提升商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)市場聯(lián)動績效的耦合模型的創(chuàng)新分析

劉軍琦 胡郁蔥

[內(nèi)容提要]本文重點從大數(shù)據(jù)背景的角度研究提升小眾市場（商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)）聯(lián)動績效的內(nèi)在機(jī)理與基本特征。深入把握小眾市場（商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)）的特點及地產(chǎn)本身的特點，借助大數(shù)據(jù)的工具探索提升聯(lián)動績效的耦合規(guī)律，從耦合規(guī)律、耦合類別、耦合制度的視角探索提升聯(lián)動績效的理論、方法、耦合模型。總結(jié)出耦合模型的實證分析結(jié)果及研究展望，有助于為政府實施小眾市場（商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)）及地產(chǎn)本身的創(chuàng)新戰(zhàn)略提供決策的理論依據(jù)和現(xiàn)實參考。

[關(guān)鍵詞]地產(chǎn)市場 聯(lián)動績效 耦合模 型大數(shù)據(jù)

在大數(shù)據(jù)時代背景下，暴露出了我國房地產(chǎn)市場的一些問題，如商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場協(xié)同度不高、協(xié)同機(jī)制缺失、不靈活;本文借助大數(shù)據(jù)工具、分形理論、協(xié)同學(xué)理論，研究商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場的聯(lián)動績效，并對利益相關(guān)方的耦合績效模型進(jìn)行分析。

一、商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場聯(lián)動的耦合規(guī)律

耦合的概念最早來源于物理學(xué)。耦合是指子系統(tǒng)之間互聯(lián)程度的度量，是一種相互依賴、協(xié)調(diào)和促進(jìn)的動態(tài)關(guān)聯(lián)關(guān)系。本文借鑒軟件塊間聯(lián)系的耦合類型及相關(guān)概念來闡述問題。

1.集聚、聚散。聚散可以減少商旅地產(chǎn)市場中的資源、要素“進(jìn)出”城市的“摩擦力”;商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動的集聚分為要素集聚、產(chǎn)業(yè)集聚和城市群經(jīng)濟(jì);應(yīng)鼓勵建立商旅市場聯(lián)動的企業(yè)集群，可以建立企業(yè)極大的先動（first-mover）優(yōu)勢（Schmalensee，1982b）。

在大數(shù)據(jù)背景下，由于區(qū)位不同，商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動可產(chǎn)生縱橫聚散：橫向商旅地產(chǎn)市場中的主體企業(yè)自行溝通、交易;縱向由商旅地產(chǎn)市場所在地的當(dāng)?shù)卣疇款^、給予優(yōu)惠政策及建立聯(lián)動市場網(wǎng)站。

2.競合。Dagnino和Padula將競合定義為“由合作與競爭同時發(fā)生而形成的一種新型戰(zhàn)略依賴關(guān)系”。大數(shù)據(jù)需要由政府來主導(dǎo)，才能在區(qū)域范圍內(nèi)平衡商旅地產(chǎn)聯(lián)動市場數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系和整體活躍度;根據(jù)中國國家統(tǒng)計年鑒（2016），2005-2015年房地產(chǎn)業(yè)法人單位數(shù)量從148059個增加到466100個，一直呈上升趨勢，其中從事商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)數(shù)量呈現(xiàn)競合現(xiàn)象，出現(xiàn)跨區(qū)域、跨企業(yè)的競合。

3.協(xié)同。商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動是一種互利行為，基礎(chǔ)是市場關(guān)聯(lián);商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動是一種協(xié)同、跨界整合資源行為，可以延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，建立經(jīng)濟(jì)發(fā)展新型模式。

由于資源的聚集優(yōu)勢，商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動形成具有較強(qiáng)的路徑依賴性：在大數(shù)據(jù)背景下，創(chuàng)新活動的區(qū)域特征將走向發(fā)散化，商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動需要具有融資與管理兩大功能。

4.交融（共生互動）。商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動出現(xiàn)交融、共生、互動的現(xiàn)象，商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動需要擺脫機(jī)會主義和零和博弈思想，樹立注重信譽、共同擁有和分享以及合作共贏的理念，從而分享共生互動帶來的共同收益。

二、商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場聯(lián)動的耦合類別

本文認(rèn)為商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是旅游業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)的良性結(jié)構(gòu)。以下建立了商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動的耦合類別。

1.結(jié)構(gòu)耦合。耦合發(fā)展存在空間分異的驅(qū)動機(jī)制、顯現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性：區(qū)位因素是影響二者耦合發(fā)展度空間分異的基礎(chǔ)條件;經(jīng)濟(jì)發(fā)展是影響二者耦合發(fā)展度空間分異的根本動因;交通條件是影響二者耦合發(fā)展度空間分異的重要導(dǎo)向力。商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動的政策是結(jié)構(gòu)耦合的平臺，表現(xiàn)為：高水平耦合（如資本增值耦合）、中水平耦合（如資本需求耦合）、低水平耦合（如政策耦合）。

