房奴的自我修養(yǎng)

咱們常聽說成家立業(yè)，也就是先要成家，才能立業(yè)。由此可見這房子在人生中是多么重要的組成部分——哪怕是人類要逃難，都得把“小破球”帶著一起走，不理解這個設(shè)定的，一定不知道咱們買個房有多么的不容易。都說咱們玩的是游戲里的地獄模式，其實(shí)要在地獄模式里買房才是最難的。如果你下定決心要當(dāng)個房奴，那么咱們就一起不怕艱辛、排除萬難，開始選房之旅吧！

容積率的本來面目

如果各位同學(xué)在某一天突然頭腦發(fā)熱或是靈光乍現(xiàn)或是神仙附體進(jìn)而準(zhǔn)備買房的時候，那么恭喜你，你已經(jīng)升級到人生另一個非常重要階段——準(zhǔn)房奴了。在買房這樣一個繼往開來、承前后的時刻千萬不要被開發(fā)商的頭馬——置業(yè)顧問口中的那些緊鄰CBD，商業(yè)人文氛圍濃厚：交通便利，坐擁城市繁華：超大綠化，滿眼盡享綠意…..機(jī)關(guān)槍一般的華麗辭藻所迷惑。清醒而專業(yè)的準(zhǔn)房奴在這一時刻通常都會提出這樣一個問題：小區(qū)的容積率是多少？為什么咱們在這里先不聽置業(yè)顧問的介紹，而要去了解容積率，那一切的一切還要從開發(fā)商修房子之前，從拿地的時候說起。

開發(fā)商要修房子就得有地用，他們得交土地出讓金，也就是買地錢。這樣這塊地才能算是開發(fā)商用的規(guī)劃用地。既然土地被規(guī)劃了，自然就有面積。這個面積行話叫做規(guī)劃面積。開發(fā)商在這塊地上要修多大的房子都是要報批的，用來規(guī)定的指標(biāo)就是容積率，也就是說容積率是建筑面積與規(guī)劃面積的百分比。一般而言，容積率較高的小區(qū)，多半是高層居多，各家各戶密密麻麻擠在一起，密度非常大，按照開發(fā)商的話來說就是讓各位準(zhǔn)房奴有鄰里親近、和諧溫馨的感覺。而容積率較低的小區(qū)則與之相反，由于地大房子少，里面的房奴常常都是遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生。

由此可見，容積率在一定程度上可以代表建筑密度。當(dāng)然，除了這一方面，這玩意兒也能作為附近房價的參考。從前面容積率的實(shí)際例子中，各位準(zhǔn)房奴們應(yīng)該能發(fā)現(xiàn)——容積率較低的小區(qū)房價肯定不便宜，而容積率較高的小區(qū)房價則相對要便宜一些，兩者通常呈反比。正因?yàn)槿莘e率有與房子的居住環(huán)境、房價一定聯(lián)系，所以才有不少準(zhǔn)房奴產(chǎn)生了惟容積率論的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為容積率越低，居住就越舒適：容積率越低，房價也就越高。對于這樣的觀點(diǎn)，開發(fā)商哪有不明白的道理，所以才想方設(shè)法在容積率上做文章。

在開發(fā)商所使出的眾多陰招中，分期開發(fā)應(yīng)該算是最陽光的一種。大家都知道開發(fā)商出來混，是不可能不賺錢的。如果他從領(lǐng)導(dǎo)手中拿了塊35萬平方米的地，而又被要求容積率控制到1.83，那么他們就開始算計：反正這羅馬城不是一天建成了，咱們的房子也不會一次就搞定，先整個幾期工程再說。同樣搞55萬平方米的房子，開發(fā)商的一期工程嘛，先修建筑面積為10萬平方米的花園洋房，這容積率自然就是10萬平方米÷30萬平方米=O.3。如此之低的容積率多么和諧啊，各位準(zhǔn)房奴還有不搶的道理？等到花園洋房賣得差不多了，再修幾棟建筑面積為30萬平方米的小高層作為二期工程，那時候的容積率則是（10萬平方米+30萬平方米）÷30萬平方米=1。雖然不如一期工程那么爽，但是總的來說也還不錯。房子依然銷售火爆，開發(fā)商賺得盆滿缽滿?，F(xiàn)在，前兩期工程就將55萬平方米的建筑面積用掉740萬平方米，要滿足1.83的容積率，那開發(fā)商只有15萬平方米的建筑面積了。說實(shí)話，這15萬平方米的面積肯定修不了小高層住宅，建花園洋房又太浪費(fèi)，只有做高層了。于是，最后期工程一出來，雖然容積率變成了（10萬平方米+30萬平方米+15萬平方米）÷30萬平方米=1.83，加上有了前兩期工程火爆的銷售來做示范效應(yīng)，還怕吸引不了那些想房子想瘋了的準(zhǔn)房奴來被收割嗎？

