房地產市場情緒對商品住宅價格的影響研究

單蒙蒙

摘? 要：市場情緒是在房地產區(qū)域內微觀條件下，在熟知市場條件與解決過程中建立的看法與情感的融合，能夠代表大多數(shù)參加到房地產行業(yè)中在某一瞬間對房地產領域詩句情況和發(fā)展趨勢的觀點、期望以及評估等心理活動。在此針對房地產領域情緒與商品住宅售價之間的關系進行分析。

關鍵詞：市場情緒;商品住宅價格;研究

加快建立房地產市場的長效機制，對于穩(wěn)定市場預期非常重要。行政手段只是權宜之計，因為它既不市場，也不改革。這個長效機制一定是與財稅改革、土地改革、產權保護以及新型城鎮(zhèn)化捆綁在一起的，后者如果發(fā)力不夠，房地產市場就仍是一個政策市場，離不開限購限貸的政策半徑。房子和房價的問題仍將一直熱下去，但人們期望夾雜其中的焦慮情緒，能夠慢慢舒緩。

一、概述

（1）情緒與預期。因為房地產行業(yè)相關信息不全面，不似金融行業(yè)擁有較為全面的信息系統(tǒng)，進而形成情緒衡量系統(tǒng)，所以個別國內專家試圖借助預期參數(shù)來取代情緒，進而研究情緒在房地產行業(yè)中的作用，譬如古麗斯坦等提出了確定性預期和不確定性預期，研究預期對房地產市場的影響。后來，人們逐步開始應用預期來研究房價的漲幅情況，同時如今能夠證明預期和房價的漲幅存在一致性，在2017年著名學者楊柳提出，預期可以有效的解釋房價的異常上升情況，預期和房價呈現(xiàn)出調整白熱化狀態(tài)。需要特別關注的是，在研究情緒和政策聯(lián)系的過程中，我國目前的資料無法明確指出預期和情緒，從而早成在深入分析名稱與邏輯關系期間出現(xiàn)困難。一般情況下預期和情緒的區(qū)別是：預期側重于展望以后，預期能夠引領情緒，不過可能致使各種情緒出現(xiàn)。預期是客觀性的推算，情緒比較偏重感性，其均能夠在一定程度上干擾結果。同時情緒通常是有時效性的。

（2）情緒與投資決策。心理學方面普遍認為，情緒可以干擾投資決策。203年莊錦英曾提出，決策期間既會出現(xiàn)預期情緒，同時會出現(xiàn)即時情緒，并且通常能夠有效的干擾最終決策，所以在大多數(shù)人出現(xiàn)即時情緒期間可能會從整體上造成經濟出現(xiàn)變動。以行為學金融角度而言，若是投資人員處于積極情緒則可能會出現(xiàn)自大心理，蔑視風險值，進而做出相對冒進決策。

（3）情緒與購房行為。國際上少數(shù)學者以微觀角度對情緒和房地產市場的聯(lián)系進行分析，結果顯示情緒和房產交易之間有關聯(lián)性。譬如2016年J?rgensenandCecilieJuul以丹麥第一次買房的家庭為研究對象，依據(jù)此部分家庭購買房產的目的可以看出其基本上是在情緒操控下做出的決定。在2014年有學者針對香港的房地產情況進行分析，結果顯示群眾的情緒能夠決定房價的波動，不過不能決定干擾力度。我國對于情緒與房地產市場之間關系的研究資料比較少，并且大多數(shù)是圍繞房地產行業(yè)中泡沫現(xiàn)象和造成原由展開研究。有學者應用行為經濟學的有關知識解讀了房地產泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)與出現(xiàn)的原因，最終得出了房地產市場可能會出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，同時非理性情緒促進了泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（4）情緒的度量方法。因為宏觀經濟相關參數(shù)替換微觀行為參數(shù)準確性較低，同時無法有效的代表大多數(shù)及時情緒，如今因為計算機網(wǎng)絡技術的進步，部分專業(yè)人員應用文本分析技術與情感分析技術，借助網(wǎng)絡技術模擬情感，進而有效的整理參加市場多動人員的情緒，此項技術在金融市場中運用的比較廣泛，能夠科學的評估投資人員的情緒。2015年有學者結果大多數(shù)人員比較關系的信息，采用統(tǒng)計查詢信息的頻次創(chuàng)建了金融和經濟傾向參數(shù)，進而來展現(xiàn)投資人員的情緒。我國中門學者夢雪等人在2016年依據(jù)有關查詢頻次創(chuàng)建了能夠代表投資人員情緒的情緒參數(shù)。在房地產市場中，部分學者依據(jù)新聞媒體的內容，提出了新聞媒體人的情

