大型住宅項(xiàng)目造價(jià)控制案例分析

張東紅

摘 要：通過(guò)對(duì)實(shí)際工作中參與管理的一大型住宅項(xiàng)目4個(gè)造價(jià)控制案例的分析，闡述造價(jià)控制需要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，關(guān)注到造價(jià)控制重點(diǎn)、難點(diǎn)，提前思考、分析，提出應(yīng)對(duì)措施與解決方法，順利推進(jìn)項(xiàng)目的同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體控制目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目特點(diǎn);造價(jià)控制難點(diǎn);水泵的定額套用;攪拌樁補(bǔ)充定額;土方挖運(yùn)及回填;二次轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)

在近三十年的職業(yè)生涯中，筆者有幸全程參與建設(shè)管理的某一大型住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)期是全省一次性開(kāi)工規(guī)模最大的住宅小區(qū)，目前已交付使用近6年。質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度、安全在建設(shè)的過(guò)程中均得到很好的控制，交付使用后，住戶(hù)反饋、社會(huì)效果也是有口皆碑。由于多方面的原因，項(xiàng)目名稱(chēng)“春華秋實(shí)”并非為真實(shí)名稱(chēng)。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，筆者始終在造價(jià)控制、招投標(biāo)管理、合同管理的職責(zé)崗位上工作，從而得于總結(jié)出本篇論文。

一、項(xiàng)目概況

春華秋實(shí)項(xiàng)目用地位于某市某廣場(chǎng)北側(cè)，東臨濱江路，濱江路緊臨一條穿市而過(guò)的河流，其他三面均臨建成道路或規(guī)劃道路。項(xiàng)目總用地面積約187畝，容積率3.57;地上由12棟32-33層的高層單體住宅建筑及其他配套用房組成，建筑高度為99.3—104.7米，每棟單體建筑面積3.8—4.4萬(wàn) m2，;地下為兩層連通地上12棟住宅樓的地下室;總建筑面積約58.38萬(wàn) m2，其中地下建筑面積約12.79萬(wàn)m2。公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻大馬賽克、三層以下干掛大理石貼面，進(jìn)戶(hù)鋼質(zhì)防火門(mén)，鋁合金門(mén)窗，除一層為花崗巖外，其他層電梯廳及前室墻地面、樓梯間地面均貼磁磚，地下車(chē)庫(kù)進(jìn)口固化地坪;配電為雙回路供電+柴油發(fā)電機(jī);上海三菱電梯;弱電智能化設(shè)施完善;小區(qū)還配套有會(huì)所、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、室外園林綠化、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等。

春華秋實(shí)項(xiàng)目為定向開(kāi)發(fā)模式，住宅均已定向分配給住戶(hù)，所以，整個(gè)項(xiàng)目得以一次性全面開(kāi)工及竣工。項(xiàng)目于2009年7月開(kāi)工建設(shè); 2011年5月封頂;2012年9月，全部土建標(biāo)段竣工驗(yàn)收;2014年12月，在完成規(guī)劃、人防、消防、環(huán)保、節(jié)水、國(guó)安、防雷、園林等分項(xiàng)綜合驗(yàn)收后，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證。

二、造價(jià)控制難點(diǎn)

（一）、春華秋實(shí)項(xiàng)目于2009年6月進(jìn)行施工總承包公開(kāi)招標(biāo)時(shí)，施工圖紙未完成，所以并未采用工程量清單計(jì)價(jià)及或有預(yù)算清單的招標(biāo)，而是假定一個(gè)暫定價(jià)，然后以投標(biāo)下浮率的方式招標(biāo)。這里需要說(shuō)明的是：雖然《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》至2008年已經(jīng)施行第二版，但由于推行方面的原因，采用的以上招標(biāo)方式在當(dāng)時(shí)還是可行的。但是，以投標(biāo)下浮率的方式簽訂合同，給造價(jià)帶來(lái)了很大的不確定性，由于沒(méi)有工程量清單及報(bào)價(jià)，沒(méi)有施工圖預(yù)算作參照，所以后續(xù)每一項(xiàng)與定額套用稍有偏差的子目，都與施工單位進(jìn)行費(fèi)力的過(guò)招。