分期開發(fā)算是開發(fā)商在容積率上做文章的陰招中最陽光的。所以只要不是太傻，大多數(shù)準(zhǔn)房奴應(yīng)該都能夠分辨的。一招不成，開發(fā)商又生一招，為了收割“韭菜”，也為了讓他們快速掏錢，開發(fā)商就會拋出毛容積率這個概念來。說實(shí)話，毛容積率非常不靠譜，完全就是不折不扣的忽悠。大家都知道計算容積率的時候，做分子的建筑面積白紙黑字，很難做得了假。既然分子不好搞定，那開發(fā)商就在分母上動動手腳，只要讓它變得更大就好。于是開發(fā)商在規(guī)劃面積這個分母上加上了還沒有到手或根本就不可能到手的土地面積。加上這些面積之后，分子不變，分母增加，那么容積率實(shí)際上是下降了。這時要是遇到了不明真相的準(zhǔn)房奴，其結(jié)果肯定是被開發(fā)商賣了之后還幫著數(shù)錢。不過，用毛容積率這招也很明顯，也太損人，還是有清醒一點(diǎn)準(zhǔn)房奴能夠認(rèn)清形勢，沒有被開發(fā)商忽悠。如果遇到這樣的準(zhǔn)房奴，那么善于概念炒作的開發(fā)商就會拿出殺手锏——建筑密度來?？吹矫芏冗@個詞，肯定有準(zhǔn)房奴會想：建筑密度越小的小區(qū)，應(yīng)該更適合咱們居住，它應(yīng)該比容積率、毛容積率更靠譜。可是無情的事實(shí)告訴咱們，這不過是他們一廂情愿的想法。建筑密度的算法其實(shí)是用基底面積除以規(guī)劃面積，而基底面積就是建筑的投影面積，各位準(zhǔn)房奴可以想象一下一棟30多層的高層，它的建筑面積肯定要比基底面積大得多。而建筑密度就是用這個基底面積來做分子，用規(guī)劃面積來做分母，最后得出一個什么樣的結(jié)果并不難想象。除此之外，如果高層與花園洋房的基底面積一樣，那么建筑密度也應(yīng)該是一樣的。開發(fā)商將它作為容積率來忽悠，那么各位準(zhǔn)房奴又應(yīng)如何選擇？

可變面積是咋回事？

對于可變面積這玩意兒，咱們首先肯定一點(diǎn)，它可不是開發(fā)商的腦子被某種大型奇蹄目動物踢過之后所特有的行為，而是他們精打細(xì)算的結(jié)果?？勺兠娣e的重點(diǎn)就在一個變字上，這玩意兒雖然與陽臺聯(lián)成一體，但是由于面積挺大，如果有準(zhǔn)房奴愿意，那么完全可以砌上墻，憑空變出一個房間來。除此之外，從前面的介紹咱們可以看出，可變面積是與陽臺聯(lián)成一體的，也就是說可變面積就是陽臺，那么在計算面積的時候，只按照建筑面積的一半計算。按理說，開發(fā)商和各位準(zhǔn)房奴一樣，大家出來混為的是什么？還不是求財嘛。既然如此，那開發(fā)商干嘛還要在房子中設(shè)計只能算一半面積的可變面積呢？難道他們不知道各位準(zhǔn)房奴將房子買來之后，多半要將這樣的可變面積隔個房間出來。其實(shí)開發(fā)商可不是傻子，他們無時無刻不在惦記著各位準(zhǔn)房奴口袋中的那點(diǎn)銀子。開發(fā)商好不容易花了大價錢才拿到這塊地?，F(xiàn)在怎么可能白白將送出面積呢？可是上頭的要求——這塊地用來修什么、怎么修，開發(fā)商都必須說得清清楚楚。要是不這樣，萬一開發(fā)商不小心在這塊地上建了座鈾濃縮工廠那周圍的不明真相的群眾肯定表示鴨梨很大。這不明真相的群眾鴨梨一大，領(lǐng)導(dǎo)的日子肯定過得不舒坦，所以他們還是得給開發(fā)商套上緊箍咒——他們告訴開發(fā)商，雖然你們是一手交錢，一手拿地，但是這塊地只能修住宅，而且容積率還得控制在1.5的樣子。開發(fā)商倒也不傻，這塊地的面積也就30萬平方米，要將容積率控制到1.5，那建筑面積只能是30萬平方米×1.5=45萬平方米?？梢尫孔訚M足這樣的容積率房子，那些準(zhǔn)房奴肯定瘋搶，自己多半要當(dāng)賠本賺吆喝的主。

要賺錢，開發(fā)商只能在容積率上做文章——讓容積率盡可能地大些，于是可變面積閃亮登場了。在55萬平方米的建筑面積中，套內(nèi)使用面積為35萬平方米，而剩下的20萬平方米的陽臺就是可變面積。如果開發(fā)商給可變面積砌上墻，那這些面積只能實(shí)打?qū)嵉?計入套內(nèi)使用面積。這樣一來，容積率就超過了領(lǐng)導(dǎo)的要求，變成了55萬平方米÷30萬平方米=1.83。而如果讓砌墻這事讓各位準(zhǔn)房奴自己去搞定，這部分可變面積可就算是半賣半送，容積率立馬就變成了35萬平方米+f 20萬平方米÷2）÷30萬平方米=1.5。咋看上去，開發(fā)商搞可變面積好像吃了很大的一個虧，不過羊毛出在羊身上，墻內(nèi)損失強(qiáng)外補(bǔ)——最簡單的方法就是直接提高房子每平方米的單價。反正房價啊上去了，少算的那部分面積還是由各位準(zhǔn)房奴來買單。搞可變面積開發(fā)商既不會虧錢，又不會影響容積率去開罪領(lǐng)導(dǎo)，這樣兩全其美的事情真是打著燈籠也難找??！

