有效利用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行有效監(jiān)督管理，使得項(xiàng)目建設(shè)過程中極易出現(xiàn)各種不合規(guī)范的行為，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督工作不到位，項(xiàng)目的整個(gè)過程不能得到有效監(jiān)督，項(xiàng)目資金的使用控制也無法得到保障，這給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來極大的不利影響。

（四）財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式缺乏規(guī)范性

雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)開始重視動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，但是在其具體實(shí)施過程中仍舊存在一定的不足，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式尚未完善，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)過于粗放，管理流程不合理，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過程中，極易出現(xiàn)違規(guī)行為。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的措施

（一）樹立正確的成本管理理念，加強(qiáng)成本控制

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要大量的資金投入，所以財(cái)務(wù)管理工作中最重要的內(nèi)容就是成本管理，做好成本控制工作才能夠有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹立以控制為中心的成本管理理念。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，在開發(fā)項(xiàng)目開始前就需要進(jìn)行成本預(yù)算工作，在項(xiàng)目合同正式簽訂前，確保項(xiàng)目管理者能夠通過成本預(yù)算清楚的知道項(xiàng)目開展所需的成本資金，以及開發(fā)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生多少經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間是多少，這些內(nèi)容都是成本控制所要考慮的因素，通過合理的成本控制，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金安全，避免過度占用資金，減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以劃分為多個(gè)小環(huán)節(jié)，如此就可以將資金管理精細(xì)劃分，劃分后的各個(gè)模塊采取針對(duì)性措施，保證資金的合理使用。在項(xiàng)目具體開展過程中，要加大對(duì)成本資金的管控力度，將項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，與預(yù)算結(jié)果相對(duì)比，記錄整理其中的偏差，及時(shí)反饋給相關(guān)人員，強(qiáng)化對(duì)成本的控制。

（二）強(qiáng)化預(yù)算準(zhǔn)備工作，以及對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理

在開發(fā)項(xiàng)目開展之前，需要進(jìn)行充分的前期準(zhǔn)備以及預(yù)算，財(cái)務(wù)部門要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)收集相關(guān)有效信息，為項(xiàng)目開展夯實(shí)基礎(chǔ)，此外，預(yù)算工作也是重點(diǎn)內(nèi)容，財(cái)務(wù)部門要對(duì)項(xiàng)目做好預(yù)算，深入分析相關(guān)信息，做好資金預(yù)算，避免項(xiàng)目有不必要的成本支出。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的人員、資源、資金進(jìn)行管理，對(duì)員工的職責(zé)以及工作狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目過程中使用的各種資源進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，對(duì)于項(xiàng)目中每一筆資金的使用都應(yīng)做好詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，將以上的各種統(tǒng)計(jì)結(jié)果以報(bào)表的形式呈現(xiàn)，有助于財(cái)務(wù)部門更加快捷的展開管理工作，也能達(dá)到成本控制的目的。

（三）建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)性的工作，單純的依靠人工方式，不能滿足實(shí)際需求，因此需要借助信息技術(shù)來建設(shè)完整的動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。管理系統(tǒng)要能夠體現(xiàn)項(xiàng)目資金的具體使用狀況，借助信息平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者就能夠根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化來制定合理的應(yīng)對(duì)措施，減小企業(yè)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式中最重要的就是動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，系統(tǒng)要針對(duì)企業(yè)的實(shí)際情況來設(shè)置相關(guān)內(nèi)容，其中包括開發(fā)項(xiàng)目的需求分析、系統(tǒng)各個(gè)模塊的設(shè)置等內(nèi)容，確保動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來有利影響。

（四）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的能力

實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理離不開財(cái)務(wù)人員的參與，房地產(chǎn)企業(yè)若想從根本上提升財(cái)務(wù)管理水平，那就必須要提升財(cái)務(wù)人員的能力水平，不僅要定期培訓(xùn)他們的專業(yè)能力，還需要重視其是否具備財(cái)務(wù)管理的意識(shí)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要選取綜合能力出眾的人才，建立一個(gè)專門的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理部門，保證開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)程能夠被有效監(jiān)督。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，并且可行性較高，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理對(duì)于降低成本，保證資金安全有一定的積極作用，能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

程麗紅，上海東方金融廣場(chǎng)企業(yè)發(fā)展有限公司，上海。