PC構(gòu)件生產(chǎn)基地的選址與投資分析方法

龔建鋒,馬 健

(1. 浙江省杭州市拱墅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中心，浙江 杭州 310012；2. 浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院，浙江 杭州 310006)

1 概 述

2016年9月國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)[2016]71號(hào)),文件提出要大力推廣裝配式建筑,力爭用10年左右時(shí)間,使裝配式建筑占新建建筑面積的比例達(dá)到30%。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2017年3月制定了《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》,明確了以下目標(biāo):到2020年,全國裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%以上,其中重點(diǎn)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到20%以上,積極推進(jìn)地區(qū)達(dá)到15%以上,鼓勵(lì)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到10%以上。各省市也相應(yīng)制定了發(fā)展政策和思路,積極推進(jìn)裝配式建筑的發(fā)展,我國裝配式建筑由此進(jìn)入了高速發(fā)展期。

然而從目前的發(fā)展情況看,很多地區(qū),尤其是重點(diǎn)推進(jìn)地區(qū),由于短時(shí)間內(nèi)裝配式建筑建造量突增,當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的PC構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)能遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足市場(chǎng)需求量,造成工地現(xiàn)場(chǎng)的預(yù)制構(gòu)件無法及時(shí)供應(yīng),影響正常建設(shè)工期；同時(shí)由于供需關(guān)系的原因,PC構(gòu)件的市場(chǎng)價(jià)格居高不下,加大了建設(shè)成本,不利于裝配式建筑的健康發(fā)展。

基于上述情況,很多地方政府出臺(tái)了相應(yīng)的支持政策引導(dǎo)企業(yè)投資建廠,以緩解PC構(gòu)件供需不平衡的被動(dòng)局面。PC構(gòu)件生產(chǎn)基地一般投資較大,因此企業(yè)在投資前,需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的論證,其中包括很重要的兩個(gè)方面：基地的選址和投資回報(bào)分析。本文在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上,總結(jié)了PC構(gòu)件生產(chǎn)基地的選址原則,同時(shí)結(jié)合算例給出了基地投資回報(bào)分析的思路和方法。

2 選址分析

PC工廠的選址,需要考慮眾多因素以及各因素間的相互影響。根據(jù)PC工廠特點(diǎn),結(jié)合一般工廠選址需要考察的因素,將影響因素分為經(jīng)濟(jì)因素和環(huán)境因素兩類(表1)。經(jīng)濟(jì)條件因素一般較環(huán)境因素具有更重要的決策順序。

表1 PC構(gòu)件基地選址影響因素

2.1 經(jīng)濟(jì)因素分析

2.1.1 市場(chǎng)供需

PC構(gòu)件生產(chǎn)基地的規(guī)劃建設(shè)主要目的是滿足城市建設(shè)的需求,為了避免出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段,應(yīng)對(duì)預(yù)制構(gòu)件的市場(chǎng)需求進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的預(yù)判,深入分析當(dāng)?shù)氐慕ㄖ袌?chǎng)規(guī)模,預(yù)測(cè)PC構(gòu)件的需求量及需求分布,以及未來的發(fā)展趨勢(shì)；同時(shí)應(yīng)對(duì)擬建地區(qū)周邊已有的PC工廠產(chǎn)能及其遠(yuǎn)期規(guī)劃進(jìn)行充分的調(diào)研,獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),以便提高分析的準(zhǔn)確性。

對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求量的預(yù)測(cè),主要結(jié)合新開工建筑面積、裝配式建筑相關(guān)政策文件以及專項(xiàng)規(guī)劃等進(jìn)行估算。計(jì)算公式如下：

Q=S×a×b×c

(1)

式中：Q為預(yù)制構(gòu)件年需求量，m3；

S為年建筑面積規(guī)模，m2,主要通過政府文件和報(bào)告獲??；

a為混凝土用量系數(shù)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)一般建筑的混凝土用量系數(shù)為0.3～0.4,可取0.35，m3/ m2；

b為裝配式建筑的應(yīng)用比例；

c為裝配率。

以杭州市為例,根據(jù)最新的政策文件,2017年1月1日起,杭州市中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建項(xiàng)目,全部實(shí)施裝配式建造；到2020年,杭州市(中心城區(qū)和其他所屬縣市均包含在內(nèi))裝配式建筑占最新建筑的比例達(dá)到30%以上[1-2]。目前杭州市的裝配式建筑預(yù)制率為20%,新的浙江省《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(GBT 51129—2007)》正式實(shí)施后,根據(jù)測(cè)算,預(yù)制率將會(huì)提高到25%～30%；另據(jù)統(tǒng)計(jì),杭州市每年開工總建筑面積為10 000萬m2左右,且未來幾年基本維持該水平,因此杭州市未來三年的預(yù)制構(gòu)件需求量預(yù)測(cè)見表2。

