商業(yè)綜合沛財(cái)務(wù)核算模式及稅費(fèi)的思考

摘要：社會(huì)在進(jìn)步，時(shí)代在發(fā)展，經(jīng)濟(jì)在騰飛，伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，傳統(tǒng)的百貨經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)無(wú)法滿足大眾日益多樣的消費(fèi)需求，正是在如此形式下，商業(yè)綜合體如雨后春筍般應(yīng)運(yùn)而生。對(duì)于傳統(tǒng)的百貨，早已形成一套完善的財(cái)務(wù)核算體系。那么，新生的商業(yè)綜合體采用什么核算模式呢？本文是站在商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)方的角度來(lái)分析問(wèn)題。先從商業(yè)綜合體的概念入手，進(jìn)而介紹目前的商業(yè)綜合體有哪幾種核算模式，并針對(duì)不同核算模式對(duì)稅費(fèi)的影響做了簡(jiǎn)單的分析，最后提出了自己的一點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體;委托經(jīng)營(yíng)模式;自營(yíng)模式

改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐步復(fù)蘇，各行各業(yè)都進(jìn)人了正常的發(fā)展軌道。進(jìn)人21世紀(jì)后，各產(chǎn)業(yè)更是有如神助，蓬勃發(fā)展。同時(shí)，伴隨著各產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，新生事物也層出不窮，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的火箭速度，也帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展，正是在這樣的背景下，商業(yè)綜合體順勢(shì)而生。那么，什么是商業(yè)綜合體，商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)核算模式有哪些，不同的財(cái)務(wù)核算模式有什么特點(diǎn)，下面將一一介紹。

一、商業(yè)綜合體簡(jiǎn)介

商業(yè)綜合體，是一種先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，是一個(gè)以購(gòu)物中心為主導(dǎo)的商業(yè)區(qū)域中心，該中心將百貨、餐飲、教育、健身、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)進(jìn)行有機(jī)組合，讓消費(fèi)者能體驗(yàn)業(yè)態(tài)多樣化及一站式購(gòu)物的享受，并在各項(xiàng)之間建立一種相互依存的契約關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能的、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

二、商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)核算模式

商業(yè)綜合體如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，那作為新生的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)模式有哪些呢？不同的經(jīng)營(yíng)模式有什么樣的財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)呢？下面將分別闡述。

（一）純自營(yíng)模式

純自營(yíng)模式，從商業(yè)綜合體的拿地、規(guī)劃、建設(shè)、招商到投人運(yùn)營(yíng)，全部由建設(shè)方（本文稱之為甲方）即商業(yè)綜合體所在公司獨(dú)立完成。建設(shè)方有建筑資質(zhì)，有自己獨(dú)立的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，不需要委托專業(yè)的商業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。沒(méi)有所謂的甲方乙方，商業(yè)綜合體獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，不牽涉其他方。租金收入、物業(yè)費(fèi)、多經(jīng)收入等所有收入歸商業(yè)綜合體自己所有，房產(chǎn)稅及其所有相關(guān)稅費(fèi)由其自行承擔(dān)。

（二）委托經(jīng)營(yíng)模式

委托經(jīng)營(yíng)模式，顧名思義，商業(yè)綜合體的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。所有權(quán)歸建設(shè)方即甲方，待甲方完成建設(shè)后，委托具有豐富商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的商管公司經(jīng)營(yíng)即乙方。此種模式下，租金收入歸甲方所有，物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及其他管理費(fèi)收入均歸商管公司所有。與租金有關(guān)的增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等由甲方自行承擔(dān)，自行申報(bào)繳納;乙方承擔(dān)除租金收入外其他所有有關(guān)收入的相關(guān)稅費(fèi)，甲乙雙方均獨(dú)立核算。

三、不同財(cái)務(wù)核算模式下稅費(fèi)的思考

不同的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了不同的財(cái)務(wù)核算模式，不同的財(cái)務(wù)核算模式會(huì)對(duì)稅費(fèi)產(chǎn)生什么樣的影響呢？本文將以案例形式來(lái)對(duì)不同模式下稅費(fèi)的影響展開(kāi)闡述。

（一）自營(yíng)模式下的稅費(fèi)

