蘇州樓市密集調(diào)控“去火”

趙新江

今年以來(lái)，蘇州市多場(chǎng)土地競(jìng)買熱度持續(xù)升溫，多宗土地的成交單價(jià)刷新所在地區(qū)的單價(jià)紀(jì)錄;一、二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，4月底房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)提高5%，已超過(guò)蘇州全年調(diào)控目標(biāo)5%的界限。

繼《都挺好》和蘇大強(qiáng)讓蘇州這個(gè)城市火了一把后，緊接著，蘇州的樓市也火了。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)，明確如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼，包括擴(kuò)大限售范圍、提高外地人購(gòu)房需要的社保門檻等，并提出全年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)。同時(shí)，蘇州房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制政策已經(jīng)形成方案，并上報(bào)住建部。

樓市火爆，地王頻出

蘇州房?jī)r(jià)到底漲了多少？土地市場(chǎng)到底有多火爆？

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為274萬(wàn)平方米，比2018年同期增長(zhǎng)38%。成交均價(jià)為21279元/平方米，比2018年同期上漲9%。2019年1-4月蘇州樓市成交整體呈現(xiàn)同比“量?jī)r(jià)齊升”的局勢(shì)。

根據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，蘇州工業(yè)園區(qū)的二手房參考均價(jià)同比上漲25%，在今年4月達(dá)到近4萬(wàn)元/平方米，較2019年年初已上漲8%。

工業(yè)園區(qū)板塊內(nèi)部分熱門樓盤，如鉑悅犀湖、天域花園、中海半島華府等，二手房參考均價(jià)突破了5.3萬(wàn)元/平方米;部分高檔樓盤，如蘇州鉑悅府、金雞湖花園、萬(wàn)科見(jiàn)濱府，參考均價(jià)已經(jīng)在6萬(wàn)元/平方米上下。而2019年4月，深圳全市二手房參考均價(jià)是57020元/平方米。

一業(yè)內(nèi)人士表示，隨著地價(jià)的上漲，低價(jià)項(xiàng)目不斷去化，以及在未來(lái)調(diào)控政策不變的情況下，蘇州商品住宅大概率呈現(xiàn)量?jī)r(jià)維穩(wěn)走勢(shì)，價(jià)格穩(wěn)中有升是趨勢(shì)。

在二手房方面，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，3月蘇州二手房掛牌參考均價(jià)為26629元/平方米，較2月漲了544元/平方米，環(huán)比上漲2.09%;4月二手房掛牌參考均價(jià)為27324元/平方米，較3月漲了695元/平方米，環(huán)比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房掛牌價(jià)已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲，并且近期漲幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從蘇州市場(chǎng)來(lái)看，今年春節(jié)后其實(shí)二手房交易就比較活躍，尤其是當(dāng)?shù)匾皇址坎欢?，類似蘇州園區(qū)，所以這就會(huì)帶來(lái)很多購(gòu)房活躍和價(jià)格上漲的態(tài)勢(shì)，確實(shí)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快引起了監(jiān)管層的關(guān)注。

土地市場(chǎng)同樣熱度不減。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，蘇州住宅用地出讓金622億元，同比上漲10.23%，但土地規(guī)劃建筑面積減少了9.34%。

對(duì)于蘇州房?jī)r(jià)的上漲，專家分析，蘇州市場(chǎng)已率先調(diào)整近3年，積壓大量剛需和改善需求，在市場(chǎng)穩(wěn)定之后陸續(xù)釋放，但因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整而供貨不足，造成短期價(jià)格上升。

紅燈亮起，點(diǎn)名警告

蘇州樓市這一輪回暖始于春節(jié)后。3月，蘇州商品住宅成交量大幅回升，同比增長(zhǎng)54%，環(huán)比暴增111%。其火熱的行情也引起了有關(guān)部門的關(guān)注。

5月18日，住建部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的4個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示，蘇州在列。這距離國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日公布4月70城房?jī)r(jià)指數(shù)僅過(guò)了2天。

值得注意的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的70城房?jī)r(jià)名單中并沒(méi)有蘇州，“這在一定程度上弱化了其房?jī)r(jià)管控的壓力，但后續(xù)此類城市房?jī)r(jià)管控會(huì)強(qiáng)化?！眹?yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，住建部對(duì)4城的預(yù)警體現(xiàn)出中央對(duì)于2019年“三穩(wěn)”的目標(biāo)毫不動(dòng)搖，對(duì)于各城市樓市穩(wěn)定的要求決不放松。

嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，此次住建部對(duì)于此類城市的房?jī)r(jià)預(yù)警提示，說(shuō)明房?jī)r(jià)管控工作一直沒(méi)有松懈，是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn)。

密集調(diào)控，降溫樓市

針對(duì)蘇州火熱的市場(chǎng)，蘇州市政府也是頻頻出手進(jìn)行調(diào)控。

為了降溫土地市場(chǎng)，5月17日，蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，該宗地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)及一次性報(bào)價(jià)全部降低，其中一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)降幅為18.7%。5月23日，該地塊停止出讓。

為了降溫樓市，5月，蘇州已經(jīng)多次出臺(tái)調(diào)控收緊政策。

5月11日，蘇州市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“補(bǔ)充意見(jiàn)”）。根據(jù)補(bǔ)充意見(jiàn)，即日起，蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年;蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，蘇州上述政策的出臺(tái)與此前土地價(jià)格上漲、二手房?jī)r(jià)格上漲等因素有關(guān)。政策出臺(tái)，說(shuō)明“房住不炒”的政策邏輯不變，也體現(xiàn)了蘇州在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期方面繼續(xù)采取了嚴(yán)厲的政策?！按舜翁K州政策相對(duì)細(xì)致，對(duì)于土地、購(gòu)房、學(xué)區(qū)、人才等領(lǐng)域都有較為明確的政策管控，有力地打擊了各類炒房需求。不排除后續(xù)在政策落實(shí)中，還會(huì)有各類檢查，進(jìn)而進(jìn)一步促進(jìn)蘇州樓市尤其是蘇州園區(qū)樓市的健康發(fā)展?！?/p>

5月16日，蘇州再出新政，將工業(yè)園區(qū)新購(gòu)住房學(xué)位政策由5年調(diào)整為9年，這意味著在九年義務(wù)教育階段只允許使用一次學(xué)區(qū)資源，即使子女讀完小學(xué)，學(xué)區(qū)也不允許通過(guò)房屋買賣的方式轉(zhuǎn)給別人。

5月24日，蘇州市政府召開的房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)，可看作對(duì)于當(dāng)下樓市的再降溫。

蘇州“限售”政策對(duì)新區(qū)和園區(qū)短期投資炒賣行為已經(jīng)表現(xiàn)出了立竿見(jiàn)影的打擊效果。但園區(qū)和新區(qū)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)何時(shí)將趨于平穩(wěn)和健康、房企是否會(huì)更加謹(jǐn)慎地拿地，依然還需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果后期市場(chǎng)熱度持續(xù)走高，不排除調(diào)控持續(xù)加碼的可能性。