商旅地產(chǎn)聯(lián)動市場內(nèi)部類型發(fā)展不平衡，出現(xiàn)以土地用途轉(zhuǎn)換重塑房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)象，是一種結(jié)構(gòu)耦合的現(xiàn)象。

2.功能耦合。功能耦合是指商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動子系統(tǒng)之間通過控制信息進(jìn)行傳遞，其功能分解用數(shù)據(jù)耦合來代替，商旅地產(chǎn)聯(lián)動市場的網(wǎng)絡(luò)平臺是功能耦合的工具之一。商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動至少需要具有技術(shù)政策、融資、管理等創(chuàng)新功能，如商旅地產(chǎn)聯(lián)動的網(wǎng)絡(luò)平臺、大數(shù)據(jù)平臺的建立。

3.時空耦合。時空耦合是指商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動系統(tǒng)中的若干任務(wù)，這些任務(wù)在完成時間上有所交疊，空間是載體;大數(shù)據(jù)技術(shù)可以作為時空耦合的工具之一，時空耦合態(tài)勢是商旅地產(chǎn)聯(lián)動市場空間均衡過程的重要體現(xiàn)，可有效地指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)布局、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、交通發(fā)展和環(huán)境管理等相關(guān)政策措施的制定和實施。

4.環(huán)境耦合。環(huán)境耦合是指商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動子系統(tǒng)之間通過公共環(huán)境進(jìn)行數(shù)據(jù)存取、業(yè)務(wù)往來、信息交換等，商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動的政策是環(huán)境耦合的平臺，可以保證制度的接駁與融合。

5.技術(shù)耦合。對商旅地產(chǎn)聯(lián)動市場平臺而言，技術(shù)是主要的、決定性的、直接的投入要素，其意義在于創(chuàng)新和超前：如利用大數(shù)據(jù)工具極大提升了商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動的全渠道的參與、體驗;如可以利用模塊設(shè)計應(yīng)遵循原則進(jìn)行技術(shù)耦合。

6.制度耦合。旅游地產(chǎn)市場作為具有較強(qiáng)帶動性的新興市場，對商業(yè)地產(chǎn)市場的提升具有較強(qiáng)推動作用。商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展也為旅游地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ)和保障，兩者互為背景、相互作用、彼此影響;進(jìn)行政策制度創(chuàng)新，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場聯(lián)動，協(xié)調(diào)好商旅地產(chǎn)市場與住宅市場、當(dāng)?shù)芈糜钨Y源、城市特色和收入水平、商業(yè)環(huán)境等的關(guān)系。

三、商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場聯(lián)動的耦合制度安排

1.匹配機(jī)制。旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)市場的聯(lián)動，不僅表現(xiàn)在購物行為的聯(lián)動，凡是市場上“買”和“賣”發(fā)生關(guān)系的任何行為如聯(lián)合開發(fā)、游憩購物、會展旅游等，都可以看成是商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動的基本;旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)市場的聯(lián)動系統(tǒng)在現(xiàn)實生活中已出現(xiàn)兩者融合、滲透的表現(xiàn)形式：系統(tǒng)邊界有模糊性，還可能具有分形性，一個系統(tǒng)與其他系統(tǒng)在邊界地段相互滲透、無法通過有限的步驟完全區(qū)分開來。

2.協(xié)同機(jī)制。協(xié)同即意味著系統(tǒng)要素之間的關(guān)聯(lián)，借助于網(wǎng)絡(luò)與網(wǎng)絡(luò)動力學(xué)主要研究商旅地產(chǎn)聯(lián)動市場節(jié)點之間的信息交換和相互作用;通過商旅聯(lián)動帶動地方經(jīng)濟(jì)的繁榮，促進(jìn)行業(yè)之間協(xié)作共贏。

3.保障機(jī)制。制定商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動的政府保障機(jī)制：實現(xiàn)從經(jīng)濟(jì)職能向經(jīng)濟(jì)和服務(wù)相結(jié)合職能轉(zhuǎn)變，弱化“產(chǎn)權(quán)區(qū)域”的負(fù)外部效益;合理定位旅游經(jīng)濟(jì)的規(guī)模、開發(fā)速度與時序，確定的基本前提是生態(tài)環(huán)境承載力的大小，以“共生”發(fā)展為目標(biāo)。

4.過程演進(jìn)機(jī)制。在商旅地產(chǎn)市場的聯(lián)動過程中，逐步實施政策導(dǎo)向的耦合、資本需求的耦合、風(fēng)險分散的耦合以及資本增值的耦合，注重過程的演進(jìn);在商旅地產(chǎn)地產(chǎn)聯(lián)動市場的主體長期博弈過程、聯(lián)動過程中，注重商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動過程的動態(tài)變化能否得到有效控制。

四、商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)市場聯(lián)動的耦合模型

目前研究耦合的模型有：物理學(xué)中的容量耦合模型、旅游業(yè)與城市化的耦合度模型，耦合網(wǎng)絡(luò)模型，耦合協(xié)調(diào)度模型，基于雙螺旋遞進(jìn)的耦合模型等。