表2 杭州市預(yù)制構(gòu)件年需求量預(yù)測(cè)表

2.1.2 土地成本

基地建設(shè)所需土地根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格水平和企業(yè)資金等情況, 通常有土地租賃或直接購置兩種方式。有時(shí)對(duì)于同一地區(qū)不同城市,甚至同一城市不同區(qū)域和位置,土地的租賃和購置費(fèi)用也有較大差別,因此在投資與回報(bào)分析時(shí),土地成本對(duì)其影響較大,應(yīng)進(jìn)行多方案比較。

2.1.3 建安成本

對(duì)于建安成本的影響主要取決于土地和廠房的投資形式,通常有兩種：直接投資建廠和既有廠區(qū)的租賃。廠區(qū)租賃方式可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn),擬租賃廠區(qū)一般應(yīng)符合下列條件：1)既有廠房跨度宜為25.0 m,當(dāng)條件有限時(shí),不應(yīng)小于20.0 m；廠房長度宜為150.0 m以上,不應(yīng)小于145.0 m；廠房檐口高度不應(yīng)低于10.0 m；廠房的跨度應(yīng)根據(jù)PC線的規(guī)模確定,最小應(yīng)為四跨廠房(3+1生產(chǎn)模式)；2)廠房原有結(jié)構(gòu)行車設(shè)計(jì)噸位不小于10.0 t,起吊高度不小于7.2 m,當(dāng)?shù)踯噰嵨粺o法滿足上述條件時(shí),需對(duì)既有廠房進(jìn)行改造加固；3)廠區(qū)還應(yīng)有材料堆場(chǎng)和成品堆場(chǎng)的面積,一般應(yīng)為廠房面積的1.5～2.0倍。項(xiàng)目可研階段,可結(jié)合上述要素對(duì)建安方案和成本進(jìn)行比對(duì)分析。

2.1.4 運(yùn)輸成本

運(yùn)輸成本主要包含生產(chǎn)原材料和PC成品構(gòu)件兩方面。結(jié)合市場(chǎng)和產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成,通常認(rèn)為PC構(gòu)件的經(jīng)濟(jì)運(yùn)輸距離為：150～200 km,宜控制在150 km范圍以內(nèi),因此選址的供貨輻射范圍應(yīng)按此距離考慮。

2.1.5 政府政策

當(dāng)?shù)卣咧饕ǘ愂照吆推渌麅?yōu)惠政策,建筑工業(yè)化是國家鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè),市場(chǎng)需求大,投資見效快,利稅總量高,很多地方政府已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的引資建廠支持政策,因此投資時(shí)可與地方政府積極進(jìn)行溝通,在土地價(jià)格、大小、位置、出讓金(或租金)的繳納時(shí)間、政府補(bǔ)助、扶持政策等方面進(jìn)行磋商,爭取最優(yōu)政策,以提高項(xiàng)目的盈利水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2.2 環(huán)境因素分析

2.2.1 地理交通條件

預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)需要大量的鋼筋、水泥以及砂石等原材料,因此地基選址時(shí),應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)原材料的供應(yīng)情況,以利于成本的降低。同時(shí)原材料的輸入以及成品PC構(gòu)件的輸出均需要便利可靠的交通做保障。尤其對(duì)于成品預(yù)制構(gòu)件,在尺寸、重量等方面均屬于超大型產(chǎn)品,許多干道、高架橋、橋梁存在限寬、限高和限重等情況,有些城市還對(duì)工業(yè)運(yùn)輸車進(jìn)入城區(qū)道路的時(shí)間上也進(jìn)行了一定限制,因此在進(jìn)行預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)基地規(guī)劃選址時(shí),應(yīng)充分考慮交通條件。

以浙江省嘉興市錦蕭建筑科技有限公司基地為例?；氐靥幖闻d市海鹽縣,距杭浦高速公路海鹽出口約1.2 km,且位于滬、杭、蘇、甬四大城市的區(qū)位中心,至四地的運(yùn)輸距離均為90 km左右,優(yōu)越的地理位置為錦蕭建筑提供了龐大的市場(chǎng),因此其一次性規(guī)劃建設(shè)規(guī)模達(dá)10條PC生產(chǎn)線,實(shí)際最大年產(chǎn)能可達(dá)30萬m3。同時(shí)基地緊臨一條Ⅲ級(jí)航道(杭平申線),大批的砂石原材料可通過基地碼頭直接進(jìn)入基地,交通十分便利。見圖1。

圖1 錦蕭科技基地地理區(qū)位圖

2.2.2 場(chǎng)地地質(zhì)情況

預(yù)制構(gòu)件加工成型后,一般無法直接外運(yùn),需要在堆場(chǎng)進(jìn)行存放,因此要求場(chǎng)地有較高的地基承載力,減少地基不均勻沉降,防止PC構(gòu)件在堆放存儲(chǔ)過程中產(chǎn)生裂縫,影響產(chǎn)品質(zhì)量。同時(shí)好的地質(zhì)條件,能降低廠房的基礎(chǔ)成本,減少投資。

