房地產(chǎn)投資不可忽視ESG策略

李詩晨

領(lǐng)盛投資管理公司（LaSalle Investment Management）在全球17個國家有24個辦公室，作為仲量聯(lián)行（ Jones Lang LaSalle IncorporateD）的獨立子公司，領(lǐng)盛始終將客戶的需求視作第一位，在投資策略、地產(chǎn)建造設(shè)計、涉及資產(chǎn)分配等方面都竭力滿足客戶需求。領(lǐng)盛的每個團隊都采用創(chuàng)業(yè)公司的工作方式，激情、高效、富有活力，為公司的每一個地產(chǎn)項目的整個生命周期負(fù)責(zé)。特別值得一提的是，ESG投資策略在領(lǐng)盛地產(chǎn)的物業(yè)管理和資產(chǎn)配置中起到了重要的引導(dǎo)作用。

所謂ESG投資，E即環(huán)境，S即社會，G即公司治理。ESG投資意為投資者在考慮是否進行一項投資時，除了營業(yè)收入、凈資產(chǎn)收益率等數(shù)字外，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)對環(huán)境的影響、對社會的貢獻和公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)這三個非財務(wù)類指標(biāo)。例如，環(huán)境方面，應(yīng)評估企業(yè)活動對氣候變化的影響、對自然資源的保護和對能源的利用效率等；社會方面，要評估企業(yè)產(chǎn)品的安全性、對員工的管理和福利、慈善方面的貢獻；公司治理方面，則應(yīng)注重評估董事會結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、管理層薪酬和商業(yè)道德等。

麥添銘先生是領(lǐng)盛亞洲發(fā)展主管，領(lǐng)導(dǎo)一支富有責(zé)任心和創(chuàng)造力的團隊執(zhí)行領(lǐng)盛基金在亞洲全部資產(chǎn)的所有開發(fā)和重要建設(shè)項目。同時，麥添銘先生還擔(dān)任亞洲區(qū)域可持續(xù)發(fā)展官，負(fù)責(zé)亞洲新收購項目的區(qū)域環(huán)境和實體盡職調(diào)查流程。對于可持續(xù)發(fā)展理念和ESG投資策略，麥添銘先生頗有心得。

近日，《陸家嘴》就領(lǐng)盛投資管理公司的ESG投資策略采訪了麥添銘先生。

《陸家嘴》：先請你談一下領(lǐng)盛對于可持續(xù)發(fā)展的整體觀察、思考和理解。

麥添銘：可持續(xù)發(fā)展是世界范圍內(nèi)的大趨勢。從宏觀來看，領(lǐng)盛的目的是通過長期有效的管理和提升來不斷提升物業(yè)的價值。我們關(guān)注世界上重要的四個趨勢：人口的趨勢、城市化的趨勢、高科技發(fā)展和環(huán)境趨勢。

首先，人口變化的趨勢能夠讓我們更好地開展管理工作；其次，城市化的趨勢表現(xiàn)為鄉(xiāng)村的人口不斷涌向城市，尤其是在中國；再次，顯而易見的全球性的高科技的發(fā)展趨勢，能夠讓我們在有效利用的基礎(chǔ)上進一步提升我們管理的地產(chǎn)的價值；最后，如果在環(huán)境趨勢方面利用得當(dāng)，就能夠顯著提升地產(chǎn)的價值。

環(huán)境因素對我們選擇房產(chǎn)和管理地產(chǎn)產(chǎn)生很大的影響。比如，環(huán)境方面要求建筑更加節(jié)能、高效；氣候變化的因素對建筑本身也會產(chǎn)生很大的影響，因此在投資地域方面的選擇會更慎重，考察的氣候因素也會更加嚴(yán)格。在某些城市，水資源等因素也對地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。這些都將在一定程度上影響我們的投資組合。

具體來說，環(huán)保顯然將對地產(chǎn)選擇決策產(chǎn)生重要影響，領(lǐng)盛在短期、中期甚至長期的選擇上都根據(jù)ESG投資理念行動，比如將購入哪些資產(chǎn)、如何管理、最后如何以更高的價值出售資產(chǎn)。領(lǐng)盛長期持續(xù)跟隨可持續(xù)發(fā)展的趨勢變化，具體體現(xiàn)在環(huán)保方面的規(guī)劃管理越來越嚴(yán)格，對能耗方面的限制和有效性方面要求越來越高。同時，我們的客戶和投資人都對環(huán)境和環(huán)保提出了越來越高的要求。領(lǐng)盛相信，如果能將地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展水平進一步提升，地產(chǎn)本身的價值也會提高。

我們在不斷的工作中看到，每一塊地產(chǎn)的因素和相應(yīng)的要求各不相同。有些客戶要求能效利用率高，有些要求打造舒適的工作場所，有些則在地產(chǎn)的適應(yīng)性方面提出了更高的要求，如在颶風(fēng)、暴雨等多發(fā)的地區(qū)有更強的復(fù)原力。各個地域的情況不同，我們在選擇和決策管理的過程中會因地制宜，做出不同的考量。

《陸家嘴》：對領(lǐng)盛來說，ESG理念對財務(wù)業(yè)績有什么影響？

麥添銘：我們的財務(wù)表現(xiàn)體現(xiàn)在幾個方面：第一，租金上升，體現(xiàn)在日常的運營收入上；第二，賣出，綠色環(huán)保的項目能帶來更高的賣出價格。

