淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工管理

汪振

摘要：近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位及作用逐漸重要，并成為了世界各國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱。所以，房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理也深受人們的普遍關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項相對比較復(fù)雜的工程，在開發(fā)的過程中會遇到多方面的問題。為了可以更好的保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的順利進行，本文就針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理重要性進行分析，同時對施工管理中存在的問題和解決對策進行深入探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；項目；施工管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的工程管理是一個必不可少的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地勘察、規(guī)劃設(shè)計、用戶搬遷等前期工作之后，開始聘請專業(yè)施工隊伍進入現(xiàn)場，建設(shè)規(guī)劃施工項目。根據(jù)預(yù)先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設(shè)進行管理，最終實現(xiàn)工程按時間、按批次、按區(qū)域交付使用的目標(biāo)。新時期，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜多變的綜合系統(tǒng)工程，每一個環(huán)節(jié)都關(guān)系項目開發(fā)的成敗。因此，工程管理的強化是房地產(chǎn)項目開發(fā)極為重要的環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要性

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能夠保證項目的按期完成

房地產(chǎn)開發(fā)項目的按期完成需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目有序進展，即通過一個完善的計劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能夠保證項目進展的組織性和協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項規(guī)章制度，從而為項目開發(fā)的進行提供一個完整的組織保障。在項目開發(fā)中，一個和諧的辦公環(huán)境對保證項目開發(fā)的順利進行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實現(xiàn)這一點，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行提供了一個和諧的環(huán)境。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能夠保證項目效益的最大化

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行管理，最主要的目的是為了實現(xiàn)項目效益的最大化，這就需要對項目實施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的控制管理就是為了實現(xiàn)對項目進展過程中項目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟和社會效益。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理的因素分析

（一）影響房地產(chǎn)開發(fā)項目施工進度的因素

結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗影響施工進度的主要因素表現(xiàn)為：一是相關(guān)單位沒有按照預(yù)定的進度執(zhí)行。項目施工是由不同部門共同協(xié)作才能完成的，如果其中任何的一個部門、環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響施工的進度，比如如果設(shè)計單位沒有按照預(yù)定的時期設(shè)計出圖紙，就會導(dǎo)致后續(xù)工程無法實施；二是設(shè)計的變更。在施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更的現(xiàn)象，設(shè)計變更會導(dǎo)致原來預(yù)定的施工方案被改變，進而會產(chǎn)生新的工作，其必然會導(dǎo)致工程的延期；三是施工所需要的物質(zhì)短期。在施工過程中施工物質(zhì)的保障工作是施工管理中的重要內(nèi)容，因為施工物質(zhì)短期而導(dǎo)致施工進度延期的現(xiàn)象在房地產(chǎn)項目施工中比較常見，比如因為資金沒有及時到位，而導(dǎo)致施工企業(yè)不能及時地購買施工材料、支付施工人員工資等導(dǎo)致施工的被迫停止；四是不可抗力因素的出現(xiàn)。在施工過程中如果遇到惡劣的天氣等自然災(zāi)害會導(dǎo)致工程的被迫停止，而且這種災(zāi)害是人所無法控制的。

（二）影響房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量的因素

影響施工質(zhì)量的因素主要集中在：一是人的因素。在施工過程中人的因素對施工質(zhì)量的影響是巨大的，如果施工人員在施工過程中不嚴格遵守施工要求規(guī)范或者其本身就存在技術(shù)問題，這樣他們所從事的工作就不可能從根本上保障質(zhì)量；二是施工材料的因素。施工材料是構(gòu)成施工質(zhì)量的重要保障，如果沒有符合施工要求的建筑材料，那么無論采取什么樣的施工技術(shù)方案都不可能保障施工質(zhì)量；三是機械的因素。隨著現(xiàn)代建筑業(yè)的不斷發(fā)展，機械在施工中的作用越來越突出，機械設(shè)備的功能狀態(tài)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，比如在施工過程中的計量方面，如果全站儀的標(biāo)定超過預(yù)定的時間就會導(dǎo)致建筑物和構(gòu)件的點位出現(xiàn)偏差，影響施工的質(zhì)量。

（三）影響房地產(chǎn)項目施工成本的因素

縱觀房地產(chǎn)項目施工的全過程，影響成本的因素貫穿于整個項目工程的施工過程，具體表現(xiàn)在：一是沒有嚴格規(guī)范施工合同。施工合同是施工雙方權(quán)利與義務(wù)的有效保障，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的重要依據(jù)，通過合同可以明確規(guī)定施工的總造價以及具體的費用支出情況等；二是在施工過程中沒有對工程進行嚴格的管理。在具體的施工中由于忽視監(jiān)督管理的作用或者因為制度的不健全導(dǎo)致相應(yīng)的責(zé)任沒有落實到實處，導(dǎo)致施工的進度與控制與預(yù)定的方案相差甚遠，比如施工人員不嚴格執(zhí)行施工建筑材料保管制度，導(dǎo)致施工材料的損壞，而造成施工成本的上升；三是缺乏對工程進度風(fēng)險的準(zhǔn)確把握。施工過程中會存在一定的風(fēng)險，如果不能及時的將這些風(fēng)險因素處理掉，就會增加施工的成本。