2.2.3 供水、供電情況

PC構(gòu)件的制作需要大量的水進(jìn)行混凝土攪拌和養(yǎng)護(hù),因此工廠用水量大,應(yīng)有充足的水源保障；同時(shí)還應(yīng)有穩(wěn)定的供電保證工廠的正常運(yùn)行。項(xiàng)目建議書階段可參照表3對(duì)基地的用水、用電量進(jìn)行估算。

表3 PC構(gòu)件生產(chǎn)基地用水、用電指標(biāo)表

2.2.4 三廢處理及噪聲控制

生產(chǎn)廢水主要為車間產(chǎn)生的含油含塵廢水,經(jīng)廠區(qū)工業(yè)廢水管網(wǎng)排入污水處理站處理,達(dá)標(biāo)后排放；生活污水直接接入市區(qū)生活污水管網(wǎng),由市區(qū)污水處理站處理。污水的排放均需達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB 8978—1996)》中對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求。

廢氣及粉塵的排放均應(yīng)達(dá)到《大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)(GB 16297—1996)》中的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

固體廢物主要有生活垃圾、金屬邊角余料及外購零部件的包裝物等,主要防治方法包括：資源的回收、無害化處理以及減量化處理,排放應(yīng)符合《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場(chǎng)污染控制標(biāo)準(zhǔn)(GB 18599—2001)》的要求。

噪聲一般應(yīng)通過聲源控制、隔聲處理等方式控制廠界處晝間噪聲值小于50db(A),夜間噪聲值小于40db(A),同時(shí)應(yīng)符合《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)(GB 12348—1990)》的相關(guān)要求。

三廢和噪聲的處理和控制除應(yīng)符合上述國家標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定外,還應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡胤綐?biāo)準(zhǔn)和地基的實(shí)際情況確定綜合處理方案。

2.2.5 遠(yuǎn)期發(fā)展空間

采取分期投資的方式,可大大提高企業(yè)的財(cái)務(wù)生存率和利潤率,因此企業(yè)往往結(jié)合供需關(guān)系的變化進(jìn)行分期建設(shè),此時(shí)為提高資源使用率,降低生產(chǎn)成本,應(yīng)優(yōu)先考慮就近發(fā)展,需要預(yù)留遠(yuǎn)期發(fā)展的用地可能。

3 投資與回報(bào)分析

本文以初期常見建設(shè)規(guī)模(3+1+1生產(chǎn)線模式,設(shè)計(jì)年產(chǎn)能為15萬m3)為例,對(duì)預(yù)制構(gòu)件基地建設(shè)的投資與回報(bào)進(jìn)行分析和計(jì)算。所謂3+1+1生產(chǎn)線模式,即3條PC構(gòu)件生產(chǎn)線,1條鋼筋加工線,并預(yù)留后期為進(jìn)一步提高產(chǎn)能而增加一條PC生產(chǎn)線的廠房空間。

3.1 用地和土建面積分析

經(jīng)調(diào)研,3+1生產(chǎn)線模式預(yù)制構(gòu)件基地占地面積需10 hm2(約150畝),主要為3個(gè)功能分區(qū)：辦公區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū),對(duì)應(yīng)土建建設(shè)項(xiàng)目主要包括1棟辦公樓，1座生產(chǎn)廠房，1座成品構(gòu)件室內(nèi)堆場(chǎng)廠房(可與生產(chǎn)廠房合并建設(shè))，1棟員工宿舍樓以及廠區(qū)室外工程等。

PC基地標(biāo)準(zhǔn)廠房一般為每跨寬度25 m,廠房長度160 m,按照3+1+1模式進(jìn)行配置,廠房跨數(shù)為5跨,生產(chǎn)廠房面積為2.0萬m2； PC構(gòu)件堆場(chǎng)面積一般應(yīng)為生產(chǎn)車間的1.5～2.0倍左右,本文分析時(shí)考慮1.0萬m2室內(nèi)堆場(chǎng)；辦公樓和員工宿舍樓總建筑面積約為8 000 m2,其中土地采用租賃方式,租金按照3萬元/畝·年,現(xiàn)付2年計(jì)算,采用新建廠房方式進(jìn)行建設(shè),見表4。

3.2 設(shè)備分析

設(shè)備應(yīng)根據(jù)工廠的生產(chǎn)工藝確定, 圖2給出了預(yù)制混凝土構(gòu)件的生產(chǎn)工藝圖。結(jié)合工藝和廠房建設(shè)面積,生產(chǎn)線主要包括：1條流水線、1條固定模臺(tái)線、1條異型構(gòu)件生產(chǎn)線以及一條鋼筋加工線,后期根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要和市場(chǎng)情況,可考慮增設(shè)1條固定模臺(tái)線或流水線(本分析暫不考慮)?；刂饕O(shè)備及投資金額,見表5。

