華發(fā)股份高杠桿豪賭

謝澤鋒

“靚麗”的數(shù)字背后，華發(fā)股份卻是依靠頻繁擔(dān)保融資獲取項(xiàng)目。

對(duì)于華發(fā)股份（600325.SH）董事長(zhǎng)李光寧來(lái)說(shuō)，2018年公司的業(yè)績(jī)答卷應(yīng)該在優(yōu)等行列。董事會(huì)評(píng)述中直接就指出：公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)歷史佳績(jī)，公司發(fā)展步入新的階段。

在華發(fā)集團(tuán)的支撐下，主營(yíng)為地產(chǎn)開發(fā)的華發(fā)股份蓄勢(shì)待發(fā)，勢(shì)頭正猛。財(cái)報(bào)顯示，2018年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入236.99億元，同比增長(zhǎng)18.80%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)22.84億元，同比增長(zhǎng)41.88%。實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額582億元，同比曾長(zhǎng)87.64%。

不過(guò)，在這一串“靚麗”的數(shù)字背后，華發(fā)股份卻是依靠頻繁擔(dān)保融資獲取項(xiàng)目，靠高負(fù)債驅(qū)動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張?！肮怩r”之下，華發(fā)股份隱憂仍在。

利潤(rùn)備受擠壓

名不見(jiàn)經(jīng)傳的華發(fā)股份一度四平八穩(wěn)。2012年，70后的華發(fā)集團(tuán)董事、總經(jīng)理李光寧接替袁小波出任公司董事長(zhǎng)，由此掀起了這家企業(yè)的突圍之路。

2013年底，李光寧召開改革創(chuàng)新戰(zhàn)略規(guī)劃工作會(huì)議，提出未來(lái)五年的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，即至2018年，集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到1500億元以上，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)500億元，凈資產(chǎn)達(dá)到600億-800億元。集團(tuán)綜合實(shí)力進(jìn)入中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)并位居較佳排位。

可以說(shuō)，在李光寧的帶領(lǐng)下，華發(fā)股份在豪強(qiáng)林立的房地產(chǎn)行業(yè)嶄露頭角。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，近五年來(lái)，華發(fā)股份的銷售規(guī)模進(jìn)入行業(yè)中游。

2016、2017、2018年，公司銷售金額排名分別為34、58、47。相比2015年以前的默默無(wú)聞，華發(fā)股份已有了重大突破。

但在二線城市火爆的2017年，華發(fā)股份卻遭遇滑鐵盧，銷售業(yè)績(jī)明顯下滑，全年銷售金額310.17億元，較2016年下降13.18%。

重新調(diào)整后，2018年華發(fā)股份銷售額大幅上漲，但相比2016，其他房企進(jìn)步更快。

在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，華發(fā)股份的毛利率卻在持續(xù)下滑。根據(jù)年報(bào)顯示，近三年期銷售毛利率分別為32.28%、28.18%、27.28%，連年下降。

進(jìn)入2019年，華發(fā)股份情況仍不容樂(lè)觀。一季度，公司營(yíng)業(yè)總收入達(dá)到67.05億元，同比大增317.74%；但是增收卻不增利，歸母凈利潤(rùn)為5.59億元，同比下降4.61%；扣非凈利潤(rùn)也是下滑3.70%。

研究發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2019年，公司各項(xiàng)成本大幅增加。營(yíng)業(yè)成本達(dá)到46.16億元，同比增長(zhǎng)293.76%；管理費(fèi)用為2.31億，同比增長(zhǎng)61.09%；銷售費(fèi)用為1.97億元，同比增長(zhǎng)83.05%。

公司解釋稱，項(xiàng)目進(jìn)入新城市，相應(yīng)的費(fèi)用同比增加。與此同時(shí)，短期借款增長(zhǎng)到169.44億元，同比增長(zhǎng)33.89%。這些費(fèi)用和借款利息都在壓縮華發(fā)股份的利潤(rùn)規(guī)模。