（二）、施工場(chǎng)地位于江邊，地下水位高，兩層地下室，單層地下室建筑面積約6.4萬(wàn)m2?；娱_(kāi)挖深度： 6.9-8.4m;。地下室工程屬于高水位下的無(wú)縫超長(zhǎng)、超大型地下砼工程。另外，由于施工總承包分了六個(gè)標(biāo)段，各標(biāo)段均與相鄰標(biāo)段在土方開(kāi)挖、樁基、護(hù)坡、降水、地下室施工等存在交叉工作面，難于明確劃分工作量。向來(lái)，由于隱蔽性及不確定性，地下工程的造價(jià)控制都是全過(guò)程造價(jià)控制的關(guān)鍵，加之本項(xiàng)目地下工程的復(fù)雜性又更增加造價(jià)控制的難度。

（三）、春華秋實(shí)在建設(shè)初期，也就還未確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)方式之前，就按市場(chǎng)類(lèi)似住宅銷(xiāo)售中等價(jià)格的70%確定了房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，并經(jīng)省住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組同意后向定向購(gòu)房團(tuán)體公布，沒(méi)有上提的空間。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，考慮本項(xiàng)目是省內(nèi)第一個(gè)向政府特殊群體銷(xiāo)售的定價(jià)商品住宅，所以按建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組提出的高標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，以在省內(nèi)作出典范，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益。以上先定價(jià)后建設(shè)的模式使需要保證自身收入支出平衡的本項(xiàng)目成本控制成為了極大的考驗(yàn)。

三、造價(jià)控制案例與方法

（一）施工降水水泵的定額套用

根據(jù)設(shè)計(jì)要求，本項(xiàng)目坑內(nèi)疏干降水主要利用降水井抽水外排，降水井沿坑邊設(shè)置，共75口，降水井內(nèi)抽水泵口徑為￠50、￠75及￠100三種。各施工單位在報(bào)送降水臺(tái)班的費(fèi)用時(shí)，均按本省《建筑施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額》中污水泵子目套用，理由為：①實(shí)際使用水泵型號(hào)為WQ，應(yīng)為污水泵;②報(bào)送的施工方案為污水泵;③在其他施工項(xiàng)目中，此類(lèi)抽水泵均按污水泵套用，各方面均無(wú)異議。

但在審核此項(xiàng)費(fèi)用過(guò)程中，筆者認(rèn)為：建筑工程使用的抽水泵主要用于抽取地下水，水質(zhì)無(wú)明顯雜質(zhì)，符合潛水泵的定義及使用范圍;而污水泵的定義及使用范圍適用于市政污水處理，但施工單位對(duì)此并不認(rèn)同。

為此，我們組織各方幾次到工地，提取不同降水井內(nèi)的抽水泵進(jìn)行拍照、記錄，水泵普遍為“三相無(wú)堵塞排污泵（型號(hào)WQ）”，“三相無(wú)堵塞潛水泵（型號(hào)WQ）”，“三相油浸式潛水電泵（型號(hào)QY）”三種，功率按出水直徑為2.2-3.0KW，其中常用的一款規(guī)格如下：

型號(hào)：WQ9-22-2.2 ? 功率：2.2KW

電壓：380V ? 電流：5.11A ? 揚(yáng)程：22M

經(jīng)對(duì)比《建筑施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額》污水泵子目及潛水泵子目，兩子目最大的差別在于每臺(tái)班用電功率的不同，如同為出口直徑100 mm內(nèi)的水泵，污水泵為125KWh，潛水泵為25 KWh。根據(jù)以上水泵2.2-3.0KW的功率，每臺(tái)班計(jì)8小時(shí)，則每臺(tái)班的功率為：17.6-24 KWh，符合潛水泵的用電功率特征。因涉及金額較大，甲乙雙方聯(lián)合去函省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額站，定額站回函以上水泵按潛水泵子目計(jì)價(jià)。

