房貸利率掛鉤LPR，購房成本是升還是降

吳輝

在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

房貸利率掛鉤LPR政策實施后，房貸利率到底是提高了還是下降了？或者說購房成本是升還是降？

專家表示，房貸利率新政兼顧“房住不炒”與“因城施策”，新定價機制下房貸利率整體預(yù)計將與當(dāng)前實際執(zhí)行情況保持平穩(wěn)。

房貸打折時代終結(jié)

掛鉤LPR后，房貸利率定價就從“基準(zhǔn)利率×折扣或上浮”變?yōu)椤癓PR+點數(shù)”。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。

從此，房貸利率只能加點，再無打折。

新的房貸利率下限提高

按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)利率上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計算，即基準(zhǔn)利率1.1倍，利率為4.9×1.1=5.39%。二套房貸上浮20%計算，即基準(zhǔn)利率1.2倍，利率為4.9×1.2=5.88%。

定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。根據(jù)9月20日報價，新申請的首套房貸利率不得低于4.85%;二套房貸利率則是在4.85%基礎(chǔ)上加60個基點，也就是不得低于5.45%。

光大證券分析師指出，“對于新增個人住房貸款，首套和二套利率的下限均較原先更高。首套個人房貸利率不低于LPR報價，5年期以上LPR最新報價4.85%，比原先貸款基準(zhǔn)利率4.9%只低了5個基點，相當(dāng)于下浮1%，與原先有實行9.5折（4.66%）和9折（4.41%）的銀行相比，利率下限抬高”。

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少，7月只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，7月也僅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）兩個城市低于5.45%，35城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時，最近幾個月來，無論是首套房還是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趨勢。

此外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。目前，5年以上公積金貸款利率為3.25%，5年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，公積金政策暫不調(diào)整，是當(dāng)前公積金政策便民和務(wù)實精神的體現(xiàn)。既能保障剛需購房成本不上漲，同時也能保持貸款利率水平穩(wěn)定。

如何應(yīng)對房貸利率的變化

央行公告第二條規(guī)定：“借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確?！?/p>

根據(jù)新政，未來借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。

也就是說，新政之后，加點數(shù)值在合同期限內(nèi)同樣是固定不變的，但重定LPR的利率可以有所約定，最短為一年調(diào)整一次，如果調(diào)整當(dāng)月LPR降了你就撿便宜了，漲了你也要跟著漲。

假設(shè)9月的LPR是4.85%，你10月8日之后買房的加點數(shù)值為60個基點，貸款利率為4.85%+0.6%=5.45%，到了明年10月，假設(shè)最新的LPR是4.75%，你的加點數(shù)值依然是60個基點，貸款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供可以少還點。

當(dāng)然，你也可以選擇在整個貸款周期都采用簽合同時的LPR，不過如果以后LPR降了，你也享受不到降息，這個貸款也就不劃算了。

購房成本是升還是降

對于購房者來說，銀行上浮房貸利率意味著買房成本上升，購房之后每個月要承擔(dān)的月供變多，還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現(xiàn)反比，利率越高，導(dǎo)致人們購房欲望降低，進一步拉低房價。

很多人關(guān)心，房貸利率掛鉤LPR，個人房貸利率會下降嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，房地產(chǎn)政策“因城施策”，通過轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會下降。

據(jù)了解，目前已有13省市部署住房貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)化工作，部分銀行的新發(fā)放住房貸款已按照LPR定價。北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個BP，這與此前銀行普遍執(zhí)行的在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的利率水平幾乎相當(dāng);二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個BP。

然而，當(dāng)房貸利率掛鉤LPR碰上降準(zhǔn)，市場又會發(fā)生什么化學(xué)反應(yīng)呢？

9月6日，央行發(fā)布消息稱，決定于2019年9月16日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。與此同時，再額外對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，于10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調(diào)0.5個百分點。

有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，此次降準(zhǔn)將釋放長期資金約9000億元，其中全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元，定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次降準(zhǔn)規(guī)模雖大，但并不是為了刺激房地產(chǎn)，樓市再次出現(xiàn)小陽春可能性不大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，雖然LPR政策使房貸利率有了調(diào)整空間，但因為此前政策卡住了房貸利率下限，因而限制了銀行因資金寬松而降低房貸利率情況的發(fā)生。

降準(zhǔn)降的是存款準(zhǔn)備金率，對老百姓購房成本影響不大，老百姓既不會占到便宜，也不會吃虧。房價不變的情況下，房貸利率不下降，購房成本自然不會降。