看見的真是綠化嗎？

相信不少準(zhǔn)房奴除了關(guān)心自己的房子離對面的鄰居到底有多遠(yuǎn)之外，還很看重小區(qū)的環(huán)境，畢竟無論是誰都希望住在一個鳥語花香，猶如人間仙境的地方。對于小區(qū)的環(huán)境這一問題，要是開發(fā)商搞的是現(xiàn)房銷售倒也簡單，無非咱們多走幾步，直接去小區(qū)看看實(shí)際環(huán)境到底如何，做到心中有數(shù)就成?？墒侨绻蹅儾恍矣龅搅速u期房的開發(fā)商，那么很明顯光靠看著就不靠譜的沙盤，只聽置業(yè)顧問在那里口沫橫飛肯定不是理性的做法。其實(shí)這看小區(qū)的環(huán)境還也與前面考查容積率差不多，各位準(zhǔn)房奴在最終下單前，還要好好考慮—下先。

既然各位準(zhǔn)房奴知道小區(qū)的環(huán)境也很重要，那么開發(fā)商通常會用綠化率這個概念來洗腦。在任何一傷與小區(qū)有尖的規(guī)范中，都沒有出現(xiàn)過綠化率這個說法。也就是說，綠化率還是創(chuàng)意無限的開發(fā)商為了忽悠準(zhǔn)房奴而發(fā)明的東西。既然沒有規(guī)范，那么綠化率自然是想怎么說就怎么說了。當(dāng)然也有稍微靠譜一點(diǎn)的開發(fā)商，他們用綠化覆蓋率這個概念來忽悠。雖然從綠化覆蓋率的名字上看，好像它可以反映一個小區(qū)中綠化面積占規(guī)劃面積的百分比，但是這玩意兒到底是怎么算出來的，開發(fā)商是不會告訴各位準(zhǔn)房奴的——要多算綠化覆蓋率，開發(fā)商的手段多著呢。比較典型的例子就是如果開發(fā)商將露天停車場的地面鋪上中空的方磚，然后再中間種上點(diǎn)草皮，那么這塊地就算是經(jīng)過綠化了。除此之外。開發(fā)商還會在路邊種幾棵樹，那么被這些樹的樹蔭覆蓋下的地方也要被算成綠化。由此可見，開發(fā)商搞的綠化無處不在。雖然誰都知道這樣的綠化對改善小區(qū)環(huán)境沒有什么效果，但是綠化覆蓋率卻實(shí)實(shí)在在地增加了。

既然沒有綠化率，綠化覆蓋率也說明不了問題，那么要衡量一個小區(qū)的環(huán)境到底好不好，各位準(zhǔn)房奴到底要看什么呢？答案是綠地率！與綠地覆蓋率相比，綠地率的要求要高得多。它除了要求地面上必須種著綠色植物之外，還要求道路兩側(cè)1米以上或土壤深度在3米以上的地方才算是綠地。由此一來，那些開發(fā)商前面搞的那些道旁樹、露天停車場或地下停車場頂?shù)木G化統(tǒng)統(tǒng)都不能算是綠地。也正是因?yàn)榫G地率有著如此苛刻的要求，它才能比綠化覆蓋率更能客觀地反映一個小區(qū)的真實(shí)環(huán)境。套內(nèi)面積怎么算？

說實(shí)話，咱們這些準(zhǔn)房奴沒權(quán)沒勢的，開發(fā)商想要在容積率上出的陰招，咱們也沒辦法阻止，唯一的期望就是自己買到的房子不要出問題就好。在買房的時候，許多準(zhǔn)房奴第一要問的往往就是買多大的房子？對于這個問題其實(shí)只跟各位準(zhǔn)房奴的實(shí)力有關(guān)。如果家資殷實(shí)，一步到位買套大點(diǎn)的三室兩廳：要是囊中羞澀，那就先整套小戶型做下過渡。不過，無論各位準(zhǔn)房奴決定買什么樣的房子，咱們一定要清清楚楚、明明白白知道自己房子的面積。說起面積來，如此重要的東東竟然與開發(fā)商口中的面積與容積率一樣，還是有很多地方需要各位準(zhǔn)房奴小心應(yīng)對。一般而言。各位準(zhǔn)房奴所尖心的面積主要有兩個，一個是套內(nèi)面積，另一個則是建筑面積。對于前者，說起來它只能算是一個模糊的稱呼，咱們將它理解為套內(nèi)使用面積或套內(nèi)建筑面積都沒有什么問題。既然有兩種解釋，那么套內(nèi)面積這玩意兒就可以兩說，萬惡的開發(fā)商就了可乘之機(jī)。因?yàn)樘變?nèi)建筑面積其實(shí)是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積的總和。如果開發(fā)商報價時用的是套內(nèi)使用面積，而各位準(zhǔn)房奴下單的時候又用的是套內(nèi)建筑面積，那么其中要增加多少支出，恐怕不用說大家都應(yīng)該明白了。

公攤面積該咋算？

說完了模棱兩可的套內(nèi)面積，咱們再來說說公攤面積。既然叫做公攤面積，那么小區(qū)中的各家各戶都應(yīng)該去分?jǐn)偟揭徊糠帧？墒菬o情的社會現(xiàn)實(shí)告訴咱們，但凡是涉及搭配分配、攤派，相信無論是誰心里都多少有些想法，更何況是各位準(zhǔn)房奴呢？他們不是擔(dān)心分配不公，就是覺得算法有問題。既然如此，那么各位準(zhǔn)房奴在賣房子時，開發(fā)商是怎樣算出公攤面積來的呢？說起這計算公攤面積的分配方法嘛，咱們可以它肯定不是按照戶頭來分的，畢竟如同大鍋飯般的計算方法很明顯不科學(xué)，也不符合咱們社會主義制度多住多攤、按房分?jǐn)偟脑瓌t嘛。要想讓各位準(zhǔn)房奴都心服口服靠的就是公攤系數(shù)——開發(fā)商通常會先將電梯間、樓梯間等公用面積的總和測量出來，然后再將各位準(zhǔn)房奴準(zhǔn)備下單的房子的套內(nèi)面積相加，最后用前者除以后者就得到了分?jǐn)傁禂?shù)。有了公攤系數(shù)，這計算公攤面積的事兒就好多辦了，只要用套內(nèi)面積乘上這個系數(shù)，那么各位準(zhǔn)房奴就知道了自己的公攤面積。這樣的計算方法根據(jù)套內(nèi)建筑面積的大小得出，充分體現(xiàn)了咱們買房的不容易。