舉債狂奔

相比盈利，華發(fā)股份更看重規(guī)模的擴(kuò)張。

截至今年一季度末，公司總資產(chǎn)達(dá)到1939.93億元，是2013年底的4.4倍，但目前其凈資產(chǎn)僅有336.24億元，而這其中少數(shù)股東權(quán)益就高達(dá)181.90億元，占比為54.10%。負(fù)債合計(jì)上升到1603.69億，是2013年的4.8倍。

翻閱公司公告，《英才》記者發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份頻繁為子公司進(jìn)行擔(dān)保融資，僅一季度公告就超過(guò)8條。

根據(jù)4月16日，華發(fā)股份發(fā)布的《關(guān)于公司2019年度擔(dān)保計(jì)劃的公告》，其中表示，為滿足公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的融資需要，2019年度公司計(jì)劃為全資子公司、控股子公司、聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)公司共135家公司提供總額為1357.08億元的擔(dān)保。

公告顯示，截至2019年6月4日，公司及子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~為565.17億元，占公司2018年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的380%，其中為子公司提供的擔(dān)?？傤~為534.24億元。與此同時(shí)，公司還動(dòng)用了向股東貸款、發(fā)債、應(yīng)收賬款保理融資、中長(zhǎng)期票據(jù)、非公開定向債務(wù)融資、信托等金融手段。

頻繁融資的同時(shí)，華發(fā)股份在各地跑馬圈地，出手闊綽。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年底至今，公司連續(xù)競(jìng)得土地使用權(quán)，耗資超過(guò)百億元。

2018年12月13日，華發(fā)股份灑金武漢，以52.7億元底價(jià)包攬了CBD板塊打包的2宗地（P（2018）149號(hào)、P（2018）150號(hào)地塊）。而就在同一天，華發(fā)股份公告稱，斥資35億元摘牌珠海十字門城建有限公司掛牌的50%股權(quán)，獲得16萬(wàn)平方米地塊。

此前的11月26日，華發(fā)股份旗下的北京華發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)以25.33億元獲得房山拱辰街道地塊。短短一個(gè)月，華發(fā)股份就斥資超百億增加土地儲(chǔ)備。

5月27日，華發(fā)股份繼續(xù)加碼，旗下威海華發(fā)投資有限公司以底價(jià)11.45億元成功競(jìng)得上海金山區(qū)一宗宅地，總面積11.17萬(wàn)平方米，樓面價(jià)為7820元/平方米。

公司2018年報(bào)顯示，該年度末華發(fā)股份整體平均融資成本為5.87%，低于克爾瑞統(tǒng)計(jì)的64家重點(diǎn)房企6.65%的融資成本。

但實(shí)際上華發(fā)股份的償債壓力不小。根據(jù)萬(wàn)得金融數(shù)據(jù)顯示，一季度末，該公司貨幣資金僅為192.28億元，短期借款加一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為398.03億元。短期借貸與現(xiàn)金比為2.07。

從資本市場(chǎng)看重的凈負(fù)債率來(lái)看，華發(fā)股份的杠桿過(guò)高。資料顯示，公司2016、2017、2018年的凈負(fù)債率分別為183.61%、263.19%、301.14%，呈現(xiàn)連續(xù)上升態(tài)勢(shì)，而且凈負(fù)債率超過(guò)300%，降負(fù)債的需求非常迫切。

截至2019年一季度，公司凈負(fù)債率下降到224.36%，但仍然處于高位。值得注意的是，公司賬面還有30.98億元的永續(xù)債，而這一指標(biāo)被計(jì)入其他權(quán)益工具。

也許是2017年遭遇的下滑，讓李光寧和公司高管認(rèn)識(shí)到房企競(jìng)爭(zhēng)的慘烈，在2018年底逆勢(shì)加杠桿，力爭(zhēng)擴(kuò)大規(guī)模，提升名次?；蛟S他在想，恒大、融創(chuàng)、陽(yáng)光城的成功在前，利用高杠桿“豪賭”未來(lái)，有何不可？

但需要指出的是，上市公司在做大做強(qiáng)的同時(shí)，不僅僅要考慮規(guī)模的增長(zhǎng)，更應(yīng)該著重考慮盈利能力以及財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。