為此，可以明確，①型號(hào)WQ是污水型潛水泵，為潛水泵的一種;②施工方案中的污水泵名稱(chēng)表述有誤;③建筑工程施工項(xiàng)目用于降水的抽水泵均為潛水泵。

效果：潛水泵（￠100）子目含稅價(jià)為117.32元/臺(tái)班;污水泵（￠70）子目含稅價(jià)為200.32元/臺(tái)班;污水泵（￠100）子目含稅價(jià)為245.84元/臺(tái)班。本項(xiàng)目抽水臺(tái)班總計(jì)為32675臺(tái)班;按潛水泵（￠100）計(jì)為383萬(wàn)元，對(duì)比污水泵（￠70），節(jié)約造價(jià)271萬(wàn)元;對(duì)比污水泵（￠100），節(jié)約造價(jià)420萬(wàn)元。

（二）深層攪拌止水樁補(bǔ)充定額子目編制

本項(xiàng)目臨近江邊，基坑開(kāi)挖范圍大，地下室施工工期長(zhǎng)，為充分止水，基坑支護(hù)設(shè)計(jì)采用深層攪拌樁作為止水樁及支護(hù)樁的作用;攪拌止水樁樁徑600mm，樁距450mm，水泥設(shè)計(jì)摻入量20%，水泥型號(hào)為P.O42.5普通硅酸鹽水泥;采用“3噴6攪”的噴漿施工工藝。

但是，以上攪拌樁在樁徑、水泥摻量、施工工藝等均無(wú)法在本省《建筑工程綜合定額》找到相對(duì)應(yīng)的子目進(jìn)行套用或換算，致使各總包方因價(jià)格未定而暫停施工;為此，我們快速組織了補(bǔ)充定額的編制工作，分析本省定額，并查找到《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額》（2000）有相應(yīng)的定額子目可借鑒，于是在本省定額的基礎(chǔ)上，參考上海定額含量，按本省定額計(jì)量口徑測(cè)算并編制了本項(xiàng)目攪拌止水樁的補(bǔ)充定額，然后我們組織召開(kāi)各參建單位價(jià)格核定專(zhuān)題會(huì)，并報(bào)請(qǐng)省定額站審核，定額站函復(fù)同意我們編制的補(bǔ)充定額子目。具體測(cè)算過(guò)程如下（詳見(jiàn)表一、表二）：

1、調(diào)整本省定額的樁徑及水泥標(biāo)號(hào)含量：根據(jù)本省深層攪拌樁噴漿樁體子目的特性， 將“綜合人工、攪拌水泥樁機(jī)、灰漿攪拌機(jī)、電動(dòng)空氣壓縮機(jī)”定額含量從樁徑500 mm調(diào)整為600 mm，，水泥由32.5（R）調(diào)整為42.5（R）的單價(jià)。

2、調(diào)整本省定額為“3噴6攪”的含量：參照上海定額 將“1噴2攪”換算后的定額含量與本省定額“2噴4攪”的含量相加，得出“3噴6攪”的含量。

3、調(diào)整水泥摻入量為20%的水泥及水的含量：根據(jù)上海定額計(jì)算出1%水泥摻量的水泥及水的含量，換算后調(diào)整本省定額20%水泥摻量的水泥及水的含量。

4、調(diào)整其他材料費(fèi)、其他機(jī)械費(fèi)的價(jià)格：根據(jù)本省定額中“其他材料費(fèi)”“其他機(jī)械費(fèi)”占主要材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)的比例，調(diào)整其他材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)的價(jià)格。

效果：六個(gè)施工總包方報(bào)送的補(bǔ)充定額子目單價(jià)為12800-13100元/100m，根據(jù)以上流程編制的子目單價(jià)為8369.64元/100m，全部總樁長(zhǎng)約31113 m，審核造價(jià)約260萬(wàn)元，審核節(jié)約造價(jià)約142萬(wàn)元。