板式與點(diǎn)式的糾結(jié)

對于建筑的布局形式，咱們聽得最多的就是板式布局與點(diǎn)式布局這兩種了。對于它們，按照開發(fā)商的話來說就是板式布局是一梯兩戶，點(diǎn)式布局是一梯多戶。這樣的說法雖然并不準(zhǔn)確，但是倒也基本符合這兩種建筑布局形式的基本特點(diǎn)。開發(fā)商在前面已經(jīng)告訴咱們，板式布局由于一個單元的同層只有兩個戶型，因此。每個戶型都可以做到三面采光，也正是這樣的原因這個戶型中兩個相對的采光面才可能出現(xiàn)穿堂風(fēng)。而點(diǎn)式布局則與板式布局不同，由于一個單元的同層有多個戶型，往往會有兩個戶型以上是緊密地排列在一起，所以很難實(shí)現(xiàn)板式布局的三面采光，自然也就無法實(shí)現(xiàn)穿堂風(fēng)。由此可見，板式布局明顯要比點(diǎn)式布局無論是在采光上，還是在通風(fēng)上都要和諧許多。既然板式布局有這么多優(yōu)勢，那么各位準(zhǔn)房奴在賣房時只要選擇這樣的房子不就萬事大吉了呢？悲劇的是，由于板式布局的房子戶型面積大多較大，加上容積率并不高，在十多年前的福利房時代還能見到，而在現(xiàn)在的商品房時代它已經(jīng)如同熊貓般稀少了。就算是有板式布局的房子，也多半都是花園洋房，而且價格也是相當(dāng)不和諧。要是各位準(zhǔn)房奴不是富二代、官二代，或是中了幾十注彩票大獎的經(jīng)濟(jì)實(shí)力墊底，那么也只有望洋興嘆的命，還是認(rèn)認(rèn)真真考慮—下點(diǎn)式布局的房子現(xiàn)實(shí)得多。相對于板式布局，點(diǎn)式布局非常靈活，它既可以是傳統(tǒng)的單元式或以走廊連接同層各戶，又可以做成以電梯間為中心的塔樓式。特別是塔樓式，由于現(xiàn)在土地是寸土寸金，所以高層住宅基本上都成塔樓式的了。

贈送面積真的免費(fèi)嗎？

在前面，咱們已經(jīng)駁斥過了開發(fā)商搞可變面積的行為，那么照理說是不可能存在什么贈送面積的。不過這樣的好事卻實(shí)實(shí)在在地發(fā)生了，而且開發(fā)商腦子并沒有被某種大型奇蹄目動物踢過。對于見錢眼開的開發(fā)商，他們巴不得將所有能賣掉的東西統(tǒng)統(tǒng)賣掉，為什么還要搞這個不花各位準(zhǔn)房奴一分錢的贈送面積呢？對于這個問題，咱們按照柯南的話：真相只有一個——就是這些贈送面積本來就是非賣品，自然不需要花各位準(zhǔn)房奴一分錢！

只要各位準(zhǔn)房奴仔細(xì)觀察，就會發(fā)現(xiàn)但凡是有贈送面積的戶型，大多是出在塔樓式住宅中，而且多半是同一層樓超過了4戶。這是由于塔樓式住宅如果按照傳統(tǒng)方式，只要同一層超過了4戶，那么必然就會有戶型會存在只有兩面采光，甚至一面采光的情況。為了解決這個問題，讓各個戶型都擁有充足的采光，開發(fā)商就會在設(shè)計的時候?yàn)樗鼈兣c電梯間之間設(shè)置一個三角形的連接地帶，這樣各個戶型就不再是四平八穩(wěn)地呈×型排列在一起，而是以電梯間為中心向外輻射。那個三角形地帶嚴(yán)格意義上講還是電梯間的延伸，屬于公攤面積的一部分。既然是公攤面積，那開發(fā)商是不可能拿出來賣給各位準(zhǔn)房奴的。面對如此食之無味，棄之可惜的雞肋，開發(fā)商絞盡腦汁給這個三角形地帶想了個人見人愛，花見花開的名字——入戶花園送了出去，好讓各位即將久居高層的準(zhǔn)房奴多少有點(diǎn)采菊東籬下，悠然見南山的感覺。對于這等好事，各位準(zhǔn)房奴難道還不感激涕零，告慰先人？不過看到這里，各位準(zhǔn)房奴也別得意忘形了，雖然免費(fèi)的就是最好的，但是咱們還是要告訴大家一個比較杯具的事實(shí)：既然這部分面積沒有花錢，那么它自然也不會在房產(chǎn)證上出現(xiàn)。而且入戶花園也不是沒有缺點(diǎn)——由于這玩意兒靠近電梯間，而且通常位于轉(zhuǎn)角的位置，采光與通風(fēng)算起來并不理想?，F(xiàn)在，咱們已經(jīng)將開發(fā)商為什么要搞贈送面積說明白了，至于這玩意兒到底好還是不好，那就要看各位準(zhǔn)房奴的悟性了一反正就是一件仁者見仁的事兒。