商業(yè)綜合體，體量都不會(huì)太小，作為自營(yíng)模式，租金收入、物業(yè)費(fèi)、多經(jīng)等所有收入統(tǒng)一歸甲方所有，所有涉及的成本費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)，所有涉及的相關(guān)稅費(fèi)由甲方統(tǒng)一申報(bào)繳納。那么，對(duì)甲方來(lái)說(shuō)，收入、成本、費(fèi)用等均由甲方統(tǒng)一核算，可以獨(dú)立計(jì)算出每年的利潤(rùn)額，從而測(cè)算出商業(yè)綜合體的整體投資回收期和投資回報(bào)率。另外，既然收入、成本、費(fèi)用均由甲方獨(dú)立核算，則每年的收入額和納稅額都不會(huì)太少。

例如安徽省合肥市濱湖某大型購(gòu)物中心A，面積近30萬(wàn)平方米，2010年開(kāi)業(yè)。因其巨大的體量，每年較高的年納稅額，根據(jù)包政2012【68】文件《印發(fā)關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的十項(xiàng)政策通知》中第2條“加大稅收政策支持力度”中規(guī)定：2012年，自持固定資產(chǎn)企業(yè)所繳納的房產(chǎn)稅區(qū)財(cái)政實(shí)際所得的增m部分，按30%給予獎(jiǎng)勵(lì)。第6條“支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”中規(guī)定：對(duì)引進(jìn)建筑面積10-20萬(wàn)平方米、20-30萬(wàn)平方米和30萬(wàn)平方米以上的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，分別給予招商主體10萬(wàn)元、20萬(wàn)元、30萬(wàn)元招商工作經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助。以及合政[2012]92號(hào)《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》第30條“支持總部招商經(jīng)濟(jì)”中規(guī)定：租賃自用辦公用房，3年內(nèi)由企業(yè)所在地財(cái)政按房屋租金的30%給予補(bǔ)助;3年內(nèi)所繳納的營(yíng)業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅本市留成部分，按其等額標(biāo)準(zhǔn)的50%給予獎(jiǎng)勵(lì)。根據(jù)以上文件，大型購(gòu)物中心A已符合當(dāng)?shù)厥胸?cái)政和區(qū)財(cái)政及經(jīng)促局的稅收優(yōu)惠政策，并于當(dāng)年享受了以上政策，當(dāng)年收到稅收獎(jiǎng)勵(lì)金額將近256萬(wàn)元。這樣大額的稅收優(yōu)惠，是因?yàn)槠渥誀I(yíng)模式才能享有的。如果是委托經(jīng)營(yíng)模式，則物業(yè)費(fèi)等其他收入的營(yíng)業(yè)稅由商管公司繳納，商管公司無(wú)法享受上述優(yōu)惠政策。且自營(yíng)模式，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)一致，也大大減少了運(yùn)營(yíng)中的溝通成本。

（二）委托經(jīng)營(yíng)模式下的稅費(fèi)

委托經(jīng)營(yíng)模式，根據(jù)委托方式的不同，分為集團(tuán)內(nèi)委托和非同一集團(tuán)委托。所謂集團(tuán)內(nèi)委托，即商業(yè)綜合體由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)建設(shè)（甲方），待建設(shè)完成，在商業(yè)綜合體所在地成立商業(yè)管理公司，地產(chǎn)公司與商業(yè)管理公司同屬一個(gè)集團(tuán)（即甲方、乙方同屬一個(gè)集團(tuán)）。非同一集團(tuán)委托，即商業(yè)綜合體由建設(shè)方投資建設(shè)（甲方），建設(shè)完成后，委托具有豐富商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的商管公司經(jīng)營(yíng)管理。建設(shè)方與商管公司沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)關(guān)系。此兩者，同屬委托經(jīng)營(yíng)，但因方式的不同，核算模式略有不同。同一集團(tuán)下的委托，地產(chǎn)公司會(huì)在主賬套下設(shè)二級(jí)子賬套，該二級(jí)子賬套的操作權(quán)交由商管公司，租金雖然在地產(chǎn)公司名義下收取，但實(shí)際是由商管公司負(fù)責(zé)催繳，并且錄入二級(jí)子賬套。此模式下，溝通成本較小。非同一集團(tuán)下委托，因產(chǎn)權(quán)所有者和經(jīng)營(yíng)者無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系，各自獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)稅費(fèi)。在日常的經(jīng)營(yíng)中，溝通成本較高。

