市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地儲(chǔ)備及其模式選擇

郭學(xué)喆

摘 要：當(dāng)前，我國(guó)的社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了非常顯著的提升，在這樣的情況下，我們一定要采取有效的措施對(duì)土地儲(chǔ)備制度進(jìn)行全面的改進(jìn)和完善，只有這樣，我國(guó)的土地資源才能得到更加全面和科學(xué)的管理，而土地儲(chǔ)備模式的選擇直接影響到了我國(guó)土地資源的利用情況，因此我們需要對(duì)這一問題加以分析和研究。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；土地儲(chǔ)備模式；直接土地儲(chǔ)備；間接土地儲(chǔ)備

我國(guó)當(dāng)前正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式要想全面的轉(zhuǎn)變，首先就需要對(duì)土地管理的模式加以有效處理，首先是要從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維轉(zhuǎn)向市場(chǎng)的思維，各級(jí)政府在這一過(guò)程中都采取了有效的措施不斷地提升了土地資源配置的合理性和可靠性，在實(shí)施的過(guò)程中也得到了相對(duì)比較好的效果。

1 土地儲(chǔ)備的含義

土地儲(chǔ)備是一種比較簡(jiǎn)單的名稱，其詳細(xì)的概念是土地收購(gòu)、土地整理以及土地供應(yīng)的整個(gè)過(guò)程，土地收購(gòu)?fù)ǔ＞褪侵附柚饔眉w的土地，回收閑置的土地以及土地置換等方式來(lái)獲得大量的土地使用權(quán)，土地整理通常就是指借助統(tǒng)一的規(guī)劃、拆遷和開發(fā)等對(duì)收購(gòu)的土地進(jìn)行全面的包裝和整理，土地供應(yīng)通常就是按照社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃等多方面的內(nèi)容采取社會(huì)公告和招商引資等活動(dòng)創(chuàng)建一個(gè)相對(duì)比較完整的土地拍賣制度等等，從而能夠使得土地使用權(quán)的出讓更加多元化。

2 土地儲(chǔ)備在我國(guó)的運(yùn)用和其他土地儲(chǔ)備模式的選擇

2.1 我國(guó)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的積極意義

政府在運(yùn)行的過(guò)程中設(shè)立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)專門從事土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)工作對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范有著非常積極的作用，首先它能夠建立一個(gè)公平、公正和公開的土地市場(chǎng)，使得市場(chǎng)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)具有更為明顯的公平性。其次是能夠十分有效地促進(jìn)城市規(guī)劃目標(biāo)的貫徹和實(shí)施。在土地儲(chǔ)備的時(shí)候，土地的整理和包裝是非常重要的，而這項(xiàng)工作在落實(shí)的時(shí)候一定要按照城市規(guī)劃的具體要求來(lái)設(shè)計(jì)和處理。地塊控制的過(guò)程中也要滿足各項(xiàng)指標(biāo)的具體要求，此外還要向公眾進(jìn)行公告。第三是能夠非常明顯地緩解來(lái)自于拆遷方面所產(chǎn)生的矛盾，從而也使得投資回報(bào)率更高，回報(bào)周期更短。土地開發(fā)中所承受的風(fēng)險(xiǎn)也明顯減小，供應(yīng)的土地一般是已經(jīng)建設(shè)了基礎(chǔ)設(shè)施的用地，如果獲得了某塊土地就可以有效地避免拆遷的現(xiàn)象，又可以非常好地預(yù)測(cè)出其預(yù)期的收益。對(duì)規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有著十分重要的作用。第四是可以十分明顯地加強(qiáng)政府以及開發(fā)商的市場(chǎng)意識(shí)，使其盡快地樹立起市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。最后一點(diǎn)就是體現(xiàn)了房地產(chǎn)首先開發(fā)的原則，土地部門對(duì)土地市場(chǎng)也能夠十分有效地進(jìn)行土地的統(tǒng)一管理，土地儲(chǔ)備運(yùn)行制度的運(yùn)行模式也出現(xiàn)了非常明顯的轉(zhuǎn)變，從而減少了土地投機(jī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，開發(fā)商在土地操作的時(shí)候也更加科學(xué)合理。