為裝修，了解建筑結(jié)構(gòu)

其實(shí)咱們在買房子，當(dāng)準(zhǔn)房奴的過程中，除了需要了解建筑布局之外，還應(yīng)該了解建筑結(jié)構(gòu)。照理說，建筑結(jié)構(gòu)通常只有那些修橋修路修大樓，成天就在想超越迪拜哈里法塔的建筑控才會去研究，關(guān)咱們這些還在為選擇一套房子而苦苦掙扎的準(zhǔn)房奴啥事?。靠墒?，相信各位準(zhǔn)房奴也知道，誰都想讓自己夢想的但是現(xiàn)實(shí)中還沒有的：或是夢想的已經(jīng)在現(xiàn)實(shí)中找到的：或是夢想的而且也已經(jīng)在現(xiàn)實(shí)中找到的但是與夢想不一樣的置業(yè)顧問住得更好更寬敞。為了達(dá)到這個目的，除了靠得遺產(chǎn)、中彩票這類快速致富的辦法去買更大的房子之外，咱們唯一能做的就是靠裝修時開墻破洞的功夫了。既然如此，為了在裝修的時候盡量利用好套內(nèi)面積，那么各位準(zhǔn)房奴就必須在買房子的時候做足功課——認(rèn)真真地了解—下建筑結(jié)構(gòu)。通常而言，建筑結(jié)構(gòu)可以分為框架、剪力墻與框架一剪力墻這3種結(jié)構(gòu)。其中，框架結(jié)構(gòu)由于是靠梁、柱來承重，各層的墻體并承重僅起到分隔作用，所以內(nèi)部空間布局非常靈活，可根據(jù)梁、柱的位置任意分隔。本來框架結(jié)構(gòu)對于各位準(zhǔn)房奴的裝修而言是非常和諧的，不過杯具的是由于框架結(jié)構(gòu)目前多用在樓層不高的公共建筑上，在住宅中并不多見。而剪力墻結(jié)構(gòu)則與框架結(jié)構(gòu)相反，它利用鋼筋混凝土澆注的剪力墻（俗稱承重墻）來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁、柱承重。由于要靠剪力墻來承重，因此建筑內(nèi)部的空間布局的靈活性并不如前者?？蚣芤患袅Y(jié)構(gòu)可以說是前兩種建筑結(jié)構(gòu)的折中的方案，它采用梁與剪力墻來共同承重。與框架結(jié)構(gòu)相比，內(nèi)部空間布局的靈活性上雖然受到一定限制，但是結(jié)構(gòu)的整體性有較大提高，建筑高度大大增加：而與剪力墻結(jié)構(gòu)相比，由于剪力墻數(shù)量大大減少，提升了內(nèi)部空間布局的靈活性。也正是因?yàn)檫@樣的原因，目前開發(fā)商賣的房子大多都是框架一剪力墻結(jié)構(gòu)。咱們再裝修這類房子的時候，必須讓開發(fā)商提供詳細(xì)的建筑圖紙——根據(jù)建筑圖紙找到剪力墻的實(shí)際位置，只要沒有剪力墻的地方，咱們都可以掄起大鐵錘統(tǒng)統(tǒng)敲掉，根據(jù)自己的需要靈活地進(jìn)行內(nèi)部空間布局。

為啥要選擇坐北朝南？

對于中國人而言，選擇一所房子作為自己安家立命之所，往往喜歡坐北朝南的。所謂坐北朝南，其實(shí)以前上到皇親國戚，下到黎民百姓，堂屋里面主人坐的官帽椅背靠著北方，叫做坐北：而這官帽椅所正對著的，也是這堂屋開門的方向則是南方，叫做朝南?，F(xiàn)在能擁有堂屋這樣的房子，多半都是大戶人家。堂屋估計許多準(zhǔn)房奴連進(jìn)都沒有進(jìn)去過，那咱們買房子的時候?yàn)槭裁催€要追求坐北朝南呢？其實(shí)，這個問題還要從500年前的大航海時代講起。當(dāng)時，有個叫做麥哲倫的葡萄牙人賠上性命，通過航行證明了咱們所居住的地方其實(shí)是個球之后，人類發(fā)現(xiàn)這太陽老在南北23.5度的緯線之間徘徊——如果從南緯23.5度的南回歸線開始，那么當(dāng)太陽在那個位置的時候，正好是每年12月21日的冬至。而在這一天之后，太陽會從南向北運(yùn)動，在第二年的6月21日的夏至達(dá)北回歸線：在此之后又從北向南運(yùn)動，6個月之后再次回到南回歸線，就這樣交替往復(fù)一次便是一年。也就是說在北回歸線以北的地方，太陽永遠(yuǎn)在北方：而在南回歸線以南的地方，太陽永遠(yuǎn)在南方。雖然我泱泱中華北起漠河，南到曾母暗沙，地大物博、幅員遼闊，但是大多數(shù)地方都在北回歸線以北。在這些地方，為了保證房子擁有充足的日照，就必須朝向南方采光，也就是咱們常說的買房子要選擇坐北朝南，只不過它不再是門朝南方、背靠北方，而變成了向南采光了。當(dāng)然，對于各位居住在北回歸線以南的地方的準(zhǔn)房奴，朝向的選擇則要相對麻煩一些，這些地方在一年內(nèi)既存在朝南方采光的情況，也有朝北方采光的時候，但是總的說來我泱泱中華屹立于北半球，因此總體方針還是坐北朝南。但是為了為保證采光，其朝向可以根據(jù)下面這個表格進(jìn)行—下適當(dāng)調(diào)整。

