論商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的科學(xué)策略

馮峰

摘要：資金作為企業(yè)的血液，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。很多企業(yè)因?yàn)楝F(xiàn)金流失衡、資金鏈短缺遭到了重創(chuàng)，甚至出現(xiàn)了破產(chǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，具有資金投入多、投資風(fēng)險(xiǎn)高、開發(fā)建設(shè)周期長、資金缺口大、銷售回籠慢等特點(diǎn)。相關(guān)國家政策的出臺(tái)，加大了企業(yè)融資難度，使得企業(yè)資金鏈更加緊張。本文主要對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中存在的問題進(jìn)行分析，結(jié)合實(shí)際情況，提出有效的改進(jìn)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 資金鏈 管理 策略

資金鏈指的就是維系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行所需的基本循環(huán)資金鏈條?，F(xiàn)金、資產(chǎn)、現(xiàn)金的循環(huán)是企業(yè)經(jīng)營的重要過程，企業(yè)要想正常運(yùn)行，就一定要確保此循環(huán)的良性發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，其資金鏈構(gòu)成主要包括資金來源、資金使用、資金回流。目前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中還存在著很多的不足，需要深入分析與研究，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)與企業(yè)的發(fā)展情況，提出科學(xué)策略，促進(jìn)資金鏈管理的全面展開，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中存在的問題

（一）資產(chǎn)負(fù)債率較高，經(jīng)營性現(xiàn)金流偏低

首先，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中，普遍存在著負(fù)債率高、現(xiàn)金流低的問題。過高的負(fù)債比，增加了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低了企業(yè)的融資能力。在我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，存在著“空手套白狼”的情況，只要具備35.0%的資本就能予以項(xiàng)目開發(fā)，資金的回報(bào)率達(dá)到了300.0%，而英美國家基本不會(huì)大于30.0%。其次，經(jīng)營性現(xiàn)金流普遍較差，企業(yè)資金較為緊張，出現(xiàn)了大量工程拖欠款的現(xiàn)象，加之各種建筑材料價(jià)格的不斷上漲，人工成本的不斷增加，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來了很大的困擾。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流均是處在負(fù)值狀態(tài)，只有部分企業(yè)達(dá)到了轉(zhuǎn)正狀態(tài)，總體而言，現(xiàn)金流并不充沛。一旦企業(yè)出現(xiàn)突發(fā)情況，如房屋銷售淡季，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金沉淀嚴(yán)重，利用效率較低

在國家政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重作用下，地產(chǎn)企業(yè)均是奉行“土地為王”的理念，企業(yè)管理者均是用囤地形式，提高企業(yè)銷售利潤率，致使企業(yè)庫存的土地量明顯增加。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，對(duì)市場估計(jì)太過樂觀，經(jīng)常大量購買土地，開發(fā)建房，導(dǎo)致目前房屋空置現(xiàn)象非常嚴(yán)重，出現(xiàn)了大量積壓的情況，降低了變現(xiàn)能力，資金回籠速度較慢，導(dǎo)致企業(yè)資金出現(xiàn)了嚴(yán)重的沉淀現(xiàn)象。除此之外，企業(yè)運(yùn)行資金管理能力較低，延長了現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)期，降低了資金的利用效率。

（三）資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理能力較差

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中，存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有管理型風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)營型風(fēng)險(xiǎn)、銷售型風(fēng)險(xiǎn)、融資型風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銷售回款、銀行貸款，所以，銷售型風(fēng)險(xiǎn)、融資型風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)資金鏈管理有著密切的聯(lián)系。銷售型風(fēng)險(xiǎn)指的就是企業(yè)銷售預(yù)售款與售出款無法及時(shí)到位，進(jìn)而引發(fā)資金鏈趨緊的問題。融資型風(fēng)險(xiǎn)指的就是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，銀行一旦限制貸款，企業(yè)資金就會(huì)出現(xiàn)缺口。2008年金融危機(jī)的出現(xiàn)，主要是因?yàn)槊绹績r(jià)的不斷下跌與貸款利率的不斷提升，購房貸款者的資金鏈斷裂致使房地產(chǎn)企業(yè)、融資機(jī)構(gòu)的資金鏈斷裂，進(jìn)而引發(fā)了金融危機(jī)，其向人們闡述了資金鏈管理的重要性，對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常深刻的警示作用與深遠(yuǎn)的意義。我國地產(chǎn)行業(yè)市場和國家地產(chǎn)市場有著一定的共性關(guān)系，在次貸危機(jī)爆發(fā)的形勢下，要求我國地產(chǎn)企業(yè)需要提出有效的防范對(duì)策，促進(jìn)地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，開發(fā)商均是采用高杠桿盈利的方式，以小部分資本，大部分銀行借貸予以項(xiàng)目開發(fā)，致使銷售貸款無法及時(shí)回收，高額的銀行利息加大了企業(yè)資金管理難度，引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而制約了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（四）現(xiàn)金回流慢令商業(yè)自持面臨考驗(yàn)

