萬科逆勢(shì)成長(zhǎng)“密碼”：利潤(rùn)質(zhì)量穩(wěn)步提升、規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)

張一

在房企普遍“抓回款”以應(yīng)對(duì)成本上升沖擊的情況下，萬科卻用財(cái)務(wù)穩(wěn)健、規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張的事實(shí)彰顯地產(chǎn)龍頭價(jià)值。

8月20日，萬科披露半年報(bào)稱，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1393.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)29.8%至118.4億元。

相比萬科2016-2018年的中報(bào)，萬科今年上半年的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)表現(xiàn)更加穩(wěn)健，不僅盈利能力持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益占利潤(rùn)總額的比重更是高達(dá)95.96%，同時(shí)35%的凈負(fù)債率繼續(xù)保持行業(yè)低位。那么，萬科逆勢(shì)成長(zhǎng)“密碼”是怎樣的？

行業(yè)面臨重大調(diào)整萬科繼續(xù)創(chuàng)造“超級(jí)”現(xiàn)象

盡管面臨嚴(yán)峻的調(diào)控及融資政策背景，房企也絲毫未在年中搶收之際懈怠，主流房企更是憑借精準(zhǔn)的市場(chǎng)布局和靈活的經(jīng)營(yíng)策略保持著合同銷售額的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，共計(jì)有147家房企銷售金額跨越50億門檻;另?yè)?jù)觀點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)，房企銷售金額TOP100的門檻值較2018年增長(zhǎng)95.39%至114.1億元。

《紅周刊》注意到，在上半年銷售額位列TOP50的房企中，排名越往后的房企，其銷售額的同比增長(zhǎng)率也越高。對(duì)此，上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦對(duì)《紅周刊》表示，對(duì)于3000億以上銷售規(guī)模的“超級(jí)房企”而言，不僅面臨著較大的調(diào)控壓力，其規(guī)模擴(kuò)張與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的難度也比千億級(jí)房企更大;而體量相對(duì)較低的房企，業(yè)績(jī)上沖的動(dòng)能則相對(duì)更足?！安贿^從日益嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境來看，目前各個(gè)規(guī)模的房企的增長(zhǎng)形勢(shì)都不太妙，雖然銷售額整體規(guī)模仍在增長(zhǎng)，但后勁相對(duì)較弱。”

作為穩(wěn)居房企銷售額TOP3的龍頭房企，萬科本身基數(shù)較大，面對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜的外部環(huán)境，想要得到較大的業(yè)績(jī)?cè)龇?，其?shí)存在一定難度。不過，從萬科披露的半年報(bào)情況來看，其顯然克服了環(huán)境與規(guī)模的雙重考驗(yàn)，業(yè)績(jī)一如既往實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

半年報(bào)顯示，萬科報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1393.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%。其中，來自“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的營(yíng)業(yè)收入為1329.9億元，同比增加32.15%;“物業(yè)服務(wù)”營(yíng)業(yè)收入同比增加27.05%至52.8億元;來自其向聯(lián)營(yíng)公司收取的各項(xiàng)費(fèi)用的“其他業(yè)務(wù)”營(yíng)業(yè)收入則呈現(xiàn)短期波動(dòng)，同比下降11.3%至10.5億元。

值得一提的是，在其他頭部房企銷售額普遍下滑的情況下，萬科上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額3340億元，同比增長(zhǎng)9.63%，依然實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，這對(duì)位列“超級(jí)陣營(yíng)”的規(guī)模房企而言實(shí)屬不易。

盧文曦指出，對(duì)于位列銷售額TOP5之內(nèi)的頭部房企而言，由于其項(xiàng)目數(shù)量較多、遍布范圍較廣，很難在規(guī)模上有較大的突破。面對(duì)嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)，控制運(yùn)營(yíng)成本、抵御政策及金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)鞏固提升基本盤而言有重要意義。

從經(jīng)營(yíng)成本來看，截至2019年6月底，萬科的銷售期間費(fèi)用率較去年同期下降了0.32個(gè)百分點(diǎn)至8.63%。具體到各項(xiàng)費(fèi)用，雖然由于研發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和利息支出等的增加，萬科在報(bào)告期內(nèi)的研發(fā)費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用等有所升高，但其上半年的成本費(fèi)用利潤(rùn)率與去年相比有所提高，由去年同期的17.13%增長(zhǎng)至今年6月的19.20%。

凈利增超40%“利潤(rùn)質(zhì)量”穩(wěn)步提升

雖然已公布業(yè)績(jī)的房企整體銷售表現(xiàn)比預(yù)期樂觀，但房企們上半年的盈利能力卻不及往年。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至21日，已有超30家房企公布2019年半年報(bào)，其中25家房企合計(jì)營(yíng)收為3619.39億元，同比上漲25.9%;合計(jì)凈利潤(rùn)達(dá)340.1億元，凈利潤(rùn)率為9.4%。而據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，170家重點(diǎn)上市房企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)5979億元，凈利潤(rùn)2853億元，同比增長(zhǎng)率分別高達(dá)42.1%和48%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然處于利潤(rùn)和規(guī)模的上漲周期，但同時(shí)房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)現(xiàn)乏力，增速較去年明顯放緩，利潤(rùn)率也有所下調(diào)。

