鄭州市軌道交通與商務(wù)寫字樓租金關(guān)聯(lián)性研究

郝玉保

摘要：為了研究城市軌道交通和商務(wù)寫字樓之間的關(guān)聯(lián)性，文章以鄭州市作為研究范圍，選擇最小二乘法，采用stata軟件進(jìn)行回歸分析。結(jié)果表明，軌道交通對(duì)商務(wù)寫字樓的租金價(jià)格具有顯著的影響。

Abstract： In order to study the correlation between urban rail transit and commercial office buildings， the article takes Zhengzhou as the research scope， selects the OLS method， and uses the stata software for regression analysis. The results show that rail transit has a significant impact on the rental price of commercial office buildings.

關(guān)鍵詞：軌道交通;寫字樓;租金

Key words： rail transit;office building;rent

中圖分類號(hào)：F407.9? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2019）21-0070-02

0? 引言

2013年年底鄭州市第一條軌道交通線路的運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著鄭州市進(jìn)入了軌道交通時(shí)代。目前，鄭州市已運(yùn)營(yíng)的軌道交通線路一共有4條，分別為1號(hào)線、2號(hào)線、5號(hào)線和城郊線。一方面，軌道交通因速度快、時(shí)間延誤低，能夠滿足大眾出行的需求，被作為解決公共交通問(wèn)題的重要手段之一。另一方面，軌道交通能夠提升線路周邊物業(yè)的價(jià)值，對(duì)原有辦公市場(chǎng)造成了一定的沖擊，同時(shí)也為商務(wù)寫字樓市場(chǎng)提供了新的機(jī)遇。

在我國(guó)商事制度改革和雙創(chuàng)政策影響下，引發(fā)了創(chuàng)業(yè)浪潮。我國(guó)每年的新登記市場(chǎng)主體的數(shù)量開(kāi)始不斷攀升，辦公需求逐漸增多，潛在的辦公市場(chǎng)巨大。研究城市軌道交通與商務(wù)寫字樓的關(guān)聯(lián)性，對(duì)商務(wù)辦公市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)的提升，都有著重要的積極作用。

在早期研究中王沖沖、陳怡慧（2009）認(rèn)為在城市中軌道交通對(duì)商務(wù)寫字樓的租金變化影響并不顯著，其原因在于城市軌道交通的影響被城市中心的中心效應(yīng)與商圈形成的聚集效應(yīng)給削弱了。在商品房住宅價(jià)格與城市軌道交通的研究中，韓永超、陳春、沈昊婧（2017）認(rèn)為軌道交通的可達(dá)性大大降低了人們的通勤成本，提升了沿線住宅的價(jià)值，所以對(duì)房?jī)r(jià)影響較為明顯。陳美玲、潘弘、宋赪、董小林、董治（2018）通過(guò)社會(huì)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，城市的軌道交通能夠縮短時(shí)間距離，降低出行成本，從而刺激出行意愿，增加商業(yè)地產(chǎn)的客流量，最終提升了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。眾多學(xué)者在軌道交通對(duì)商品房住宅價(jià)格的影響方面研究較多，而在軌道交通對(duì)商務(wù)寫字樓的影響研究上較少。文章將采用回歸分析，以鄭州市為例，研究軌道交通和商務(wù)寫字樓租金之間的影響。

1? 數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

1.1 研究范圍

文章在鄭州市軌道交通1號(hào)線和2號(hào)線周邊的商務(wù)寫字樓樣本的基礎(chǔ)上對(duì)兩者之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行研究。鄭州市作為河南省的省會(huì)城市，截止到2017年底鄭州市常住人口988萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為72.2%，建成區(qū)面積830平方公里。鄭州市軌道交通1號(hào)線的線路總長(zhǎng)41.2千米，主要連接城市東西兩端，設(shè)30座車站，一期工程于2013年12月投入運(yùn)營(yíng)，二期工程于2017年1月投入運(yùn)營(yíng)。鄭州市軌道交通2號(hào)線為南北走向，線路總長(zhǎng)為20.655千米，設(shè)16座車站，于2016年8月投入運(yùn)營(yíng)。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

為了研究鄭州市商務(wù)寫字樓的租金與軌道交通之間的關(guān)聯(lián)性，文章以好租網(wǎng)作為數(shù)據(jù)來(lái)源，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)篩選共確定191個(gè)商務(wù)寫字樓樣本數(shù)據(jù)。涉及范圍主要包括二七區(qū)、管城區(qū)、金水區(qū)、鄭東新區(qū)和中原區(qū)。

1.3 空間分布

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理，在區(qū)域分布上，金水區(qū)的商務(wù)寫字樓占比為43.23%，鄭東新區(qū)為35.42%，管城區(qū)為12.50%，中原區(qū)為4.69%，二七區(qū)為3.65%。從數(shù)據(jù)中可知，商務(wù)辦公寫字樓數(shù)量最多的是金水區(qū)和鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)的寫字樓數(shù)量多原因在于CBD在此區(qū)域中，金水區(qū)寫字樓數(shù)量眾多是由于此區(qū)域是傳統(tǒng)的寫字樓聚集地，辦公氛圍濃厚，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。

