ST天業(yè)“聯(lián)姻”銀泰置地

董忱

共謀合作

▲ST天業(yè)牽手銀泰置地加大地產布局。

根據此次ST天業(yè)與銀泰置地簽訂的《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方擬充分利用各自優(yōu)勢和資源，在傳統(tǒng)地產、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產、教育地產等產業(yè)地產，土地投資，物業(yè)管理等多方面加深合作，打通全國范圍內住宅、產業(yè)等市場，將根據合作雙方利益最大化的原則，選擇確定合作項目進行深入合作。

在合作模式方面，雙方擬根據不同業(yè)務的發(fā)展需要，分別成立不同的項目公司，實施具體合作業(yè)務，項目公司的股權比例、經營管理、人員配置等事宜，則根據具體項目實際情況另行協(xié)商確定。同時，合作項目可根據經營發(fā)展需要使用雙方各自的品牌，具體的使用方式由雙方另行協(xié)商確定。

眾所周知，ST天業(yè)近幾年的日子并不好過。ST天業(yè)的前身為濟南百貨，1993年年底成功登陸A股。但上市后，由于所處行業(yè)競爭激烈，經營狀況并不理想，利潤率越來越低，加之國有老企業(yè)債務負擔重、人員多、設施嚴重老化以及體制問題，企業(yè)很快陷入了極度困難的境地。

1998年和1999年兩個會計年度靠資產轉讓重組、置換產生收益5000多萬元，占到利潤總額的90%，主業(yè)貢獻利潤的難度越來越大。

2005年又因為連續(xù)兩個會計年度虧損，瀕臨退市。

2006年，天業(yè)集團帶著正在開發(fā)的25萬平方米商業(yè)地產項目接過了上市公司濟南百貨的控制權。至此，天業(yè)集團成為了濟南百貨的控股股東，公司的主業(yè)自然也正式從之前的百貨轉為了房地產。

2007年的財務報表顯示實現(xiàn)扭虧為盈，房地產業(yè)務貢獻了大部分利潤。同年5月，上市公司正式更名為天業(yè)股份。

在天業(yè)集團成為控股股東之后，上市公司又進入了礦業(yè)和金融行業(yè)。2017年，礦業(yè)已經成為公司的第一大收入來源。

在2018年濟南國資委入局ST天業(yè)時，ST天業(yè)的凈資產已經出現(xiàn)負值，處于資不抵債狀態(tài)，經歷了多次主業(yè)的轉變和多次控股股東的更換，上市公司的經營狀況始終堪憂，控股股東不穩(wěn)定，但深耕地產業(yè)多年的ST天業(yè)，在地產開發(fā)方面還是有一定優(yōu)勢，這也是銀泰置地看中的亮點。

記者注意到，在此番“攜手”過程中，銀泰置地與ST天業(yè)的一項關鍵“任務”——便是充分利用各自的優(yōu)勢、資源，共同向政府爭取以優(yōu)惠的條件，獲取符合雙方要求的項目土地，并共同爭取其他的優(yōu)惠開發(fā)條件。

此次戰(zhàn)略合作期限為3年，自合同生效之日起算。協(xié)議屆滿后，將另行協(xié)商確定是否繼續(xù)合作。

聚焦地產項目

此次與ST天業(yè)戰(zhàn)略合作，展現(xiàn)出銀泰置地對山東市場的興趣及信心。

銀泰集團官網顯示，銀泰置地屬銀泰集團旗下，以綜合性商業(yè)地產開發(fā)與經營為主營業(yè)務，涉及商業(yè)地產拓展、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、招商運營管理等各個方面，致力于開發(fā)管理高端購物中心、頂級酒店、高端寫字樓、高端住宅等業(yè)態(tài)的大型城市綜合體。銀泰置地旗下囊括“銀泰中心”“銀泰城”“頂級酒店與公寓”等產品線，是我國高端商業(yè)地產的引領者。

截至目前，銀泰置地在全國建成及在建項目已達70余個，項目遍及北京、上海、杭州、成都等數十個城市，總開發(fā)和運營建筑面積近2000萬平方米，代表項目包括北京銀泰中心、成都銀泰中心、杭州湖濱銀泰in77等項目。

