七大突圍關(guān)鍵點(diǎn)

易水寒

一方面，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展進(jìn)入了“搶灘登陸”的黃金機(jī)遇期，另一方面，該領(lǐng)域又存在著投資周期長(zhǎng)、回報(bào)率低、落地難等發(fā)展阻礙，跨界求變的保險(xiǎn)公司要想突圍成功，必須把握以下七大關(guān)鍵點(diǎn)。

端正建設(shè)理念

理念正確，路才能走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。保險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，在給失能、半失能老人提供適宜助養(yǎng)場(chǎng)所的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把為老年人創(chuàng)造“有作為、有進(jìn)步、有快樂(lè)”的生活方式放在核心位置，不僅解決吃喝住醫(yī)護(hù)等基本問(wèn)題，使老年人安度晚年，也要努力提高老年人的生活品質(zhì)，維護(hù)老年人尊嚴(yán)和權(quán)利，使老年人各得其樂(lè)。

只有這樣，才是真正服務(wù)于滿足人民群眾對(duì)美好生活向往的需要，才能在為社會(huì)、為人民服務(wù)中獲得實(shí)實(shí)在在的收益。

關(guān)注市場(chǎng)開(kāi)發(fā)

在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也有一些問(wèn)題需要引起保險(xiǎn)公司注意：一是當(dāng)前需要入住的客戶主要是“30后”“40后”，這兩個(gè)年齡段的老人習(xí)慣居家養(yǎng)老，不愿意住養(yǎng)老社區(qū)，在消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力等方面都存在一定差距，因此要做好耐心細(xì)致的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工作，并講究市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的技巧和策略。二是根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)劃，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老應(yīng)以失能、半失能老人為主要服務(wù)對(duì)象，提供專業(yè)的長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)，但保險(xiǎn)公司建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)多傾向于面向健康老年群體的“活力養(yǎng)老”，如何把失能失智老人作為養(yǎng)老服務(wù)的重點(diǎn)人群，把長(zhǎng)期照護(hù)體系作為社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，值得深入研究和探討。三是由于銷售人員對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的后續(xù)運(yùn)作及客戶入住后的一些情況不甚了解，加之一些業(yè)績(jī)的沖動(dòng)或壓力，可能會(huì)存在一定程度的銷售誤導(dǎo)，這會(huì)給社區(qū)未來(lái)的正常運(yùn)營(yíng)埋下一些風(fēng)險(xiǎn)。

慎選投資策略

投資策略決定著保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的具體方式。投資養(yǎng)老社區(qū)究竟是采用重資產(chǎn)模式還是輕資產(chǎn)模式？輕資產(chǎn)模式資金投入少、簡(jiǎn)單靈活，可以快速?gòu)?fù)制，易受資本商青睞，但形不成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的參與、整合力度??；重資產(chǎn)模式資金投入大，盈利模式復(fù)雜，不易復(fù)制，回報(bào)率低，但易形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)、提高服務(wù)效率，能推動(dòng)養(yǎng)老設(shè)施全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，并與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)板塊產(chǎn)生戰(zhàn)略協(xié)同。二者各有優(yōu)劣，公司如何選擇，應(yīng)服從服務(wù)于自身的總體發(fā)展。

厘清盈利模式

總體上看，投資養(yǎng)老社區(qū)是一種低回報(bào)、長(zhǎng)周期的項(xiàng)目。從拿地、建造到推向市場(chǎng)，要真正實(shí)現(xiàn)盈利需要多年時(shí)間，在實(shí)現(xiàn)盈利前的這段時(shí)間是賺不到錢的，但未來(lái)社區(qū)成熟后會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收益。

目前，國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式有多種：一種是出售型，即利用銀行資金和短期資金來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)完后直接出售收回投資并獲取利潤(rùn)；另一種則是長(zhǎng)期持有型，即通過(guò)獲得運(yùn)營(yíng)收入（主要是入門費(fèi)、月租金和服務(wù)費(fèi)）和土地、物業(yè)增值收益來(lái)收回投資并盈利。保險(xiǎn)公司由于受到保險(xiǎn)投資監(jiān)管政策的制約，只能采取長(zhǎng)期持有型運(yùn)營(yíng)模式。當(dāng)前，我國(guó)保險(xiǎn)公司建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)基本都是借鑒美國(guó)成熟的持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式，采取出租的方式向老年人提供日常所需的生活照料以及醫(yī)療護(hù)理，所以前期投資主要通過(guò)房租及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)凈現(xiàn)金流來(lái)回收。在投入端，各種投入主要包括前期投資、折舊攤銷費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)管理成本等。在收費(fèi)端，主要通過(guò)“押金+房租+服務(wù)費(fèi)”的收費(fèi)模式獲得收入，投資回收期限可能長(zhǎng)達(dá)30年，對(duì)保險(xiǎn)資金投資管理及風(fēng)險(xiǎn)管控提出了較高要求。