緒和造成的輿論導向能夠影響房地產市場，進而帶動房產交易價格出現(xiàn)波動。因為如今房地產行業(yè)的探究工作側重于所有經濟參數(shù)，但是微觀調研信息不能替代眾多的買房人員與房地產領域。所以在此把行為經濟學以及心理學等相關理念應用到房地產市場，應用主成分研究法創(chuàng)設我國房地產領域的情緒參數(shù)，借助回歸模型等方式分析市場情緒與商品住宅交易價格之間的關系。最后，需要參考房地產市場的地域性，在此模擬實證研究市場情緒與我國各區(qū)域內各種類型城市住宅價格之間的關系。

二、市場情緒對商品住房市場的影響

眾多學者已經依據(jù)情緒和情緒投資人員對證券市場的作用進行了全面的分析，但是在房產市場方面的分析為取得良好的效果。商品住宅是及消費與投資為一體的商品，依據(jù)購買欲望，在買進行為可以分為消費行為與投資行為。1990年國際學者Delong等人在分析后作出了金融市場環(huán)境下頻繁出現(xiàn)“噪音交易”的觀點。但是因為房地產自身方位的固定性、市場數(shù)據(jù)欠缺同時缺少套利制度，所以與金融行業(yè)相比房地產業(yè)的有效性普遍偏低，同時房地產市場不健全，在此期間無法有效的消除噪音交易現(xiàn)象。以提供方面來看，房地產建筑公司的政策表面上是組織決策，不過事實上是有關企業(yè)家的個人決策，其和購買方有較大的卻別，不過在實質上仍然會因為人的心理、情感與預期出現(xiàn)偏差。所以，以供需兩方面來講，房地產市場在運轉期間容易被市場情緒干擾。市場情緒干擾商品住房市場主要表現(xiàn)在市場的供需關系、售價、買賣數(shù)目、投資等方面。在此針對干擾商品住宅買賣數(shù)量進行分析。實際的干擾體系如下方圖1所呈現(xiàn)：

三、房地產市場情緒對商品住宅價格的政策建議

（1）房地產調控需重視公眾預期管理。2016年個別城市的新聞媒體、雜志周刊、互聯(lián)網(wǎng)平臺曾多次播放售樓處人滿為患、集體離婚等現(xiàn)象，造成投資人員呈現(xiàn)恐懼，從而積極購進房產，此種現(xiàn)象有效的表現(xiàn)出國家公共預期工作存在的不足。如今，我國房地產市場尚不成熟，需要加大新聞媒體的導向作用，確保購買者與建筑單位一起組建合理預期，規(guī)避感性交易現(xiàn)象的出現(xiàn)，進而降低房地產市場大幅度的變動。

（2）房地產預期管理要因城因地施策。我國幅員遼闊，各地區(qū)之間差異性較大，因此其經濟發(fā)展能力與人口數(shù)量等也存在一定差距，房產活動參加熱度與房產交易熱度也不盡相同。并且，大多數(shù)城市的信息源數(shù)量、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展水平、當?shù)仄骄逃揭约巴顿Y人員是網(wǎng)絡參與熱度也有差異，進而各個城市之間房地產情緒指數(shù)高低不一，因此各個城市房地產情緒指數(shù)對房產交易交個的漲幅情況的影響力也會各不相同。所以，針對房地產行業(yè)開展的預期管理工作必須依據(jù)不同城市的經濟條件、信息網(wǎng)絡發(fā)展程度與城市的平均教育水平等，選用科學、合理的方法，制定能夠適應當?shù)鼐唧w需求的政策。

（3）運用房地產情緒指數(shù)進行市場預警。國家相關部門能夠合理的制定房地產情緒參數(shù)，按時公開，同時把房地產情緒參數(shù)歸入到房地產預警預報體系。國家在頒布于房產相關文件期間需要參考能夠代表居民預期的房地產情緒參數(shù)，同時重視文件下發(fā)后的反響，宏觀調控文件的落實情況，進而達到房地產行業(yè)整體調整與操控的目的。

四、結束語

金融市場的研究與經驗也表明，市場參與者的情緒波動會對其投資行為產生顯著影響，進而加劇股票市場的波動。近些年來房地產市場與資本市場有著種種相似性：大額資金沉淀、價值變化緩慢和短時價格波動劇烈，甚至房地產市場的資金流動也與金融市場有著某些共性。我們不禁聯(lián)想，能否將研究金融市場的方法論借鑒至房地產市場，認為市場參與者的情緒是引起房價波動的因素之一，這是一個現(xiàn)實且極具價值的問題。

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