（三）土方的挖運(yùn)及回填

地下室開(kāi)挖形狀呈環(huán)狀，開(kāi)挖面積約7萬(wàn)多m2，內(nèi)環(huán)及外環(huán)采用自然放坡加錨桿護(hù)坡，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，六個(gè)總包土方合計(jì)為44.3萬(wàn)m3，回填土合計(jì)為12.5萬(wàn)m3。向來(lái)，外棄及回填土方運(yùn)距、購(gòu)?fù)粱靥畹纫蛩厥亲钊菀滓鹛摷俸炞C的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，也是土方挖運(yùn)及回填造價(jià)最不確定的因素。

為使以上各項(xiàng)不可控因素及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)能得到有效控制，我們考察了工地附近堆土點(diǎn)，并根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告及樁基礎(chǔ)工程的情況，掌握到開(kāi)挖的土方主要為中砂質(zhì)土，不僅是回填的好材料，多余的砂土也可用于其他項(xiàng)目或出售，此情況為我們與承包方談判提供了有利的條件;另外，我們依據(jù)定額及實(shí)際情況測(cè)算了各種條件下土方挖運(yùn)及回填方案的造價(jià)，并與市場(chǎng)上土方挖運(yùn)及回填土的價(jià)格相對(duì)比。所以盡管實(shí)際與我們的方案有些差距，經(jīng)多次協(xié)商，各總承包方最終同意了如下方案：

1、回填砂土使用現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)挖的土方，各總包方負(fù)責(zé)儲(chǔ)存，運(yùn)距按7公里計(jì)算（往返各計(jì)一次），堆放場(chǎng)地租金及管理費(fèi)用由各總包方自行解決，土方堆高費(fèi)用按回填土量的一半計(jì)算兩次挖土機(jī)轉(zhuǎn)運(yùn)土方。

2、棄土外運(yùn)由各總包方負(fù)責(zé)，若運(yùn)距在7公里以?xún)?nèi)，則按實(shí)計(jì)算，若運(yùn)距超過(guò)7公里，則按7公里計(jì)算。請(qǐng)各總包方于××日

前如實(shí)報(bào)送棄土地點(diǎn)位置及運(yùn)距，以備核查。

3、各總包方負(fù)責(zé)儲(chǔ)存的回填砂土，應(yīng)確?；靥顚?shí)方量。

效果：按以上要求，土方單價(jià)為26元/m3（含挖土、運(yùn)土、裝土、樁間挖土、機(jī)械進(jìn)退場(chǎng)費(fèi)），土方挖運(yùn)44.3萬(wàn)m3，合計(jì)造價(jià)1141萬(wàn)元，占地下工程建安費(fèi)用的6.3 %，;回填土單價(jià)為33元/m3（含裝土、運(yùn)土、堆土、回填、壓實(shí)），回填土方12.5萬(wàn)m3，合計(jì)造價(jià)415萬(wàn)元，占地下工程建安費(fèi)用的2.3 %。

（四）鋼筋及建筑材料二次轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)用計(jì)算

本項(xiàng)目因開(kāi)挖面積大造成施工堆場(chǎng)狹小，以及總體布局特殊的原因，其中有兩個(gè)施工總包標(biāo)段出現(xiàn)了材料二次搬運(yùn)的情況：

1、場(chǎng)外鋼筋二次轉(zhuǎn)運(yùn)

為解決材料堆場(chǎng)問(wèn)題，我們?cè)陧?xiàng)目東側(cè)跨過(guò)濱江路租用了一塊場(chǎng)地，用于兩個(gè)施工總包標(biāo)段的原材鋼筋加工場(chǎng)，租場(chǎng)至施工現(xiàn)場(chǎng)的行車(chē)距離約為3公里，施工單位在租場(chǎng)將鋼筋加工成型后運(yùn)轉(zhuǎn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。計(jì)算此項(xiàng)二次搬運(yùn)費(fèi)的方法有兩種：

（1）、定額計(jì)算法：

參照省《建筑工程綜合定額》，二次搬運(yùn)費(fèi)為所有需轉(zhuǎn)運(yùn)的鋼筋定額綜合價(jià)的0.45%，以一個(gè)施工標(biāo)段為例，計(jì)算出基坑回填完成之前本標(biāo)段鋼筋工程綜合價(jià)，則：