規(guī)劃醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合指促進(jìn)醫(yī)療資源與養(yǎng)老資源的有機(jī)銜接，推動(dòng)醫(yī)療、康復(fù)、養(yǎng)生、養(yǎng)老等的“醫(yī)養(yǎng)一體化”發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)醫(yī)養(yǎng)資源利用的最大化。這其中，“醫(yī)”包括醫(yī)療康復(fù)保健服務(wù)，具體有醫(yī)療服務(wù)、健康咨詢服務(wù)、健康檢查服務(wù)、疾病診治和護(hù)理服務(wù)、大病康復(fù)服務(wù)以及臨終關(guān)懷服務(wù)等；“養(yǎng)”包括生活照護(hù)服務(wù)、精神慰藉服務(wù)、文化娛樂(lè)服務(wù)等。對(duì)于擁有世界最大規(guī)模老年人口的中國(guó)而言，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)十分重要的方向。

養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)療保健是“天然拍檔”，沒(méi)有醫(yī)的協(xié)助，養(yǎng)老社區(qū)將無(wú)法開(kāi)辦?；凇搬t(yī)”和“養(yǎng)”的這種天然黏合關(guān)系，保險(xiǎn)公司在投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，應(yīng)從一開(kāi)始就對(duì)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，使“醫(yī)”和“養(yǎng)”等功能性設(shè)施在養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)得到合理配置和有機(jī)統(tǒng)一。

直面人才短缺

養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)需要大量養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人才。這其中，既包括高水平的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理人才，也包括從事照料、護(hù)理、康復(fù)、家政等服務(wù)工作的養(yǎng)老從業(yè)人員。為了解決這一問(wèn)題，不少保險(xiǎn)公司已經(jīng)支付了高昂的成本。

養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人才培養(yǎng)是國(guó)家建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)體系的重要組成部分，也是養(yǎng)老社區(qū)實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營(yíng)必須要解決的重要課題。為此，保險(xiǎn)公司一方面應(yīng)加強(qiáng)與相關(guān)職業(yè)院校、應(yīng)用型本科院校的人才培養(yǎng)合作，另一方面加強(qiáng)公司的職業(yè)教育培訓(xùn)。通過(guò)這兩個(gè)方面“雙管齊下”，努力造就一支數(shù)量充足、結(jié)構(gòu)合理、質(zhì)量較好的養(yǎng)老服務(wù)人才。

強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范

保險(xiǎn)公司投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)面對(duì)著一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須引起高度注意。一是投資風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老社區(qū)投資量大，動(dòng)輒十幾億元或上百億元，如遇到土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較大波動(dòng)，將無(wú)法及時(shí)收回投資成本。二是業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司重資產(chǎn)投資養(yǎng)老社區(qū)，會(huì)全方位介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，涉足醫(yī)療、護(hù)理、照料、物業(yè)等全新領(lǐng)域，業(yè)務(wù)范圍更寬，時(shí)間跨度更長(zhǎng)，無(wú)法準(zhǔn)確估測(cè)其中很多環(huán)節(jié)的成本，復(fù)雜程度遠(yuǎn)高于一般保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，這種情況意味著更高的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是銷售誤導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)。由于產(chǎn)品復(fù)雜，而且時(shí)間、范圍跨度大，保險(xiǎn)公司在銷售中存在有意或無(wú)意誤導(dǎo)的動(dòng)因與外部條件，一旦發(fā)生大面積誤導(dǎo)，就可能引發(fā)誤導(dǎo)風(fēng)波。

有效控制風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的必要前提。為此，無(wú)論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)投資養(yǎng)老社區(qū)或其他養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，都應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范放在首要位置，通過(guò)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析和監(jiān)控處置，為平穩(wěn)推進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。 ■