淺析“學(xué)區(qū)房”熱潮的外部性

焦成英

摘 要：目前，“學(xué)區(qū)房熱潮”已凸顯成為當(dāng)今社會(huì)的一個(gè)重要現(xiàn)象，成為城市生活的一個(gè)重要話題。學(xué)區(qū)房的產(chǎn)生與“就近入學(xué)”招生政策緊密相關(guān)。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，家長(zhǎng)為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費(fèi)重金購(gòu)置一切屬于教育質(zhì)量好的小學(xué)、中學(xué)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)。于是，學(xué)區(qū)房成為一些房地產(chǎn)商的一個(gè)促銷手段，好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他房源，盡管價(jià)格不菲，但仍供不應(yīng)求。本文針對(duì)“學(xué)區(qū)房”熱潮這一現(xiàn)象的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，并從正、負(fù)外部性兩個(gè)角度進(jìn)行了具體分析，最后提出針對(duì)性的政策建議。

關(guān)鍵詞：學(xué)區(qū)房;外部性

一、“就近入學(xué)”招生政策解讀

目前的九年制義務(wù)教育分為民辦和公辦兩種，民辦學(xué)校一般沒有學(xué)區(qū)劃分的概念，可以從較大的區(qū)域范圍招生;而公辦中小學(xué)目前則實(shí)行“就近入學(xué)”的學(xué)區(qū)劃分原則，為了達(dá)到公平公正，錄取學(xué)生時(shí)一般實(shí)行房地產(chǎn)、實(shí)際居住地、戶口本三證合一的錄取方法，凡在本學(xué)區(qū)內(nèi)隨父母、祖父母、外祖父母（包括法定監(jiān)護(hù)人）有常住戶口并居住的適齡兒童，均可在該學(xué)區(qū)報(bào)名入學(xué)。

這里需要注意的是，有些住宅雖然與重點(diǎn)學(xué)校僅有一墻之隔，但并非意味著就能進(jìn)入該學(xué)校就讀。所謂的就近入學(xué)并不是指到離家最近的學(xué)校就讀，而是指由所在地區(qū)教育行政部門根據(jù)本地區(qū)公辦學(xué)校的資源配置狀況和義務(wù)教育適齡學(xué)生的分布和需求狀況，合理規(guī)劃和確定本地區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校招生入學(xué)范圍和招生人數(shù)，為每一位適齡兒童、少年提供就近入學(xué)的義務(wù)教育名額。按照現(xiàn)行規(guī)定，招生是具有一定地理范圍的，是按照小區(qū)或街道整體劃分的。因此學(xué)區(qū)劃分具有相對(duì)穩(wěn)定性。

二、學(xué)區(qū)房供銷現(xiàn)狀

自1998年以來，我國(guó)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率比重不斷攀升。本文選取2008年到2018年為區(qū)間，通過官方數(shù)據(jù)可以看出：2008年房地產(chǎn)增加值為14738.7億元，而僅2018年上半年房地產(chǎn)增加值就達(dá)到28797.6億元，保守估計(jì)2018年全年房地產(chǎn)增加值可達(dá)57600億元;房地產(chǎn)占GDP比重從2008年的4.61%到2018上半年的6.87%，同樣表現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。

在這樣一個(gè)大背景下，學(xué)區(qū)房作為房地產(chǎn)的重要組成部分，其背后也隱藏著高額利潤(rùn)。以太原市為例，本文選取了太原市五所中學(xué)附近學(xué)區(qū)房作為研究對(duì)象，分別為山西大學(xué)附屬中學(xué)（小店區(qū)均價(jià)14300元/m2）、太原市第五中學(xué)（小店區(qū)均價(jià)14300元/m2）、太原四十八中（小店區(qū)均價(jià)14300元/m2）、太原市第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（杏花嶺區(qū)均價(jià)9500元/m2）、太原十五中（迎澤區(qū)均價(jià)11900元/m2）。通過查找匯總數(shù)據(jù)得出以下結(jié)論：所選五所中學(xué)附近學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普遍高出各中學(xué)所在區(qū)房子均價(jià)。其中，山西大學(xué)附屬中學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高出小店區(qū)均價(jià)一倍之多，小店區(qū)作為太原市房?jī)r(jià)均價(jià)最高的區(qū)域，學(xué)區(qū)房均價(jià)高達(dá)每平米3萬(wàn)元;同樣位于小店區(qū)的太原市第五中學(xué)及太原四十八中學(xué)區(qū)房均價(jià)分別高出小店區(qū)均價(jià)46.9%、14.2%;太原市第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)校學(xué)區(qū)房均價(jià)高出杏花嶺區(qū)均價(jià)達(dá)68.4%;太原十五中學(xué)區(qū)房均價(jià)高出迎澤區(qū)均價(jià)達(dá)9.2%。綜上，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)普遍高于均價(jià)，少則近10%，多則100%。

三、學(xué)區(qū)房的外部性分析

（一）正外部性

教育資源對(duì)周邊住宅價(jià)格存在正向影響，從整體來看，教育資源存在數(shù)量越多，品質(zhì)越好，其周邊房?jī)r(jià)相應(yīng)較高，小學(xué)與初中教育對(duì)于房?jī)r(jià)的影響更多側(cè)重于學(xué)區(qū)房的劃分，其他教育資源則表現(xiàn)為交通便捷度以及人文環(huán)境的影響。此外，教育資源質(zhì)量作用大于學(xué)校數(shù)量，學(xué)校數(shù)量對(duì)房屋價(jià)格的影響普遍較小，教育質(zhì)量對(duì)于房?jī)r(jià)的影響比較平穩(wěn)，且程度均較高。