2280萬(wàn)元×0.45%=10.26萬(wàn)元

（2）、市場(chǎng)計(jì)算法：

經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，以上形式的鋼筋轉(zhuǎn)運(yùn)需使用平板車(chē)及汽車(chē)吊機(jī)，并按轉(zhuǎn)運(yùn)趟數(shù)計(jì)算費(fèi)用：板車(chē)按15元/t，一趟不足900元，按900元計(jì)取;吊機(jī)按6元/t，一趟不足500元，按500元計(jì)取。以一個(gè)施工標(biāo)段為例，依據(jù)經(jīng)審批的《鋼筋轉(zhuǎn)運(yùn)施工組織設(shè)計(jì)》，轉(zhuǎn)運(yùn)總趟數(shù)為404趟，則：

404×（900+500）=56.56萬(wàn)元。

以上場(chǎng)外二次轉(zhuǎn)運(yùn)的兩種計(jì)算方法中，費(fèi)用相差較大，施工單位提出定額中的計(jì)算方式適用于施工場(chǎng)地內(nèi)的二次搬運(yùn)費(fèi)用計(jì)算，不適合于本租場(chǎng)到現(xiàn)場(chǎng)的鋼筋轉(zhuǎn)運(yùn)，轉(zhuǎn)運(yùn)形式及成本費(fèi)用都與實(shí)際有很大的差異?？紤]以上原因，雙方同意按（2）市場(chǎng)計(jì)算法計(jì)算本次場(chǎng)外二次轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)。

2、場(chǎng)內(nèi)建筑材料二次搬運(yùn)

本項(xiàng)目為大型住宅群體，設(shè)兩層連通地下車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)上面分布12棟高層單體住宅樓，其中有11棟樓沿著地下車(chē)庫(kù)的外圍布置，但有1棟樓（12#樓）處于地下室內(nèi)部，離本標(biāo)段地下室外側(cè)距離約82米，離堆場(chǎng)及施工電梯距離約170米，由于地下室為整體現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)且頂板為空心樓蓋，在地下室及室外消防車(chē)道完成前，所有建筑材料均需通過(guò)兩部塔吊二次吊運(yùn)至12#樓，為此產(chǎn)生場(chǎng)內(nèi)材料二次搬運(yùn)費(fèi)。經(jīng)與施工單位協(xié)商，同意按省定額二次搬運(yùn)費(fèi)率0.45%計(jì)算12#樓的二次搬運(yùn)費(fèi)，計(jì)費(fèi)基數(shù)為現(xiàn)場(chǎng)二次搬運(yùn)期間實(shí)際完成工程量的定額綜合價(jià)，經(jīng)審核，完成工程量為6000萬(wàn)元，二次搬運(yùn)費(fèi)為27萬(wàn)元。

以上兩種材料二次轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果，以函文的形式向省定額站請(qǐng)示，得到肯定的答復(fù)后執(zhí)行。

效果：送審場(chǎng)外鋼筋轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)為139萬(wàn)元/標(biāo)段，審核為56.56萬(wàn)元;送審場(chǎng)內(nèi)建筑材料二次搬運(yùn)費(fèi)為108萬(wàn)元/標(biāo)段，審核為27萬(wàn)元。

四、項(xiàng)目造價(jià)控制效果

1、六個(gè)施工總承包建安費(fèi)12.5億元，按總建筑面積分?jǐn)倿?141元/ m2;專(zhuān)項(xiàng)工程建安費(fèi)1.53億元，按總建筑面積分?jǐn)倿?62元/ m2;所有工程建安費(fèi)按總建筑面積分?jǐn)倿?403元/ m2。

2、春華秋實(shí)項(xiàng)目總投資19.02億元（含土地費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加等全部支出），按總建筑面積分?jǐn)倿?258元/ m2，控制在建設(shè)初期確定的住宅3650元/ m2、地下車(chē)位10萬(wàn)元/個(gè)的銷(xiāo)售價(jià)格所帶來(lái)的收入之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)收入大于支出的總體控制目標(biāo)，圓滿完成省委省政府交辦的任務(wù)。