不少房企在年中搶收的過程中加速推盤，銷售成本及營(yíng)銷費(fèi)用等的增長(zhǎng)率較往年有所提高，在一定程度上抑制了凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。此外，部分布局二、三線城市的房企由于受到“一城一策”政策影響，利潤(rùn)空間亦有所壓縮。以南京市為例，南京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)向《紅周刊》表示，南京市主城區(qū)之外的區(qū)域由于以剛需盤為主，受限價(jià)政策影響較大，開發(fā)商的利潤(rùn)空間十分微薄?！昂芏囗?xiàng)目往往是地價(jià)2萬元，房?jī)r(jià)3萬元，再減掉人力和宣傳成本，開發(fā)商基本掙不到錢。”張大偉也提到，調(diào)控收緊，資金成本大幅上升，是房企凈利潤(rùn)率下滑的主要原因。

盡管行業(yè)整體盈利情況不及往年，萬科仍“逆勢(shì)”突圍，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)192.9億元，同比增長(zhǎng)42.6%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率較去年同期和2018年末分別增長(zhǎng)8.11和10.2個(gè)百分點(diǎn);毛利率較2018年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)至28.3%。此外，萬科歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)29.8%至118.4億元，投入資本回報(bào)率（ROIC）也較去年同期上漲0.94個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，萬科近年來的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益占比一直穩(wěn)步提升，體現(xiàn)了其利潤(rùn)質(zhì)量的不斷提高。2016年至2018年，萬科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益占利潤(rùn)總額的比重分別為86.64%、87.16%、89.97%，截至2019年6月份，上述比重增長(zhǎng)至95.96%。這說明萬科的大部分利潤(rùn)來自經(jīng)常性營(yíng)業(yè)活動(dòng)，且盈利能力穩(wěn)健增長(zhǎng)。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額增超308%

新項(xiàng)目遍布“粵港澳”等黃金區(qū)域

在房地產(chǎn)行業(yè)融資寒冬之下，做好現(xiàn)金流管理成為房企下半年的重要任務(wù)，作為房企營(yíng)業(yè)收入跨越到經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的關(guān)鍵一步，銷售回款情況亦成為考驗(yàn)房企生存能力的重要指標(biāo)，甚至有房企下發(fā)了“下半年暫停拿地、全員銷售抓回款”的內(nèi)部指令。尤其隨著外部融資趨緊，地產(chǎn)投資資金，特別是拿地資金的來源越來越依賴銷售回款。

不得不說，萬科在維持業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，上半年的回款情況也較往年提升明顯，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增長(zhǎng)9.7%至1980.55億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較2018年同期增加308.06%至88.5億元。此外，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)還有4403.7萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約6215.5億元，較上年末分別增長(zhǎng)18.7%和17.1%。

值得關(guān)注的是，自2019年五月份地產(chǎn)融資政策收緊以來，土地市場(chǎng)交易熱度也有所減退，許多房企的發(fā)展口號(hào)也由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“回籠資金”。財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示，受“錢緊”影響，預(yù)計(jì)下半年房企的拿地節(jié)奏還會(huì)繼續(xù)減慢，不過也不排除部分資金相對(duì)充裕的房企會(huì)選擇以項(xiàng)目合作的方式拿地。

即使在房企紛紛收斂拿地動(dòng)作之際，萬科的規(guī)模擴(kuò)張也未受到較大影響，雖然較去年同期拿地規(guī)模有所下降，但仍居行業(yè)前列。萬科中報(bào)顯示，集團(tuán)上半年共獲取新項(xiàng)目54個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬㎡，權(quán)益規(guī)劃建筑面積941.8萬㎡，權(quán)益地價(jià)總額約649.8億元，仍占據(jù)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。按建筑面積計(jì)算，82.0%的新增項(xiàng)目位于一二線城市;按權(quán)益投資金額計(jì)算，88.4%位于一二線城市。值得一提的是，近年來由于一二線城市供需活躍，一直是房企搶奪資源的主要戰(zhàn)場(chǎng)。

具體到新增項(xiàng)目的城市分布，萬科項(xiàng)目所在地遍布長(zhǎng)三角（南京、寧波、蘇州、溫州）、粵港澳大灣區(qū)（廣州、佛山）、環(huán)渤海（天津、大連、濟(jì)南、沈陽(yáng)、青島、石家莊等）等黃金城市帶，未來也將受到政策及人口等方面的利好影響。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理

有息負(fù)債規(guī)模收窄

面對(duì)融資環(huán)境的不確定性，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)金融降杠桿是房企下半年的又一主題。萬科在實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，亦維持了較高的資金使用效率和良好的財(cái)務(wù)、資金狀況，信用評(píng)級(jí)亦較為穩(wěn)定。

萬科剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率與2018年末持平，均為76.98%，但較去年同期上漲了1.82個(gè)百分點(diǎn)，總負(fù)債規(guī)模同比略升。不過，公司有息負(fù)債規(guī)模有所收窄，債務(wù)結(jié)構(gòu)也相對(duì)更為合理。

截至6月底，萬科有息負(fù)債金額為人民幣2253.2億元，較年初減少人民幣358.9億元，占總資產(chǎn)的比例為14.3%;其有息負(fù)債占全部投入資本的比重也由2018年期末的52.64%收窄2.98個(gè)百分點(diǎn)至2019年6月的49.66%。從有息負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，萬科的短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)人民幣666.5億元，占比為29.6%;一年以上有息負(fù)債人民幣1586.7億元，占比為70.4%。

截至6月底，萬科持有貨幣資金1438.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債的總和666.5億元;凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為35.04%，持續(xù)保持行業(yè)低位。

在金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房企將步入融資寒冬的背景下，繼續(xù)鞏固提升經(jīng)營(yíng)“基本盤”，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，將是萬科面對(duì)高度不確定性的重要王牌。