為了進(jìn)一步分析寫字樓和軌道交通在城市的空間分布，根據(jù)各樣本點(diǎn)繪制的分布圖如圖1所示。從分布圖可以看出，商務(wù)寫字樓樣本點(diǎn)都集中分布在鄭州站以東的鄭東新區(qū)和以北的金水區(qū)，其中鄭東新區(qū)的商務(wù)寫字樓主要集中在鄭州市CBD和鄭州東站附近，金水區(qū)的商務(wù)寫字樓則主要集中在東風(fēng)渠和花園路交匯處附近。從軌道交通線路上看，商務(wù)寫字樓主要分布在1號(hào)線的東半部分和2號(hào)線的北半部分。

1.4 模型選擇

文章主要分析軌道交通與商務(wù)寫字樓租金之間的關(guān)聯(lián)性，故選擇一元線性回歸模型，其方程式如下：

式中yi為商務(wù)寫字樓租金，xi為軌道交通站點(diǎn)距離，α為常數(shù)項(xiàng)，β為待估計(jì)參數(shù)，ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，i表示個(gè)體，n表示樣本容量。

2? 軌道交通站點(diǎn)關(guān)聯(lián)性分析

2.1 定性分析

為了分析城市軌道交通對(duì)商務(wù)寫字樓租金的影響趨勢(shì)，以樣本點(diǎn)距地鐵站點(diǎn)的距離為x軸，以商務(wù)寫字樓租金為y軸，繪制了散點(diǎn)圖如圖2所示。

由圖2可以看出，商務(wù)寫字樓的租金基本上集中在1-2.5元/m2·天的價(jià)格范圍內(nèi)，大于2.5元/m2·天價(jià)格的寫字樓主要集中在1500米的范圍內(nèi)。在軌道交通站點(diǎn)的距離上，寫字樓主要集中在2000米以內(nèi)且超過(guò)1500米有明顯的下降趨勢(shì)。從圖2中可以大致判斷出：商務(wù)寫字樓的租金隨著軌道交通站點(diǎn)距離的增加而不斷下降。

2.2 定量分析

文章將各商務(wù)寫字樓的租金價(jià)格（元/m2·天）作為因變量，商務(wù)寫字樓到軌道交通站點(diǎn)最近的距離（米）作為自變量，使用stata15.1軟件選擇普通最小二乘法進(jìn)行回歸分析，運(yùn)算結(jié)果如表1所示。

運(yùn)算結(jié)果中p值（Prob>F）為0.0134<0.05，表明了此回歸方程的整體是顯著的。其中軌道交通站點(diǎn)距離的p值為0.013<0.05，說(shuō)明了軌道交通對(duì)商務(wù)寫字樓的價(jià)格影響是顯著的。根據(jù)回歸結(jié)果，鄭州市軌道交通與商務(wù)寫字樓租金的線性方程為：

根據(jù)表1回歸結(jié)果，距最近軌道交通站點(diǎn)距離與商務(wù)寫字樓的租金呈反比，即在2000米的范圍內(nèi)隨著軌道交通站點(diǎn)距離的增大，商務(wù)寫字樓的租金價(jià)格逐漸降低。距最近軌道交通站點(diǎn)距離對(duì)商務(wù)寫字樓租金的影響系數(shù)為-0.0001974，表示商務(wù)寫字樓每靠近軌道交通站點(diǎn)1米，商務(wù)寫字樓的租金就會(huì)上漲0.02%。

3? 結(jié)論及建議

3.1 結(jié)論

文章以鄭州市作為研究范圍，采用了191個(gè)商務(wù)寫字樓樣本數(shù)據(jù)，通過(guò)定性方法和定量的回歸分析得出如下的結(jié)論：距軌道交通站點(diǎn)距離對(duì)商務(wù)寫字樓租金影響顯著，距軌道交通站點(diǎn)距離與商務(wù)寫字樓租金呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系，即距軌道交通站點(diǎn)距離越遠(yuǎn)，商務(wù)寫字樓的租金價(jià)格越低。

3.2 建議

①城市規(guī)劃層面，要合理規(guī)劃線路，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展相對(duì)平衡。首先，城市區(qū)域所在的區(qū)位不同擁有的資源不同，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，各區(qū)域發(fā)展不平衡。其次，軌道交通能夠有效的連接各個(gè)區(qū)域，帶動(dòng)沿線地區(qū)的發(fā)展。最后，要深入實(shí)地調(diào)查，合理規(guī)劃線路兼顧交通出行需求與經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用相統(tǒng)一。

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商層面，要科學(xué)選址避免過(guò)度集中。不要盲目地向傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)聚集地靠攏，要充分考慮軌道交通對(duì)商務(wù)寫字樓的影響，挖掘軌道交通沿線地區(qū)的潛力，既可以降低開(kāi)發(fā)成本，也便于日后物業(yè)的升值。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓永超，陳春，沈昊婧.基于特征價(jià)格模型的重慶軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響研究——以軌道3號(hào)線為例[J].價(jià)格月刊，2017（01）：6-10.

[2]陳美玲，潘弘，宋赪，董小林，董治.城市軌道交通對(duì)沿線商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的影響機(jī)理研究——以西安市地鐵為例[J].綜合運(yùn)輸，2018，40（06）：116-121.

[3]王沖沖，陳怡慧.城市軌道交通對(duì)周邊寫字樓租金的影響研究——基于北京地鐵十號(hào)線的實(shí)證分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2009（S1）：170-173.