對于坐北朝南的房子。由于充足的陽光能夠直接照進(jìn)房間，咱們將它稱為直接采光。而現(xiàn)在的房子大多采用點(diǎn)式布局，因此像廚房、衛(wèi)生間這樣的房間是不可能有直接采光的，這些房間的采光基本上是通過采光井、其他房間的向陽面來實(shí)現(xiàn)的，咱們將它稱為間接采光。在選擇的時候，對于這樣的房間咱們要特別注意避免暗角，特別是小黑屋的情況出現(xiàn)。另外，如果有準(zhǔn)房奴準(zhǔn)備買期房，那么咱們更多地是從圖紙、沙盤來對戶型的朝向進(jìn)行選擇，這個時候一定要小心開發(fā)商可能在上面制造的貓膩——比如在圖紙上改下戶型的朝向，并沒有按照傳統(tǒng)的上北下南來放置等。只要各位準(zhǔn)房奴梢有不趁，就會被開發(fā)商搞的這些陰招所傷到。對付他們最簡單，同時也是最直接的手段就是帶上圖紙、指北針走一趟工地，進(jìn)行—下實(shí)地測量就行了。

為什么要求自然通風(fēng)？

各位準(zhǔn)房奴除了通過房屋的朝向來確定采光之外，還有一個不能忽視的地方——通風(fēng)。一套稱心如意的房子既需要充足的采光，還必須有流暢的通風(fēng)。當(dāng)然，咱們在這里說的通風(fēng)，指的是不通過任何人工或機(jī)械方式進(jìn)行的自然通風(fēng)。想要實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)，就不能不再提—下房子的布局，也就是前面咱們也說過了板式與點(diǎn)式這兩種布局。板式布局的房子又稱板樓，一層樓的所有戶型都一字排開，前后通透，能夠有穿堂風(fēng)通過，現(xiàn)在多出現(xiàn)在一些花園洋房或聯(lián)排別墅中，房價相對較高。而點(diǎn)式布局的房子就是咱們常說的塔樓，是以電梯間為中心的高層，在電梯間周圍圍繞了各個朝向的多個戶型，是咱們在買房時最容易遇到的布局。其實(shí)，在了解了板式與點(diǎn)式兩種布局之后，哪種布局在通風(fēng)上的優(yōu)劣已經(jīng)一目了然——同樣是坐北朝南，一字排開的板式布局通風(fēng)效果肯定是最好的，而一單元多戶的點(diǎn)式布局或多或少都會有那么幾戶無法做到自然通風(fēng)，穿堂風(fēng)就更是不可能出現(xiàn)?，F(xiàn)在能同時擁有坐北朝南與穿堂風(fēng)，恐怕除了少數(shù)有錢人家出身的同學(xué)，相信對于大多數(shù)準(zhǔn)房奴而言，這基本上就是可遇而不可求的，因此咱們就不要再這一點(diǎn)上過多糾結(jié)。對于選擇點(diǎn)式布局的房子的準(zhǔn)房奴，也不要灰心，其實(shí)只要各個房間的門、窗的位置設(shè)置合理，那么形成自然通風(fēng)也不是什么難事。除此之外，這通風(fēng)如同咱們將采光分為直接與間接這兩種采光一樣，室內(nèi)的很多位置同樣需要有通風(fēng)方面的考慮，讓通風(fēng)沒有死角，比如廚房和衛(wèi)生間，能夠選擇開窗戶是最好的，尤其是廚房的自然通風(fēng)非常重要，而現(xiàn)在很多的衛(wèi)生間做成了“暗衛(wèi)生間”，這就要求人工通風(fēng)設(shè)施如豎向風(fēng)道等一定要完備，才能實(shí)現(xiàn)健康、舒適的人居環(huán)境。

到底應(yīng)該住幾樓？

說到樓層，還有一個咱們經(jīng)常在置業(yè)顧問那里聽到的名詞——揚(yáng)灰層。這東西大意是說高層樓中的九到十一樓正好是空氣中的揚(yáng)灰層，灰塵、沙塵之類的臟東西到這個高度就會停頓，不會再往上升了。如果喜歡高一點(diǎn)的樓層，那就盡量避免買在揚(yáng)灰層附近。好吧，咱們就從邏輯上來看看置業(yè)顧問的大腦是否有問題。咱們先來想想為啥灰塵會飄浮在空中，答案很簡單——這玩意兒很輕?；覊m的大小所用的單位不過微米，如此細(xì)微的東西自然經(jīng)不住空氣流動的腳步略，微風(fēng)拂過，輕輕飄散。除此之外，灰塵只是個統(tǒng)稱，從煤灰、沙石、土方、土灰到煙塵、礦塵，這玩意兒的大小與重量都不盡相同，怎么可能就那么巧，它們可以相約在所謂的揚(yáng)灰層中進(jìn)行大聯(lián)歡？從這兩點(diǎn)考量，揚(yáng)灰層的問題基本上不用動腦子也知道是不存在的，因此各位準(zhǔn)房奴大可直接人肉過濾這個所謂的揚(yáng)灰層。