（四）提高房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理的具體措施

做好市場可行性研究的調(diào)研工作對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理來說，做好前期的工作至關(guān)重要，也就是要做好項目的調(diào)查研究工作，為項目的具體實施提供資料保證。因為如果在施工過程中，沒有設(shè)計圖稿，項目就無法開展； 同樣如果設(shè)計的圖稿沒有固定性，也無法對項目進行施工，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)一樣無法實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理者必須重視對項目開發(fā)的前期調(diào)查研究，從而為下一步的工作提高準(zhǔn)確、可靠的信息資源，保證開發(fā)項目的順利落實。

（五）提高施工進度的具體措施

首先，制定完善合理的施工計劃。房地產(chǎn)企業(yè)施工前會和施工單位進行多次的溝通，對施工的規(guī)劃進行溝通交流，最終制定出全面的施工方案，整體上對各施工部門進行協(xié)調(diào)，讓施工單位之間能夠更好地配合，工序的銜接更加自然順利，讓資源利用率提升。其次，提升施工圖紙質(zhì)量。施工的時候會因為設(shè)計圖紙以及施工環(huán)境的不對稱而出現(xiàn)施工方案調(diào)整，由于圖紙的變更給施工進度帶來的影響是巨大的，所以，圖紙設(shè)計時的質(zhì)量必須要高，減少因為設(shè)計問題而出現(xiàn)的變更，影響施工進度。再次，控制好施工節(jié)點。施工中各道工序都是緊密連接的，在上一道工序完成后再開始下一道，所以各部門都需要合作，讓施工進度有保障。施工單位根據(jù)具體時間節(jié)點來安排施工進度，確保工程及時跟進。最后，使用激勵制度。房地產(chǎn)企業(yè)在合同中需要對工程質(zhì)量和進度制定獎懲措施，在保質(zhì)保量完成的前提下將工期縮短，能夠提供獎勵，相反，則會有相應(yīng)的懲罰。

（六）提高施工質(zhì)量的具體措施

施工質(zhì)量管理是最重要的內(nèi)容，關(guān)系整個施工質(zhì)量的高低。提高施工質(zhì)量：一是前期的準(zhǔn)備工作做好。在施工準(zhǔn)備階段就開展質(zhì)量控制工作，對施工的建筑材料、場地等進行規(guī)范管理和規(guī)劃，對施工設(shè)備進行檢查，確保能夠滿足施工的需求。對施工圖紙進行檢查和復(fù)查，對存在的問題及時地糾正，避免影響后續(xù)施工。二是試驗施工建筑材料，確保材料的質(zhì)量和性能能夠滿足施工場地的需求。比如在對施工場地進行施工前，檢測混凝土的性能，確?；炷恋男阅芸梢詽M足項目的需求。三是做好施工管理。施工的時候，對工程質(zhì)量進行管理可以提升工程的質(zhì)量，管理人員可以將施工人員的施工質(zhì)量、施工機械設(shè)備的工作性能、施工建筑材料以及應(yīng)對不可抗力因素的措施作為切入點進行管理，對一些隱蔽性比較強的工程更加應(yīng)該加強監(jiān)督。四是改進工藝。施工時選擇科學(xué)先進的施工工藝對工程質(zhì)量來說具有促進作用，也能夠讓施工的進度加快，縮短施工周期。

（七）成本控制方面

①加強管理加強管理，打造完善的管理體系，結(jié)合績效考核，利用制度對施工人員進行約束制度對施工人員進行約束，人總是會有偷懶和拖延的心理，所以必須利用制度對其進行管理約束以必須利用制度對其進行管理約束，強化他們的責(zé)任意識，降低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費低管理成本和因人的因素帶來的其他成本浪費；②采用招標(biāo)必選等方式對材料的供應(yīng)商進行選擇必選等方式對材料的供應(yīng)商進行選擇，選擇出質(zhì)量過關(guān)，價格也有優(yōu)勢的大牌供應(yīng)商也有優(yōu)勢的大牌供應(yīng)商，減少成本支出；③對施工過程中的材料料、機械設(shè)備進行優(yōu)化配置，盡可能提高利用率，避免不必要的浪費的浪費；④加強監(jiān)督管理加強監(jiān)督管理，避免中飽私囊的情況出現(xiàn)。

三、結(jié)語：

綜上所述，若想將項目開發(fā)成功，給自己的消費群體和用戶群提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，需要對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的每一個細小環(huán)節(jié)嚴加監(jiān)管并嚴格執(zhí)行。房子是很多人一生的夢想和追求，也是人們辛苦工作之后溫暖的港灣，房地產(chǎn)開發(fā)商只有用心做好每一點，對項目管理的整個系統(tǒng)進行全面地管理，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終目的，實現(xiàn)雙贏。

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