不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下農(nóng)村不動產(chǎn)登記存在的問題及策略研究

張艷秀

摘?要：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施意義重大，尤其是農(nóng)村不動產(chǎn)登記，對于農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大意義。但目前我國農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度還存在著法律法規(guī)不完善、信息化管理難落實(shí)、權(quán)屬信息不統(tǒng)一、配套設(shè)施不健全等問題，本文梳理了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)展歷程及現(xiàn)狀，針對目前農(nóng)村不動產(chǎn)登記存在的一系列現(xiàn)實(shí)問題提出解決策略。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記;農(nóng)村不動產(chǎn);問題;策略

隨著我國對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記重視程度的不斷提升，為了更順利、有序的開展不動產(chǎn)交易工作，有關(guān)部門在登記工作實(shí)施期間就必須將相關(guān)管理制度嚴(yán)格落實(shí)，同時(shí)還需要將不同部門間權(quán)利與責(zé)任的分配工作增強(qiáng)。而要想為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展提供更可靠的保障，還需要對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意義、影響深入了解，并將相關(guān)技術(shù)人員培訓(xùn)工作妥善落實(shí)。

一、 我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)混亂

中國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，不動產(chǎn)登記部門有以下部門：土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)主管部門、海域使用權(quán)管理部門等等，不動產(chǎn)登記類型多樣，包括國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、林權(quán)使用證、海域使用權(quán)證等多種類型，部門眾多，證書類型多樣，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門需要將多部門的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，不同部門的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)不同以及歷史原因，造成數(shù)據(jù)整合過程中存在登記資料缺失，登記數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)混亂問題，給下步不動產(chǎn)統(tǒng)一登記造成很大的困惑。

（二）宅基地私有化

宅基地“私有化”傾向比較突出。農(nóng)村土地“私有化”現(xiàn)象是由農(nóng)村這一特殊環(huán)境、文化傳承和歷史原因造成的。大多數(shù)農(nóng)村群眾接受文化教育少，造成農(nóng)村群眾對國家法律法規(guī)在認(rèn)識上存在一些偏差，大多數(shù)農(nóng)村群眾認(rèn)為上級批準(zhǔn)給自己的以及祖上遺留的宅基地，都屬于自己私有的;有的農(nóng)村在批準(zhǔn)新宅基地之后，沒有及時(shí)收回舊宅基地，造成部分宅基地滯留在個(gè)別農(nóng)村群眾手中;特別是城市房地產(chǎn)“過熱”，征用農(nóng)村宅基地中，也出現(xiàn)了“地價(jià)”節(jié)節(jié)高攀等現(xiàn)象，直接影響著農(nóng)村群眾期望擁有一塊宅基地，以便日后獲取高價(jià)土地補(bǔ)償費(fèi)。由此，也導(dǎo)致了糾紛多發(fā)、工作難做，影響了農(nóng)村社會的和諧與安定。

（三）信息化管理難落實(shí)

我國農(nóng)村村落分布廣，且較為分散，地域差異大，受農(nóng)村復(fù)雜環(huán)境的限制，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作信息量大，加之村民對此項(xiàng)工作不了解，部分登記人員的服務(wù)意識不到位，可能引起村民的抵觸，配合情況不理想，進(jìn)一步增大統(tǒng)一登記的難度。

二、改善我國不動產(chǎn)確權(quán)登記的措施

（一）優(yōu)化管理制度體系

為確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的有序性，優(yōu)化管理制度體現(xiàn)勢在必行。不動產(chǎn)管理制度體系強(qiáng)化期間，應(yīng)當(dāng)與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)密切結(jié)合，確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記具備可靠、穩(wěn)定的數(shù)據(jù)。具體工作期間，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行包含證件發(fā)放、信息登記與管理在內(nèi)的完整體制的構(gòu)建，同時(shí)還需確保管理科學(xué)性、結(jié)構(gòu)合理性、部門協(xié)調(diào)性等。此外，對于不動產(chǎn)登記信息處理模式而言，也應(yīng)當(dāng)保障其能與不同管理需要相適應(yīng)，以此將安全、有效的系統(tǒng)平臺提供給整個(gè)不動產(chǎn)登記使用，最終可實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作業(yè)務(wù)水準(zhǔn)與質(zhì)量水平的提升。在此基礎(chǔ)上，需要將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)展實(shí)際要求作為依據(jù)，優(yōu)化升級管理體制，通過獎懲措施和監(jiān)督體系的嚴(yán)格、規(guī)范制定，將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記各項(xiàng)工作要求妥善落實(shí)，從而能夠科學(xué)、有效地推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的發(fā)展。