兩者也有共同點(diǎn)，都是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，都是獨(dú)立核算。收入分散、稅費(fèi)分散，不利于測(cè)算商業(yè)綜合體的整體投資回收期和投資回報(bào)率，也不利于測(cè)算整體的稅賦。同時(shí)，因收入和稅費(fèi)的分散而無(wú)法享有當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y優(yōu)惠政策及稅收優(yōu)惠政策。如肥東B商業(yè)綜合體，因是當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府對(duì)制度范圍內(nèi)的優(yōu)惠政策有意向給到B商業(yè)綜合體。但當(dāng)申報(bào)人員去申報(bào)這些政策獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，遇到了新的困難：如果以甲方名義申報(bào)，則很多優(yōu)惠政策房地產(chǎn)企業(yè)不能享受;如果以乙方名義申報(bào)，商管公司整體規(guī)模等達(dá)不到享受政策的要求。

四、商業(yè)綜合體財(cái)務(wù)核算應(yīng)注意的問(wèn)題

商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)核算，是商業(yè)有序運(yùn)營(yíng)的重要保障。為了規(guī)范商業(yè)綜合體的財(cái)務(wù)核算，全面發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在運(yùn)營(yíng)中的重要性，突出商業(yè)綜合體的利潤(rùn)中心地位，無(wú)論是自營(yíng)模式還是委托經(jīng)營(yíng)模式，都需要建立規(guī)范的財(cái)務(wù)核算體系。同時(shí)，在財(cái)務(wù)核算中都需要明確崗位設(shè)置、職責(zé)劃分等。也應(yīng)同時(shí)關(guān)注財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和職業(yè)素養(yǎng)。

無(wú)論什么樣的財(cái)務(wù)核算模式，都需要財(cái)務(wù)人員進(jìn)行收入、成本、費(fèi)用及稅費(fèi)的核算。商業(yè)綜合體作為一種先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式更是如此。那么，在財(cái)務(wù)核算上需要注意哪些呢？

（一）自營(yíng)模式財(cái)務(wù)核算應(yīng)注意的問(wèn)題

自營(yíng)模式，核算相對(duì)于委托經(jīng)營(yíng)模式比較單純，無(wú)需區(qū)分甲方乙方。但也有需要關(guān)注的地方，比如從價(jià)房產(chǎn)稅，是根據(jù)空置面積的原值來(lái)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，那么，對(duì)于商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，如果可出租面積100%出租，商鋪0空置，則公區(qū)面積是否需要繳納房產(chǎn)稅呢？是作為空置面積繳納房產(chǎn)稅還是可以作為已出租商鋪的公攤面積無(wú)需繳納房產(chǎn)稅呢？這是一個(gè)值得認(rèn)真思考的問(wèn)題！

（二）委托經(jīng)營(yíng)模式財(cái)務(wù)核算應(yīng)注意的問(wèn)題

委托經(jīng)營(yíng)模式，租金收入和物業(yè)費(fèi)收入由甲方和乙方分別核算，對(duì)營(yíng)運(yùn)人員和財(cái)務(wù)人員都有較高的要求。在下發(fā)繳費(fèi)通知單時(shí)，要注意不同的收費(fèi)項(xiàng)目由不同的收費(fèi)方（甲方、乙方）分別收取。要求乙方和甲方保持密切聯(lián)系，每月乙方需要將更新的已出租合同臺(tái)賬傳遞至甲方，便于甲方正確核算從價(jià)房產(chǎn)稅、從租房產(chǎn)稅以及印花稅等。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)綜合體因核算模式的不同，導(dǎo)致了對(duì)稅費(fèi)的不同影響。那么，什么樣的核算模式是較好的模式呢？本人曾經(jīng)在各種不同模式下的商業(yè)綜合體共事，對(duì)商業(yè)綜合體不同核算模式的利弊有大體的了解，對(duì)此，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的思考，站在財(cái)務(wù)人的角度，本人傾向于自營(yíng)模式。自營(yíng)模式，最大的缺點(diǎn)是自行投資建設(shè)，需要占用大量的資金，在這現(xiàn)金為王的時(shí)代，這是不被很多企業(yè)認(rèn)可的。但這同時(shí)也是最大的優(yōu)點(diǎn)，享有規(guī)模優(yōu)勢(shì);享受當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y政策和稅收優(yōu)惠政策;核算簡(jiǎn)單、無(wú)溝通成本等。委托經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)乙方來(lái)說(shuō)也具備自身的優(yōu)勢(shì)，投入小，資金占用少等。至于最終采用什么樣的財(cái)務(wù)核算模式，則取決于投資人的投資意圖。

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作者簡(jiǎn)介：

張玲，合肥星琴商業(yè)管理有限公司，安徽合肥。