2.2 影響我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行及模式選擇的三點(diǎn)因素

2.2.1 中國(guó)特色的土地制度

土地制度是基本國(guó)家制度中非常重要的一種，我國(guó)的憲法規(guī)定，我國(guó)的土地制度是社會(huì)主義土地公有制，這項(xiàng)制度有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先是主體的特定性特征。根據(jù)我國(guó)憲法和相關(guān)法律的規(guī)定和要求。土地歸國(guó)家或者是集體所有，除此之外的任何人都不能是土地的所有者。其次是交易自身的限制性。按照我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，土地所有權(quán)是不能以任何一種形式進(jìn)行交易處理的，如果出現(xiàn)了買賣或者是交易的現(xiàn)象，在民法上都屬于是非法的行為。再次是權(quán)屬的穩(wěn)定性。除了集體土地由于國(guó)家的征用能夠變成國(guó)家所有之外，土地所有權(quán)的歸屬狀態(tài)是不能出現(xiàn)非常明顯的轉(zhuǎn)變的。最后一點(diǎn)是全能的分離性。為了對(duì)土地資源進(jìn)行更加有效利用，法律在這一過(guò)程中需要將土地使用權(quán)和土地所有權(quán)完全分離出來(lái)，這樣也就構(gòu)成了一種相對(duì)較為獨(dú)立的無(wú)權(quán)狀態(tài)，此外其還能交易合法化。

2.2.2 土地資源配置方式

我國(guó)的社會(huì)主義土地制度應(yīng)該充分地滿足我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制的要求，在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，我們必須要更加充分地應(yīng)用市場(chǎng)機(jī)制以及計(jì)劃?rùn)C(jī)制來(lái)對(duì)土地資源進(jìn)行有效的處理，市場(chǎng)配置能夠十分明顯地提升土地資源的利用效率，計(jì)劃配置能夠確保國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的有效控制，這兩種方式都是非常重要的，只有將二者有機(jī)融合，才能更好地保證工作的效果。

2.2.3 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性

我國(guó)尚處于社會(huì)主義的初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平還不高，地區(qū)之間的發(fā)展也很不平衡，因此，不同的城市（或地區(qū)）應(yīng)該根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度來(lái)選擇不同的土地儲(chǔ)備方式。

2.3 選擇合適土地儲(chǔ)備模式，構(gòu)建城市土地儲(chǔ)備體系

根據(jù)上述分析，各地在具體實(shí)施土地儲(chǔ)備時(shí)，應(yīng)遵循下列原則：

2.3.1 適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的原則

不同的經(jīng)濟(jì)區(qū)域應(yīng)選擇不同的土地儲(chǔ)備模式，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，實(shí)施土地儲(chǔ)備的主要目的在于充分實(shí)現(xiàn)土地的資產(chǎn)價(jià)值，宜重點(diǎn)采取直接土地儲(chǔ)備方式；在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后較多的西部地區(qū)，實(shí)施土地儲(chǔ)備的主要目的在于有效配置土地資源，宜重點(diǎn)采取間接土地儲(chǔ)備方式；中部地區(qū)則可視情采取二者結(jié)合的方式。

2.3.2 具體問題具體分析原則

由于很多土地都是當(dāng)作經(jīng)營(yíng)性的土地來(lái)使用，所以我們?cè)趯?duì)這一部分的土地配置的過(guò)程中，應(yīng)該采用直接儲(chǔ)備的方法，對(duì)城市規(guī)劃用地，我們應(yīng)該采用間接儲(chǔ)備的方法，只有這樣，才能更好地保證土地配置的科學(xué)性和合理性。

2.3.3 承擔(dān)政府宏觀調(diào)控職能時(shí)，宜用直接土地儲(chǔ)備

如果政府需要對(duì)土地應(yīng)征市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控，就一定要采取循序漸進(jìn)的原則，在實(shí)際的工作中應(yīng)該將社會(huì)儲(chǔ)備當(dāng)做最為重要的基礎(chǔ)，同時(shí)還要采取有效的措施逐漸向政府的土地部門儲(chǔ)備過(guò)渡，這樣也就構(gòu)成了一個(gè)以部門儲(chǔ)備為主，社會(huì)儲(chǔ)備作為補(bǔ)充的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)土地儲(chǔ)備機(jī)制。

3 結(jié)束語(yǔ)

雖然土地儲(chǔ)備對(duì)于政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常容易收獲財(cái)富的手段，但是我們也不能因?yàn)槠鋾?huì)產(chǎn)生非常多的經(jīng)濟(jì)效益而盲目地處理，否則就可能會(huì)出現(xiàn)土地資源無(wú)法得到合理利用的現(xiàn)象，所以地方政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)科學(xué)地使用土地，這樣才能更加科學(xué)地建立土地儲(chǔ)備體系。

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