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    百城房價繼續(xù)漲,政策不松綁

    2019-09-10 07:22:44嚴躍進
    理財·市場版 2019年9期
    關(guān)鍵詞:步入商品住宅均價

    嚴躍進

    百城房價成交均價漲幅高于全國水平

    2019年1-6月,易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為14065元/平方米,同比上漲14.3%。這意味著今年上半年相比去年上半年房價上漲了約14%的水平。同時,相比1-5月14.2%的漲幅,1-6月漲幅略微擴大。

    這或和部分高端物業(yè)入市等因素有關(guān)。將全國100城房價數(shù)據(jù)和全國房價數(shù)據(jù)做對比,可以看出,今年上半年兩條曲線走勢基本上是一致的。橫向?qū)Ρ瓤矗衲晟习肽?00城房價同比漲幅為14.3%,明顯大于全國9.5%的漲幅。

    一線城市上半年房價漲幅19.8%

    2019年1-6月,4個一線城市(北上廣深)新建商品住宅成交均價為43030元/平方米,同比上漲19.8%。觀察近期數(shù)據(jù),一線城市總體上在4.3萬元/平方米的均價水平波動,短期內(nèi)房價無大漲或大跌的可能。橫向?qū)Ρ瓤?,一線城市的同比漲幅依然位于偏高位水平,同時也明顯高于二線城市和三、四線城市。

    二線城市房價漲幅10.9%

    2019年1-6月,32個二線城市新建商品住宅成交均價為14023元/平方米,同比上漲10.9%。觀察今年上半年二線城市房價數(shù)據(jù),基本上呈現(xiàn)出“漲幅先擴大后總體持平”的態(tài)勢。尤其是今年第二季度二線城市政策的管控還是比較嚴的,包括對預(yù)售證和房屋交易秩序的管控,都較好地限制了房價漲幅的擴大。

    三、四線城市房價漲幅10.1%

    2019年1-6月,64個三、四線城市新建商品住宅成交均價為10927元/平方米,同比上漲10.1%。當前三、四線城市房價漲幅已走出了歷史高位區(qū)間,也低于一線城市和二線城市,體現(xiàn)了較好的管控效應(yīng)。

    但需要警惕的是,今年3月開始房價漲幅是持續(xù)擴大的。觀察歷史數(shù)據(jù),2018年6月開始,三、四線城市房價同比漲幅曲線呈現(xiàn)出上揚的態(tài)勢,中間略有小波動但趨勢不改。這也意味著三、四線城市雖然看似市場降溫,但房價本身還在繼續(xù)上漲,從穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的角度看,三、四線城市還沒有到購房政策松綁的最佳時間點,政策松動的做法也需要更為謹慎。

    13個城市步入“超高房價”行列

    對100個城市進行“房價五分法”劃分,包括超高房價、高房價、中等房價、低房價和超低房價五類。其中大于2萬元/平方米的房價定義為“超高房價”,介于1.4萬-2萬元/平方米的房價定義為“高房價”,介于1萬-1.4萬元/平方米的房價定義為“中等房價”,介于8000-1萬元/平方米的房價定義為“低房價”,低于8000元/平方米的房價定義為“超低房價”。

    統(tǒng)計顯示,2019年1-6月,全國100個城市中,有13個城市步入“超高房價”的行列,其中深圳房價最高,為56233元/平方米。同時,有19個城市步入“超低房價”的行列,其中荊門房價最低,為5071元/平方米。

    15個城市房價步入“過熱”區(qū)間

    對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類,將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區(qū)間。類似區(qū)間劃分考慮了房價歷史漲幅、城市GDP和CPI增速、各地房價調(diào)控目標等。我們將“房價合理”區(qū)間界定為0%-10%,并由此劃分出其他4個區(qū)間。這5個區(qū)間分別是:房價漲幅大于等于20%為“房價過熱”區(qū)間;房價漲幅在10%-20%的則為“房價偏熱”區(qū)間;房價漲幅在0%-10%的則為“房價合理”區(qū)間;房價漲幅在-10%-0%的則為“房價偏冷”區(qū)間,房價漲幅小于-10%的則為“房價過冷”區(qū)間。

    統(tǒng)計顯示,2019年1-6月,100個城市中有12個城市步入“房價過熱”區(qū)間,其中中山房價漲幅最大,達到47%的水平。其次為廣州,達到39%。6個城市步入“房價過冷”區(qū)間,包括肇慶、廊坊等城市。形成房價過冷現(xiàn)象有很多原因,比如成交項目過多集中在郊區(qū)市場、新房價格行政性地壓低、市場交易持續(xù)下滑等。

    第三季度看漲比例增加

    2019年第二季度,中國人民銀行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查,結(jié)果顯示:對2019年第三季度房價,28.2%的居民預(yù)期“上漲”,50.8%的居民預(yù)期“基本不變”,9.8%的居民預(yù)期“下降”,11.3%的居民表示“看不準”。

    觀察歷史數(shù)據(jù),相比2019年第一季度25.8%比例的看漲預(yù)期,2019年第二季度則擴大為28.2%。雖然第二季度市場交易態(tài)勢弱于預(yù)期,但部分城市房價炒作現(xiàn)象依然比較明顯,所以看漲房價的比例還在增加。當然近期包括開封松綁政策的叫停、蘇州政策加碼等現(xiàn)象,或有助于弱化第三季度的房價看漲預(yù)期。

    今年上半年是積極落實“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”政策的重要階段,部分城市高房價現(xiàn)象也得到了很好地遏制。當然在實際過程中,部分占有較好學(xué)區(qū)等配套的住房依然有炒作的現(xiàn)象,部分看似降價的銷售也存在違規(guī)收費的現(xiàn)象,類似情況都要求繼續(xù)強化房價管控,尤其是今年第三季度,政策面進一步趨嚴,對于相關(guān)房企來說,或在第三季度主動進行降價促銷。

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