（二）對以土地登記為核心的登記制度進(jìn)行完善

我國的不動產(chǎn)登記方法與制度與其他先進(jìn)國家相比，還存在很多制度方面的空白，因此可以采用借鑒的方式對我國的不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行修整，本土化后再出臺更為適宜的制度管理?xiàng)l例。積極推動不動產(chǎn)登記全城通辦、就近能辦，實(shí)行“馬上辦、就近辦、一次辦”。推動不動產(chǎn)登記大廳配置法治工作室，為辦事群眾進(jìn)行政策解答、法治宣傳，實(shí)現(xiàn)法治服務(wù)進(jìn)不動產(chǎn)登記大廳。要基于互聯(lián)網(wǎng)、自助終端、移動終端，將不動產(chǎn)登記服務(wù)全方位延伸至鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、城鄉(xiāng)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)就近能辦、多點(diǎn)可辦、少跑快辦，盡量營造出一個(gè)更優(yōu)質(zhì)的工作對接環(huán)境既提高工作人員的工作效率與大大提高權(quán)利人的幸福感。

（三）建立信息平臺，統(tǒng)一信息管理

我國農(nóng)村受傳統(tǒng)文化的影響根深蒂固，農(nóng)民對自己多年居住的房屋有著深厚感情，有些農(nóng)村家庭終其一生都在為自己的房屋而奔波，現(xiàn)在農(nóng)村各類房屋建筑并存，村民建房子憑借自己的喜好而不顧房屋施工類型，導(dǎo)致農(nóng)村房屋建筑規(guī)劃的無序發(fā)展。為了提高房屋信息采集的效率，可采用現(xiàn)代信息技術(shù)，如利用GPS技術(shù)和RS技術(shù)進(jìn)行建筑定位和建筑外觀圖形的采集，降低基層操作人員的執(zhí)行難度，同時(shí)建立基礎(chǔ)信息庫，將收集到的信息納入信息管理平臺，統(tǒng)一管理住房信息，提高農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的準(zhǔn)確性和有效性。

（四）進(jìn)一步完善不動產(chǎn)確權(quán)登記審查制度

為提高不動產(chǎn)登記的可信度，中國應(yīng)進(jìn)一步完善不動產(chǎn)確權(quán)登記審查制度。（修改理由：2016年7月，司法部廢止了《司法部建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，不動產(chǎn)登記不再要求強(qiáng)制公證.）統(tǒng)一登記程序，改進(jìn)登記程序的內(nèi)容。過去，不動產(chǎn)登記程序的規(guī)定不統(tǒng)一，程序內(nèi)容不完善，妨礙了對當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)，在未來的不動產(chǎn)登記中，登記程序應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，當(dāng)事人的登記和登記機(jī)關(guān)的職責(zé)應(yīng)當(dāng)通過科學(xué)有效的登記程序進(jìn)行規(guī)范，登記機(jī)關(guān)要盡到審查職責(zé)的履職盡責(zé)、合理審慎的審查標(biāo)準(zhǔn)，在形式審查的同時(shí)，必要時(shí)通過查看現(xiàn)場等實(shí)質(zhì)審查相接合，提高工作人員的業(yè)務(wù)水平，在登記的準(zhǔn)確高效和登記機(jī)構(gòu)審查能力之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)而達(dá)到一種平衡，確立依法合理且相對可行的不動產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)，避免可能出現(xiàn)的注冊錯誤和欺詐行為，滿足市場的需求。

（五）制訂符合本地區(qū)農(nóng)村宅基地使用特點(diǎn)的規(guī)范性文件

當(dāng)前，我國規(guī)范宅基地使用權(quán)方面的法律法規(guī)分散于《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、原國家土地管理局頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》等幾部法律、法規(guī)及規(guī)章中，沒有一部統(tǒng)一的法規(guī)涵蓋宅基地使用權(quán)從取得到消滅的各個(gè)環(huán)節(jié)，且這些規(guī)定均較為原則，缺乏可操作性，加上我國地域遼闊，地理自然條件各不相同，因此，制訂一部完整的規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的單行法規(guī)難度較大。因此，地方政府在不與相關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)章相抵觸的情況下，針對當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀，制訂符合本地農(nóng)村宅基地使用特點(diǎn)的規(guī)范性文件，從宅基地的申請，批劃到宅基地使用權(quán)的收回的各個(gè)環(huán)節(jié)制訂具有可操作性的標(biāo)準(zhǔn)，使宅基地使用權(quán)的取得、宅基地使用權(quán)的登記、宅基地使用權(quán)的調(diào)整、宅基地使用權(quán)的收回步入規(guī)范化的軌道，糾正以前在宅基地管理問題上的無序混亂狀態(tài)，徹底改變農(nóng)民宅基地私有化的觀念。

四、結(jié)語

深入推進(jìn)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，依舊有大量問題存在，而在妥善處理這些問題之后，即可有效完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，推動不動產(chǎn)登記工作的有序開展，并將科學(xué)合理地保護(hù)相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。

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