記者注意到，2014年9月開業(yè)的淄博銀泰城，為銀泰置地在山東布局的首個大型商業(yè)項目，建筑規(guī)模25.6萬平方米，是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務、文化、藝術、體驗等功能于一體的一站式全業(yè)態(tài)綜合型購物中心。

ST天業(yè)，業(yè)務涵蓋房地產、礦業(yè)、金融、創(chuàng)投等多個領域。其中，已在房地產領域深耕18年，開發(fā)項目遍布濟南、濰坊、威海、東營、煙臺等地，總建筑面積300余萬平方米，代表項目包括濟南國際會展中心、山大路創(chuàng)展中心等。

對于此次與ST天業(yè)合作，銀泰置地相關負責人表示，公司對山東的未來充滿信心，對雙方的合作充滿期待，將抓住山東省新舊動能轉換的戰(zhàn)略機遇，充分利用自身的優(yōu)勢、資源，積極推動合作，實現(xiàn)互利共贏，為山東商業(yè)地產、時尚商業(yè)零售等行業(yè)的高質量發(fā)展作出積極貢獻。

抱團取暖，房企合作模式多

近年來，我國房地產行業(yè)整體項目合作增多，房企之間的合作開發(fā)成為常態(tài)。近年來，趨向于抱團取暖，房企合作開發(fā)中常見的模式也多種多樣。

從項目股權劃分上，合作開發(fā)中各房企可以根據股東的數量和參股情況對持有的項目開發(fā)公司進行股權分配，形成51%：49%，34%：33%：33%，各25%或者各20%等形式的股權比例。

從開發(fā)職能劃分上，各房企一般會根據不同的合作模式，協(xié)商負責房地產項目整體開發(fā)流程中的各個職能，涵蓋了從投資拿地、規(guī)劃設計、工程建設、成本核算到營銷推廣等。

合資成立項目公司獲取土地，是房企合作開發(fā)中最為常見的模式。

在目前行業(yè)整體融資成本提升、資金趨緊的環(huán)境下，房企首先會傾向于選擇在項目層面達成合作，通過合作拿地的模式開展合作開發(fā)。

一方面，目前對于房企而言，熱點城市高單價大體量的地塊在招拍掛市場中需要的資金量極大。合資成立項目公司合作拿地，可以使各方分攤投資資金，降低投資風險。

另一方面，在目前大部分一二線城市土地招拍掛市場競價、競自持、競配建的背景下，房企通過聯(lián)合體“抱團”聯(lián)合競標的形式，可以避免各方因土地資源緊張而引發(fā)的非理性競爭，合作拿地可以讓房企以更合理的溢價獲取土地，顯著降低拿地成本。

另外，還有一種模式，就是與土地持有方進行股權合作，同樣是為了降低獲取土地資源的成本、減少資金壓力，部分規(guī)模較大的品牌房企還可以選擇與擁有優(yōu)質土地的公司，以入股項目公司的模式開展合作開發(fā)。通過股權合作最大化發(fā)揮項目的品牌價值，達到雙贏的效果。

例如，對于碧桂園而言，通過與擁有優(yōu)質土地資源的中小房企或有局部區(qū)域資源的區(qū)域型房企合作，可以更高效地獲取土地。而中小房企作為土地提供方，則可以借助碧桂園的品牌優(yōu)勢和營銷資源，使產品溢價得到大幅提升，進而獲得更高的項目利潤率和資金回報。

不過，近年來，房企在更上層的集團戰(zhàn)略層面達成合作的現(xiàn)象增多，如萬科與深鐵、華潤與華發(fā)、華夏幸福與新城、旭輝和卓越等。集團戰(zhàn)略層面的合作可以理解為更為穩(wěn)固的聯(lián)合開發(fā)模式。參與合作開發(fā)的房企可以通過項目各開發(fā)職能專業(yè)層面的優(yōu)勢互補，降低開發(fā)成本并增強項目抵御風險的能力。

具體而言，合作開發(fā)中房企可以發(fā)揮各自的開發(fā)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、融資渠道優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等，降低管理成本、融資成本以及整體的項目開發(fā)成本，以提升項目整體的產品競爭力以及抗風險能力。