（二）負(fù)外部性

需求過于旺盛，供給嚴(yán)重短缺，這種供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié)，是一種不均衡狀態(tài)，必然會(huì)導(dǎo)致家庭對(duì)學(xué)區(qū)房展開競(jìng)價(jià)，同時(shí)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生了一系列負(fù)面影響。

1.引起教育資源分配不公。

從制度設(shè)計(jì)上說，這無疑是進(jìn)步的，可惜過于理想化了。此前教育發(fā)展以重點(diǎn)、精細(xì)化發(fā)展模式為主，導(dǎo)致各地區(qū)的教育資源分配并不平均，這一軟肋制約了制度的執(zhí)行，加上一些房產(chǎn)商、中介和學(xué)校惡意利用重點(diǎn)學(xué)校的概念，導(dǎo)致市場(chǎng)越來越畸形，市場(chǎng)通過價(jià)格機(jī)制配置優(yōu)質(zhì)教育資源，使得教育資源分配不公平，由此衍生的學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是把教育資源和商品住房掛鉤，這種捆綁式流通在提高優(yōu)質(zhì)教育資源利用效率的同時(shí)，也考驗(yàn)著不同家庭負(fù)擔(dān)的深度，學(xué)區(qū)房高昂的價(jià)格讓窮人望樓興嘆，毫無選擇權(quán)利，而富人則利用自己的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)購(gòu)買學(xué)區(qū)房，并享受著相對(duì)優(yōu)質(zhì)的教育資源。

2.形成城市的“藩籬”

在某種意義上說，好學(xué)區(qū)就等于富人區(qū)，壞學(xué)區(qū)就等于窮人區(qū)，造成了城市的藩籬。在良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍下，好學(xué)區(qū)產(chǎn)生正外部性，土地租金溢價(jià)曲線具有正斜率，且高收入家庭的溢價(jià)曲線高于窮人，隨著高收入家庭數(shù)量增多，正外部性越強(qiáng)，溢價(jià)值越高，這種自我強(qiáng)化的變化表現(xiàn)為學(xué)區(qū)中高收入家庭數(shù)量增加，直至達(dá)到分離均衡，在我國(guó)，房地產(chǎn)發(fā)展不過短短數(shù)十年，富人區(qū)和窮人區(qū)的分界還未形成。但學(xué)區(qū)房高昂的價(jià)格和供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況，不得不使我們警惕可能產(chǎn)生的“馬太效應(yīng)”的擔(dān)憂。

3.導(dǎo)致消費(fèi)擠兌現(xiàn)象

當(dāng)人們收入一定，家庭開支主要轉(zhuǎn)向?qū)W區(qū)房時(shí)，必然會(huì)縮減其他方面的支出，如食品、衣著、旅游等。此種行為一方面影響了人們生活質(zhì)量，另一方面不利于其他行業(yè)的發(fā)展，尤其在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是一種負(fù)效應(yīng)。

4.影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定

由于活躍于市場(chǎng)的學(xué)區(qū)房大多為二手房，在購(gòu)置學(xué)區(qū)房時(shí)常常發(fā)生原戶主遲遲未將戶口遷出，而購(gòu)房者則未能將戶口遷入，從而無法真正做到買房落戶，對(duì)口入學(xué)。不僅造成了社會(huì)的不安定，甚至可能由此引發(fā)民事、刑事案件。此外，由于學(xué)區(qū)制度引起“馬太效應(yīng)”，本質(zhì)上是社會(huì)強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體平等的教育權(quán)的掠奪，必將加速社會(huì)財(cái)富和權(quán)力的兩極分化，加劇社會(huì)矛盾，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

四、結(jié)論與政策建議

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格目前畸高，并出現(xiàn)了不健康的增長(zhǎng)趨勢(shì)，這既是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果，也是住房政策、教育政策推動(dòng)和社會(huì)公眾對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育資源熱衷的結(jié)果。究其根本就是需求旺盛與供給短缺所導(dǎo)致的均衡偏離。為遏制學(xué)區(qū)房熱的負(fù)面效應(yīng)，應(yīng)從如下幾個(gè)方面著手：首先，我們應(yīng)該從政策上、規(guī)劃上采取更積極、更有效的措施，推進(jìn)教育資源均衡化;其次，從思想上引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，選擇力所能及的房子，多方面培養(yǎng)孩子;再者，從市場(chǎng)上通過制定相關(guān)的住房政策和房貸政策來規(guī)范市場(chǎng)秩序，杜絕因市場(chǎng)信息不對(duì)稱帶來的諸如中介地產(chǎn)商的不實(shí)行為。只有這樣，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格才會(huì)趨于平穩(wěn)，才能真正維護(hù)和保證教育資源的公平性和公共利益。

參考文獻(xiàn)

[1]范榮.我國(guó)現(xiàn)行義務(wù)教育政策下學(xué)區(qū)房現(xiàn)象研究[D].青島大學(xué)，2016.

[2]楊飛.中國(guó)高房?jī)r(jià)成因的供求分析與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2009（5）.

[3]劉洪玉，鄭思齊.城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007.