自持被越來越多的開發(fā)商所看好，也成為一些投資者對(duì)項(xiàng)目升值空間衡量的標(biāo)準(zhǔn)之一，這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于品牌做到一定程度，利潤持久穩(wěn)定，但最大的缺點(diǎn)是，現(xiàn)金流回流速度慢，在發(fā)展速度上受到影響。

二、強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的對(duì)策

（一）構(gòu)建資金池，實(shí)施資金集中管理措施

集團(tuán)企業(yè)資金可以利用現(xiàn)金池管理模式，沉淀企業(yè)內(nèi)部的閑置資金，促進(jìn)資源共享，同時(shí)開展一些有效的投資活動(dòng)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。通過資金池的構(gòu)建，母公司可以有效了解各子賬戶的現(xiàn)金流狀況，并且確定內(nèi)控職責(zé)與內(nèi)控效力，為管理工作的落實(shí)提供了便利條件。集團(tuán)企業(yè)資金均是集中在母公司，由母公司進(jìn)行控制與調(diào)配，子公司可以在需求資金的時(shí)候，根據(jù)有關(guān)規(guī)定運(yùn)用資金池。一般而言，集團(tuán)企業(yè)均是實(shí)施資金集中管理措施，這樣可以減少資金沉淀現(xiàn)象，提高了企業(yè)資金利用效率。在集團(tuán)企業(yè)間資金融通順暢的情況下，可以將外部融資轉(zhuǎn)變成內(nèi)源融資，進(jìn)而降低了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過資金集中管理、實(shí)時(shí)監(jiān)控、統(tǒng)一調(diào)度等措施的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資金收支的審核，有效提高了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率，為企業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了足夠的資金流。

（二）增加流動(dòng)資產(chǎn)比例，實(shí)施現(xiàn)金為王的持有政策

有關(guān)銀行界人士對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的資信評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由原來的“土地為王”轉(zhuǎn)成了“現(xiàn)金為王”。在有關(guān)國家政策出臺(tái)的形勢下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響，企業(yè)一定要通過強(qiáng)化自身財(cái)務(wù)管理措施，提高企業(yè)品牌效應(yīng)，避免政策變化影響企業(yè)資金鏈，出現(xiàn)大幅變動(dòng)，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。對(duì)于中小企業(yè)需要保持應(yīng)有的資金儲(chǔ)量，以備發(fā)生資金緊張的情況。

（三）降低資產(chǎn)負(fù)債率，增加經(jīng)營性現(xiàn)金流

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的特殊性，大多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，流動(dòng)負(fù)債率基本高于平均水平，此行業(yè)的長短期償債能力較差，要想有效降低資產(chǎn)負(fù)債率，只有借助提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的手段予以實(shí)現(xiàn)。企業(yè)需要加快應(yīng)收裝款與存貨變現(xiàn)，盡可能縮短資金周轉(zhuǎn)期。針對(duì)萬科公司而言，其主要就是通過加速銷售、擴(kuò)大現(xiàn)有資源的方式，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，進(jìn)而其周轉(zhuǎn)率一直處在較好的水平上。企業(yè)需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目土地批租、開發(fā)到銷售整個(gè)過程中做好現(xiàn)金流的預(yù)算和監(jiān)控，此時(shí)，可以采取責(zé)任制手段，將每個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金溢余和業(yè)務(wù)考核予以結(jié)合，通過現(xiàn)金收付職責(zé)明細(xì)化，巧妙的在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行“責(zé)權(quán)利”，考核評(píng)價(jià)每個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金溢余情況并進(jìn)行獎(jiǎng)懲，提高員工的積極性。

（四）強(qiáng)化資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，資金鏈貫穿于企業(yè)發(fā)展的整個(gè)過程，任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的發(fā)展。所以，一定要強(qiáng)化對(duì)企業(yè)資金鏈的管理與控制。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，需要以資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理部門為核心，做好可行性評(píng)價(jià)，強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研，對(duì)企業(yè)資金鏈予以實(shí)時(shí)監(jiān)控，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。在企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理中，主要包括兩個(gè)部分：內(nèi)部，指的就是從健全會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)、優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理流程、加強(qiáng)現(xiàn)金流監(jiān)控等方面入手，降低企業(yè)的管理型風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)營型風(fēng)險(xiǎn)；外部，指的就是不斷改善企業(yè)的融資環(huán)境，降低企業(yè)融資型風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，面臨著很多的資金短缺問題，怎樣優(yōu)化財(cái)務(wù)流程與財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，提高資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理水平，有效解決資金短缺問題，成為了促進(jìn)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的重要問題，一定要予以高度重視。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著十分重要的作用，與國民經(jīng)濟(jì)命脈有著十分密切的關(guān)系，是典型的資金密集型行業(yè)，需要大量的資金供應(yīng)。而資金作為企業(yè)的血液，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展的重要保障。為此，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，一定要重視資金鏈管理，發(fā)揮資金鏈作用，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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（作者單位：中新仁恒海門長江生態(tài)科技城投資發(fā)展有限公司）