我們采用ESG計劃主要有兩個原因。第一，如果我們不這么做，會產(chǎn)生一系列負(fù)面影響，領(lǐng)盛要避免這些可能發(fā)生的負(fù)面影響；第二，如果我們采取ESG投資，采取定制化做法，會帶來很多正面積極的效應(yīng)，能帶來房地產(chǎn)價值的進一步提升。這是客戶和投資人所需要的最重要的兩點。

如果忽視可持續(xù)發(fā)展的趨勢和市場需求，會產(chǎn)生很多風(fēng)險：無法達到監(jiān)管部門的要求，無法符合客戶期待的高綠色環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)預(yù)期等。如果忽視ESG理念，我們已有的甲級寫字樓很可能會在短時間內(nèi)遭遇降級。

因此，不論在世界上哪個地方，我們都會投入相當(dāng)合理的關(guān)注度，已有的地產(chǎn)項目中哪怕現(xiàn)在暫時還沒有可持續(xù)發(fā)展的要求，在未來1～2年的時間內(nèi)也會產(chǎn)生。

另一個方面，在創(chuàng)造價值方面，在積極正面提升價值的方面，ESG理念會影響我們購買什么樣的資產(chǎn)以便于我們未來做 ESG方面的提升，或者是對現(xiàn)有資產(chǎn)做哪些方面的提升。

在不同的市場、不同城市和不同類型的資產(chǎn)上采取的措施和投入的力度不太一樣，但是只要有合理程度的ESG投資，都會有價值的提升：我們的資產(chǎn)更容易出租；租戶租賃的時間會延長，不會輕易被新的地產(chǎn)項目吸引；地產(chǎn)的空置期會縮短。所有這些都意味著我們的現(xiàn)金流會更豐富，從投資人的角度來看，無論是持有還是未來賣出，現(xiàn)金流豐富都意味著高價值。

《陸家嘴》：以ESG的標(biāo)準(zhǔn)來看，您認(rèn)為中國地產(chǎn)投資領(lǐng)域的現(xiàn)狀是怎樣的？有什么發(fā)展空間？

麥添銘：我們在中國采取的ESG投資標(biāo)準(zhǔn)是定制化的，并不是我們所有的樓宇和項目都要達到很高的標(biāo)準(zhǔn)，因為有的時候高標(biāo)準(zhǔn)并不是對所有的市場都有意義。比如在一些內(nèi)陸重工業(yè)發(fā)達的地區(qū)，空氣污染比較嚴(yán)重，租戶對樓宇內(nèi)的空氣質(zhì)量就會比較在意，意味著我們需要加裝一些空氣凈化器等。但是對某些空氣質(zhì)量較好的濱海城市來說可能就不需要，加裝會造成能源浪費。因此找到平衡很重要，在中國的市場上，如果非常在乎空氣質(zhì)量這一點，我們的天平就要向這方面傾斜。我們在實施ESG計劃和應(yīng)用ESG標(biāo)準(zhǔn)的過程中，具體問題具體分析，但是仍然有一個標(biāo)準(zhǔn)，就是絕對不會低于現(xiàn)在發(fā)展的整體趨勢。

另外，進行綠色節(jié)能建筑認(rèn)證也是一個例子。有些開發(fā)商所有的建筑都實現(xiàn)了綠色建筑認(rèn)證LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）的鉑金認(rèn)證，我們并不會追求這樣的目標(biāo)，也會進行具體情況具體分析。LEED認(rèn)證一定是有價值的，首先，符合市場需要，其次，在申請認(rèn)證的過程中能提升我們自身的素質(zhì)。但是在某些地方，比如一棟本身已經(jīng)足夠好并節(jié)能的建筑，實際上不需要認(rèn)證，為了達到市場宣傳的目的而花很多錢去做這樣的認(rèn)證，可能并不必要。所以，領(lǐng)盛愿意履行ESG標(biāo)準(zhǔn)，以定制化的方式進行ESG投資，但是一定會確保要有一個正確的原因去做。

可持續(xù)發(fā)展在房地產(chǎn)業(yè)的要求會越來越高，而且我相信這個趨勢會持續(xù)下去。我希望領(lǐng)盛在ESG方面的領(lǐng)先優(yōu)勢能繼續(xù)保持下去。在可持續(xù)發(fā)展方面，樓宇管理、房地產(chǎn)領(lǐng)域并不是全部，也大量涉及到工業(yè)生產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。根據(jù)研究，全球40%的能源的消耗發(fā)生在樓宇中，可見單單在這個行業(yè)中的綠色環(huán)保工作將產(chǎn)生重大的影響。

另外，還有一個重要趨勢——復(fù)原能力。全球氣候變化已經(jīng)是一個不爭的事實，無論是熱浪進一步席卷各地，還是海平面上升等，我們在任何一個區(qū)域所擁有的樓宇都希望它在設(shè)計之初就能考慮到如果經(jīng)歷這些自然災(zāi)害，是否具有韌性和更強的復(fù)原力，因為極端氣候帶來的自然災(zāi)害現(xiàn)象每年都可能會越來越嚴(yán)重。比如，在某些熱帶島嶼國家，如果在樓宇設(shè)計伊始就考慮到颶風(fēng)等自然災(zāi)害產(chǎn)生的可能性，大概就不會將發(fā)電機等設(shè)備安裝在地下室。這些是市場會越來越關(guān)注的現(xiàn)象，如果我們做得更多，就能夠給資產(chǎn)帶來更多的價值。