圖2 預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)工藝圖

表4 土地與基建初始投資表

表5 主要設(shè)備投資表

3.3 投資回報(bào)分析

財(cái)務(wù)分析一般分為融資前分析和融資后分析,一般宜先進(jìn)行融資前分析,在融資前分析結(jié)論滿足要求的情況下,可初步設(shè)定融資方案,進(jìn)一步進(jìn)行融資后分析。一般項(xiàng)目建議書階段,可只進(jìn)行融資前分析[3]。

3.3.1 項(xiàng)目總投資估算

項(xiàng)目資金全部采用企業(yè)自有資金,建設(shè)及生產(chǎn)調(diào)試期為2年,總投資15 600萬元,資金投資使用情況見表6。

3.3.2 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)

1)營業(yè)收入估算。

按設(shè)計(jì)產(chǎn)能70%進(jìn)行分析計(jì)算。首年銷售額：12萬m3/年×70%×3 000元/m3=25 200萬元/年,

以后考慮預(yù)制構(gòu)件售價(jià)按每年6%的幅度遞增,因此企業(yè)銷售額也以相同幅度增長。

表6 固定資產(chǎn)投資明細(xì)表

2)營運(yùn)成本估算(均按年考慮6%增幅)。

本項(xiàng)目定員人數(shù)按生產(chǎn)開展情況為120人左右,包括生產(chǎn)人員100人(三條PC生產(chǎn)線,每條30人左右；鋼筋生產(chǎn)線按10人計(jì)),中高層管理人員10人,行政、財(cái)務(wù)及服務(wù)人員10人。

各類人員首年工資初定為：生產(chǎn)人員人均約7萬元/年,中高層管理人員人均收入25萬元/年,行政、財(cái)務(wù)人員人均12萬元/年,總計(jì)1 070萬元。

管理費(fèi)用投產(chǎn)第一年按200萬元/年預(yù)估。

生產(chǎn)費(fèi)用按銷售額的70%計(jì)。

3.3.3 盈利能力分析

一般通過財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期和總投資收益率等指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行分析。表7給出了本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的利潤和現(xiàn)金流量表,其中：固定資產(chǎn)按兩年平均分期投資；折現(xiàn)率按6%計(jì)；固定資產(chǎn)按進(jìn)入生產(chǎn)期15年按照年限平均法進(jìn)行折舊。

據(jù)上述數(shù)據(jù)算得：到投資開始12年末(生產(chǎn)運(yùn)營10年末)時(shí),財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=23.93%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=19 457萬元；總投資收益率ROI=42.68%；項(xiàng)目投資回收期P=6年。

3.3.4 不確定性分析

不確定性分析主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析,應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法。

盈虧平衡分析主要指通過計(jì)算項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年的盈虧平衡點(diǎn)(BEP),分析項(xiàng)目成本和收入的平衡關(guān)系,可采用生產(chǎn)能力利用率或產(chǎn)量按下式計(jì)算。當(dāng)采用增值稅價(jià)格時(shí),式中分母還應(yīng)扣除增值稅[3]。

影響企業(yè)效益的主要因素有建設(shè)投資、生產(chǎn)成本、經(jīng)營收入等,針對(duì)投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期等指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析, 表8給出本項(xiàng)目敏感性分析部分?jǐn)?shù)據(jù)。同時(shí)應(yīng)進(jìn)一步計(jì)算各影響因素的敏感度系數(shù)SAF和臨界點(diǎn)(可通過敏感性分析圖或試算法得到近似值)。

SAF=(ΔA/A)/(ΔF/F)

(1)

式中：F為不確定性因素；

A為評(píng)價(jià)指標(biāo)。

表8 敏感性分析表

4 結(jié) 語

裝配式建筑是我國未來建筑的重要發(fā)展方向,當(dāng)前正處于快速發(fā)展期,在PC構(gòu)件的高需求量的市場(chǎng)環(huán)境下,必將吸引大批的企業(yè)投資建設(shè)PC構(gòu)件基地,在項(xiàng)目審批和設(shè)立過程中,政府部門應(yīng)充分發(fā)揮引導(dǎo)作用,對(duì)投資資金進(jìn)行合理調(diào)配,避免出現(xiàn)產(chǎn)能過?，F(xiàn)象,不利于地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的健康發(fā)展；同時(shí)企業(yè)在投資建廠前,應(yīng)進(jìn)行充分的調(diào)研,對(duì)基地的選址、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等方面進(jìn)行科學(xué)、詳細(xì)的分析,以提升企業(yè)投資效益。