房貸利率上漲，購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)

趙新江

7月11日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《6月房貸市場(chǎng)報(bào)告》：2019年6月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.423%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.107倍，環(huán)比上漲0.14%。

在經(jīng)歷連續(xù)下調(diào)半年后，全國(guó)首套房貸款平均利率觸底反彈。

據(jù)《理財(cái)》雜志記者了解，全國(guó)多地房貸利率不斷上調(diào)，消費(fèi)貸也顯示出逐漸收緊、趨嚴(yán)的態(tài)勢(shì)，比如南京、蘇州、青島等多地的房貸利率近期均有所上浮。作為樓市調(diào)控的重要手段，房貸利率上漲，買房要多花多少錢？

多城房貸利率上調(diào)

融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.423%，較上月的5.416%略有上漲;二套房貸款利率的變化緊跟首套，平均利率為5.5%，環(huán)比上漲1個(gè)基點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上看，雖然幅度有限，但6月銀行房貸利率在年內(nèi)已經(jīng)首度出現(xiàn)回彈。

今年5月以來，江蘇南京已經(jīng)連續(xù)3次提高房貸利率：5月初，首套房貸利率從基準(zhǔn)利率上浮8%調(diào)整到上浮10%;5月底調(diào)整到上浮15%;7月初，南京市兩家銀行將首套房貸利率調(diào)整到基準(zhǔn)利率上浮20%。

據(jù)新華社報(bào)道，今年樓市率先回暖的蘇州，房貸利率在6-7月也出現(xiàn)連續(xù)上浮。7月蘇州首套房貸利率普遍按照基準(zhǔn)利率上浮23%執(zhí)行，二套房貸款未還清的客戶多數(shù)銀行要求貸款利率上浮30%。

在山東青島，從今年5月開始，青島銀行等多家銀行確定上浮房貸利率，其中首套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%，個(gè)別達(dá)到25%。“不同支行和開發(fā)商的協(xié)議不一樣，具體執(zhí)行的利率要看具體項(xiàng)目，但不會(huì)偏離太多。”青島銀行的一位工作人員透露。

業(yè)內(nèi)人士表示，近期以來，為防止部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過大，多地房貸政策從緊，未來一段時(shí)間，個(gè)人住房貸款利率有進(jìn)一步上調(diào)的可能。事實(shí)上，監(jiān)管部門一直要求銀行實(shí)施差異化的住房信貸政策。

專家認(rèn)為，對(duì)銀行自身來說，在上半年大規(guī)模信貸投放之后，下半年信貸額度相對(duì)較少，適當(dāng)提高利率，也有助于銀行提升收益水平。

利率上浮提高買房成本

對(duì)購(gòu)房者來說，房貸利率的上調(diào)意味著買房成本的增加。

已在青島工作三年多的李吉強(qiáng)，目前在工廠附近租房居住，最近打算貸款購(gòu)買第一套房，需要貸款175萬元。按照貸款期限20年，等額本息還款方式，利率上浮15%，與基準(zhǔn)利率相比，要多付利息17.38萬元。

據(jù)《理財(cái)》雜志記者測(cè)算，若按照6月基準(zhǔn)利率5.423%計(jì)算，如果貸款200萬元，期限為30年，總利息205.34萬元;而若按照2018年以來最高點(diǎn)的5.71%計(jì)算，總利息218.35萬元，買房成本將多支出13萬元。

從市場(chǎng)規(guī)律來看，房貸利率和樓市應(yīng)該是反向關(guān)系，若房貸寬松，樓市就有上行的可能;相反，房貸較緊的話，樓市就有下行的可能。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，對(duì)于房屋交易來說，貸款額度收緊是最重要的收緊模式，而利率上調(diào)等相對(duì)來說帶來的利空影響會(huì)小一點(diǎn)，不過類似成本最后疊加，都會(huì)制約市場(chǎng)交易，最終導(dǎo)致部分房企主動(dòng)降價(jià)促銷。

面對(duì)買房成本的“變相”增加，使得購(gòu)房者感到壓力的同時(shí)也遇到艱難的抉擇，是觀望還是及時(shí)出手，讓購(gòu)房者站在天平的兩端。

那么購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)呢？

對(duì)于買房人而言，首先要確定自己的定位，如果你是剛需，買房的目的是自住，利率調(diào)整說變就變，無法預(yù)測(cè)，所以面對(duì)諸多不確定性因素，如果能及早下手，還是早買早安心。

可能一開始會(huì)覺得無法接受，但是有實(shí)力的剛需不建議觀望和等待。換個(gè)角度想，多年后你每月多還的這幾百元，早就被房?jī)r(jià)的上漲和通貨膨脹抵消了。

未來房貸利率怎么走？專家分析認(rèn)為，未來一段時(shí)間，在市場(chǎng)流動(dòng)性仍然合理充裕的情況下，個(gè)人住房貸款利率雖然有進(jìn)一步上調(diào)的可能，但上調(diào)的幅度不會(huì)太大。

中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院副院長(zhǎng)董希淼建議，實(shí)施差異化的住房信貸政策，應(yīng)根據(jù)購(gòu)房區(qū)域、主體的不同，綜合運(yùn)用調(diào)整貸款總量、貸款價(jià)格、貸款條件、首付比例等手段，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月樓市調(diào)控已超40次

一邊是利率上漲，一邊是政策調(diào)控，目的都是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比增長(zhǎng)31%。

今年7月，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)推出，包括個(gè)別城市寬松政策“一日游”、房企資金鏈?zhǔn)站o措施、地方限售加碼、亂象整頓等，截至當(dāng)月底，房地產(chǎn)調(diào)控已超40次。特別是7月連續(xù)兩次針對(duì)房地產(chǎn)信托及美元債，都是單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布資金收緊政策，未來市場(chǎng)對(duì)政策持續(xù)收緊的預(yù)期漸強(qiáng)。

7月30日，中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”。會(huì)議要求，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

4月19日中央政治局會(huì)議對(duì)樓市的提法是，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，這是在去年年末兩次政治局會(huì)議不提房地產(chǎn)之后，4月19日與7月30日連續(xù)兩次提及“房住不炒”，繼續(xù)明確房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)收緊。首先，在市場(chǎng)出現(xiàn)小陽春、局部區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，對(duì)炒房者將有所打擊，有利于市場(chǎng)平穩(wěn)。

其次，中央政治局會(huì)議首次明確了不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，的確出現(xiàn)過為了短期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的目標(biāo)而放棄房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的落地執(zhí)行。短期看，整體經(jīng)濟(jì)面臨一定的下行風(fēng)險(xiǎn)，但這一次中央明確了不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

再次，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉、“房住不炒”等環(huán)節(jié)開始快速落地，預(yù)計(jì)2019年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。另外，房地產(chǎn)稅等調(diào)控政策也將加速落地。

張大偉稱，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外，必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。