1.基于大數(shù)據(jù)技術(shù)建立的耦合模型。隨著軟件與硬件耦合程度的降低，存儲硬件設(shè)備的管理越來越自動化，而存儲服務(wù)也越來越靈活;自動化是指存儲服務(wù)的管理屏蔽了硬件設(shè)備的異構(gòu)性、集中管理和分配。

軟件與硬件緊耦合解決力、法是存儲廠商開始研發(fā)存儲虛擬化工具、將現(xiàn)有的存儲資源進(jìn)行整合、提供統(tǒng)一的硬件資源接口;軟件與硬件半耦合;軟件與硬件松耦合。

2.基于分形理論建立的耦合模型。商旅地產(chǎn)聯(lián)動系統(tǒng)的邊界有模糊性，其復(fù)雜性（類型種類多、地域廣、區(qū)位理論作用大等）使其邊界還可能具有分形陛。

在社會科學(xué)中，制度的結(jié)構(gòu)、市場的結(jié)構(gòu)、組織的結(jié)構(gòu)等也都存在分形，為研究復(fù)雜性提供了重要的思想和方法。分形的分?jǐn)?shù)維是度量分形集的“不規(guī)則”程度和“復(fù)雜”程度的客觀工具，通過分形維可以描述一個動態(tài)演化系統(tǒng)的復(fù)雜性的表現(xiàn)程度。

關(guān)聯(lián)維數(shù)：

設(shè)X1，X2，...，Xn是系統(tǒng)的一個類型、區(qū)位地域等的解序列，令

如果有限極限：

存在，則稱D2為商旅地產(chǎn)地產(chǎn)聯(lián)動系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)維。

3.協(xié)同學(xué)原理建立的耦合模型。協(xié)同學(xué)又稱協(xié)合學(xué)，它成功解釋了系統(tǒng)的局部與整體以及系統(tǒng)由簡單到復(fù)雜，從低級到高級，由無序到有序穩(wěn)定發(fā)展過程中最本質(zhì)的東西，即協(xié)同作用。

根據(jù)協(xié)同學(xué)原理，建立模型如下。

其中，U1為商業(yè)地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平;U2為旅游地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平;X為商業(yè)地產(chǎn)市場子系統(tǒng)的特征向量;Y為旅游地產(chǎn)市場子系統(tǒng)的特征向量;t為時間;C為協(xié)調(diào)度;T為兩系統(tǒng)的綜合發(fā)展水平;D為耦合協(xié)調(diào)度;θ、α、β為待定參數(shù);θ=0.5（研究時考慮商業(yè)地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平、旅游地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平兩系統(tǒng)同等重要），在商旅地產(chǎn)市場聯(lián)動系統(tǒng)取跑α=0.3、3=0.7。

五、根據(jù)協(xié)同學(xué)原理建立的耦合模型的實證分析

1.商業(yè)地產(chǎn)市場、旅游地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平評價模型。利用線性加權(quán)法對商業(yè)地產(chǎn)市場、旅游地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平進(jìn)行測算，具體公式如下。 其中，Ui為商業(yè)地產(chǎn)市場、旅游地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平系統(tǒng)第i年度的綜合評價值;Uij為指標(biāo)j對系統(tǒng)的功效貢獻(xiàn)大小;Wij為指標(biāo)的權(quán)重。

功效貢獻(xiàn)Uij表示指標(biāo)對系統(tǒng)的作用，通過正功效函數(shù)對指標(biāo)進(jìn)行處理得到，Wij的確定采用專家給分法。

2.數(shù)據(jù)獲取。本文商業(yè)地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平、旅游地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平的原始數(shù)據(jù)來自于中國統(tǒng)計局網(wǎng)站2006-2015年數(shù)據(jù)（見下表）。

3.結(jié)果分析。根據(jù)2006-2015年度的耦合等級，判斷商業(yè)地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平較差（可能與采用的統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅僅是辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房用途的地產(chǎn)數(shù)據(jù)有關(guān)）、旅游地產(chǎn)市場綜合發(fā)展水平較好（可能與采用的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是其他用途的地產(chǎn)數(shù)據(jù)有關(guān)）;商旅地產(chǎn)聯(lián)動市場的耦合協(xié)調(diào)度等級處于瀕臨失調(diào)、勉強(qiáng)協(xié)調(diào)之間。建議：制定相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的微觀、中觀、宏觀政策，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場內(nèi)部的協(xié)同發(fā)展;制定商旅地產(chǎn)聯(lián)動市場的微觀、中觀、宏觀政策，船陜商旅地產(chǎn)聯(lián)動市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。

未來研究將從以下方面進(jìn)行改進(jìn)：一是在指標(biāo)遴選、方法運用以及尺度選取等方面進(jìn)行更為深入的探討。二是與其他地區(qū)研究案例進(jìn)行比較分析，探尋耦合的深層次特征與機(jī)制。