除了灰塵，噪音也是置業(yè)顧問經(jīng)常忽悠各位準(zhǔn)房奴的法寶之一。由于房價與樓層成正比，為了讓自己能拿到更高的提成，在某些離公路不遠(yuǎn)的樓盤，這些置業(yè)顧問就會告訴準(zhǔn)房奴盡量選擇高一點(diǎn)的樓層，她的理由是：高一點(diǎn)就不會聽到馬路上的噪音了?？稍S多住過高層的房奴都表示，其實(shí)高層的噪音也不小，并沒有想象中那樣安靜。這是咋回事呢？咱們暫且不管置業(yè)顧問的立場，先來分析分析說這話的置業(yè)顧問是否義務(wù)接受過九年洗腦中必不可少的物理教育。首先，咱們要明確一點(diǎn)，住高層的房奴的感覺不是他們的幻覺，是實(shí)實(shí)在在存在的客觀現(xiàn)象。公路邊最主要的噪音來源是汽車?yán)嚷暋⒁孓Z鳴聲以及小販叫賣聲等高頻噪音。大家都知道聲音的振動頻率越高，能量衰減得越快。也就是說，住在高層的房奴，在高頻噪音到達(dá)時，其實(shí)已經(jīng)衰減得差不多了，不是那種所謂的金耳朵，一般是不會覺得有啥影響的?？墒枪愤叺脑胍舨⒉粌H僅是高頻噪音，也包含了低頻噪音。在低層由于這玩意兒被高頻噪音所混合，所以住哪里的房奴并不會有特別的感覺。不過，由于低頻噪音的振動頻率相對較低，因此能量衰減要比高頻噪音要慢得多，也就是說它能夠輕松到達(dá)高層，那些住在高層的房奴所聽到的噪音其實(shí)就是低頻噪音。既然如此，那么何來置業(yè)顧問口中高層無噪音的說法呢？其實(shí)對于噪音，最好的辦法的就是自己爬爬樓，多去實(shí)地親身體驗(yàn)—下。自己覺得那層樓能夠接受，就買哪層。當(dāng)然，要是實(shí)在不行，那各位準(zhǔn)房奴還是不要吝嗇口袋中的鈔票了，盡量選擇那些朝向中庭的戶型吧。錢能解決的問題都不算問題。

樣板間中的貓膩

人類有一種特殊的能力叫做空間想象力，意思是根據(jù)已知的對空間位置的描述來想像出這個空間的具體模樣。對于學(xué)生，這種能力可以幫助他們解答幾何題：對于演員，這種能力可以幫助他們在藍(lán)幕背景前做出逼真地表演：而對于普通的準(zhǔn)房奴，這種能力可以幫助他們根據(jù)開發(fā)商給出的圖紙判斷出房子的好壞。悲哀的是，空間想象力并非與生俱來，各位準(zhǔn)房奴所能掌握的程度也不一樣，因此無法對著圖紙冥想的各位準(zhǔn)房奴也為數(shù)不少。為了讓這些缺乏空間想象力的準(zhǔn)房奴也能知道房子的模樣，大多數(shù)開發(fā)商都會為準(zhǔn)房奴提供一個房屋的1：1模型，咱們管它叫做樣板間。

關(guān)于樣板間。一般有兩種模式。有的開發(fā)商在要賣的樓里劃出一層或者幾間房，裝修成樣板間。另外一些開發(fā)商會在樓盤中找個山清水秀，唱起歌劇來也不奇怪的地方，憑空修幾間房作為樣板間。前一種樣板間，咱們叫做實(shí)體樣板，后一種樣板間就叫做異地樣板。實(shí)體樣板就在要賣的樓里，所以展示的效果和買到手的房子相比基本靠譜，差異不會太大。但凡是涉及樣板間的問題，大多出在異地樣板上。

朝向與間距

異地樣板上最容易出現(xiàn)的問題莫過于朝向與間距了。由于樣板間不在所銷售的樓中，因此異地樣板的周邊環(huán)境與實(shí)際的房屋差距相當(dāng)大。明明樣板間的陽臺外是綠革如茵的草地：修好了一看，原來是隔壁家的陽臺。明明樣板間的客廳正對南方，下午的時候有淺淺的陽光灑進(jìn)來，修好了一看，原來客廳正對西北，除了西北風(fēng)什么都沒有。明明樣板間的廁所窗戶外是一片空曠：修好了一看，隔壁的廁所窗戶正對著你，距離比兩個成年人握手遠(yuǎn)不了多少，洗澡還得先拉好簾子。明明樣板間的陽臺外邊是空調(diào)機(jī)位，修好了一看，居然是鄰居家的廚房，而且是從窗戶就能直接跨過來那種。這些都是異地樣板間經(jīng)常出現(xiàn)的問題。為了避免各種遭遇到這類問題，咱要求（不是建議，是要求）各位準(zhǔn)房奴在參觀樣板間時一定要拿著建筑平面圖對照樣板間的每一個犄角旮旯，搞清楚這些位置的方位、角度以及與左鄰右舍的距離，做到眼中無樓，心中有樓。

層高與空間

一般來說，異地樣板間在結(jié)構(gòu)上和真實(shí)的房子還是基本相似的，但是一些細(xì)節(jié)上往往會有出入，其中最容易出問題的是墻體結(jié)構(gòu)與層高。咱們先來說說層高。咱們知道，一個房間就好像一個盒子，盒子的大小除了取決于長和寬以外，也取決于盒子的高度，這個高度就是層高。一般普通住宅的層高是3米，但這個3米并未將樓板和抹灰層的厚度包含在內(nèi)，因此實(shí)際在咱們買到的房子中，房間的內(nèi)空高度應(yīng)該是2.8米。不過很多樣板間為了給人通透的感覺。層高往往會大于3米。即使扣除天花板上的吊頂，剩余空間也大于2.8米。對付這種情況很簡單，自己用尺子量一下（有條件的準(zhǔn)房奴可以用超聲波/激光測距儀），只要大于2.8米的，就需要在購房合同中注明實(shí)際的層高。如果買的房子帶有錯層或是躍層的結(jié)構(gòu)，部分房間有挑空的結(jié)構(gòu)，那么任何異地樣板中的高度表現(xiàn)千萬別信，一切以購房合同中的文本為準(zhǔn)。

至于空間的變化，開發(fā)商慣用的伎倆就是把樣板間房間拉大，這樣會讓大家覺得房子不小。但這種方法過于明顯，隨便什么人拿尺子一拉就能看出區(qū)別來。所以一些段位比較高的開發(fā)商會避免在尺寸上玩花樣，而是在房子的結(jié)構(gòu)上動腦筋。于是就有人看到樣板間改動了結(jié)構(gòu)覺得很滿意，等拿到鑰匙才發(fā)現(xiàn)當(dāng)初開發(fā)商改動的墻是房屋的承重結(jié)構(gòu)，根本無法按樣板間的式樣進(jìn)行改動。對付這種問題的方法仔細(xì)與圖紙做比較，一旦發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)上的改動，一定要在圖紙上找到相應(yīng)的位置，察看墻體是承重墻還是隔墻。承重墻通常會在圖紙上以實(shí)心黑色色塊標(biāo)出，各位準(zhǔn)房奴一看就會明白的。

墻體厚度與位置

如果推開房間的大門，一眼就能看到整個房子的四個角落，這樣的房子叫做倉庫。倉庫這東西咱們一般人是不會買的，買了也沒法住。一般而言，一套能夠居住的房子，必然會用墻分割成不同的功能分區(qū)。咱們知道，墻這東西是物理上存在的，因此它一定會占用一定的空間。這個看來毋庸置疑的事實(shí)在異地樣板中就不一定成立。一些開發(fā)商會按照戶型圖上標(biāo)注的房間尺寸來分割房間，完全忽略墻體的厚度。這樣做的目的只是為了讓房間看起來大一點(diǎn)。更隱蔽的做法是，將樣板間中的墻體變薄。本來在實(shí)體中應(yīng)該是用兩塊磚砌成的240毫米厚的隔墻，在樣板中就變成了120毫米的單磚墻。要分辨這種樣板間，大家只要在戶型圖上減去墻體的厚度，再和樣板間的內(nèi)空尺寸做比較就能知道。按照我國住宅建筑施工的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)隔斷墻的厚度應(yīng)該是240毫米的磚體厚度加上兩側(cè)各15毫米的抹灰層，完成后的墻體厚度應(yīng)該是270毫米。房間的尺寸應(yīng)該在兩邊各減去半個墻體厚度，合起來就是減去270毫米。

裝修

要說樣板間里水最深的地方，就得屬裝修了。樣板間的裝修是以銷售為目的的，看著當(dāng)然好看，但適不適合自己用，這就是仁者見仁的事兒了。樣板間里為了顯得空間大，經(jīng)常使用開放式廚房。這樣的廚房做點(diǎn)水果沙拉什么的還湊合，但是遇到了當(dāng)川菜廚子的準(zhǔn)房奴，那肯定是不實(shí)用的。除此之外，樣板間里為了顯得通透，用的是全透明的浴室，與父母住一塊的準(zhǔn)房奴住進(jìn)去肯定顯得尷尬。樣板間里為了顯得亮堂，沒有采光的飯廳里用的全是大功率的射燈，咱們就是花得起那個錢也不一定受得了那個熱。樣板間里為了好看，用的墻排水的馬桶（反正沒有人會去用），等接了房才知道這根本就是不可能的任務(wù)。如此種種，不一而足。所謂兵無常勢，水無常形，樣板間里的裝修貓膩如此之多，限于篇幅，咱無法一一為你指點(diǎn)，只有多看多學(xué)，多裝修，等到經(jīng)驗(yàn)值夠了，段位自然就提升了。

儲物空間

嚴(yán)格說起來，儲物空間還是屬于裝修的事兒。但是這個問題在幾乎所有的樣板間中都表現(xiàn)得很突出，因此咱們認(rèn)為很有必要單獨(dú)拿出來談一談。在樣板間的臥室中，通常有床、有床頭柜。部分樣板間有電視柜和梳妝臺，但大多數(shù)樣板間是不會擺上衣柜的。即使有部分有衣柜的，大小也很有限，最多能放當(dāng)季的衣物。那不當(dāng)季的衣物怎么辦？床上用品又怎么辦？但凡有點(diǎn)生活常識的人都知道，衣柜應(yīng)該是臥室中除了床以外最大件的家具了，開發(fā)商自然不會不知道這一點(diǎn)，之所以忽略掉衣柜，無非是希望臥室能夠看起來空一點(diǎn)，大一點(diǎn)。明白了這點(diǎn)后，請你再回頭看看樣板間，想象下如果增加一個大衣柜，能放下嗎？能打開嗎？能自如的活動嗎？臥室只是樣板間中儲物空間缺乏的一個典型例子，其他的還有衛(wèi)生間放不下清潔用品，客廳放不下空調(diào)，餐廳放不下餐桌，以及廚房放不下冰箱等等。所以咱得提醒一下各位準(zhǔn)房奴，參觀樣板間時一定記得仔細(xì)想象，有什么是家里有而樣板間沒有的東西，這些東西有合適的地方放么？

以上咱們所講的問題，都是容易發(fā)生在異地樣板間中的。相比之下，實(shí)體樣板間能做的手腳就比較少，對于購房者來說就要安全的得多。不過最后兩類問題在實(shí)體樣板間中仍然很普遍.大家在買房時一定要多留心才是。