城市更新熱潮下聯(lián)建房問題的法律適用研究

曾榮暉　裘蓉芳

中圖分類號：D920.4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.268

一、聯(lián)建房概述

聯(lián)建房并非法律概念，一般是指在集體所有土地上或國有劃撥土地上建造的用于出售的房屋。杭州市富陽區(qū)的聯(lián)建房現(xiàn)象較為普遍，具有代表性，人們普遍將建造于農(nóng)村宅基地上并用于出售的房屋俗稱為“聯(lián)建房”，本文亦采用此定義。聯(lián)建房與商品房的主要區(qū)別在于其所占范圍內(nèi)的土地性質(zhì)是集體所有土地，而國家對集體所有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有嚴格限制。

聯(lián)建房現(xiàn)象全國各地都有存在，一些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)則更為普遍，這主要是緣于一定的歷史原因：一是早期城市周邊集體所有土地上房屋拆遷時政府多采取遷建安置，即以宅基地置換，農(nóng)民新分得的宅基地也位于城市周邊，在利益驅(qū)動下建造多層房屋用于出售或出租;二是部分地區(qū)監(jiān)管部門職責不清，導(dǎo)致城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)聯(lián)建房建造政府監(jiān)管缺失;三是隨著城鎮(zhèn)化進程加速，商品房漲價很快，部分進城務(wù)工人員退而求其次購買聯(lián)建房用于居住，導(dǎo)致聯(lián)建房建造、買賣更加火熱;四是在城市更新中，為妥善解決聯(lián)建房難題，對于聯(lián)建房的征收、搬遷政策較為寬松，使聯(lián)建房轉(zhuǎn)讓雙方均覺得有利可圖，越來越多的購房投資者加入到投資聯(lián)建房的隊伍中。

除聯(lián)建房建造、買賣現(xiàn)象外，因抵債、互易、贈與等行為引發(fā)的轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象也較為普遍，其中買賣行為最具代表性。聯(lián)建房買賣現(xiàn)象的普遍存在已給城市更新中的產(chǎn)權(quán)認定、補償安置政策的制定與實施造成了極大困難。在房地一體主義原則下，聯(lián)建房的買賣必然會涉及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此，在征收、搬遷等項目中，如何認定權(quán)屬、如何界定安置人口條件等都將成為難題，這也是城市更新熱潮下必須妥善解決的課題。

二、聯(lián)建房買賣合同效力的司法裁判規(guī)則梳理

近年來，涉及聯(lián)建房轉(zhuǎn)讓的訴訟案件逐年增加，這其中不僅有當事人法治意識提高的因素，更重要的是城市更新的大力推進使得原先隱藏的矛盾集中凸顯。通過大數(shù)據(jù)分析富陽法院、杭州中院、浙江高院以及北京、上海等地涉及聯(lián)建房的訴訟案件，可以發(fā)現(xiàn)各地法院在審理聯(lián)建房買賣行為效力案件時適用的法律依據(jù)通常為《物權(quán)法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十二條、《合同法》第五十二條和第五十八條?，F(xiàn)結(jié)合司法觀點和裁判要旨，就聯(lián)建房買賣合同法律效力及法律后果區(qū)分不同情形梳理如下：

（一）聯(lián)建房買賣合同的法律效力

1.區(qū)分所在區(qū)域是否為國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)

目前，浙江省內(nèi)僅義烏市與德清縣系全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院確定的33個宅基地制度改革試點地區(qū)。義烏、德清轄內(nèi)宅基地上房屋的買賣可認定為有效，除外地區(qū)的宅基地上房屋不能出售給本集體經(jīng)濟組織以外個人，否則合同無效。

2.區(qū)分買受人是否符合購買聯(lián)建房的條件

（1）不同集體經(jīng)濟組織成員之間的聯(lián)建房買賣。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十二條之規(guī)定，此如聯(lián)建房的出賣人與買受人不是同一集體經(jīng)濟組織成員，包括城鎮(zhèn)居民購買聯(lián)建房，該買賣合同應(yīng)認定無效。

但此規(guī)則也有例外情況，主要體現(xiàn)在以下幾種：

一是雖買賣雙方在簽訂合同時非同一集體經(jīng)濟組織成員，但涉訴時已屬同一村集體經(jīng)濟組織的，且已辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，買賣合同可不認定無效。

二是買受人雖非該集體經(jīng)濟組織成員，但其配偶系該集體經(jīng)濟組織成員，且轉(zhuǎn)讓行為得到該村集體經(jīng)濟組織（或村委會）同意的，因該轉(zhuǎn)讓行為未損害他人和村集體經(jīng)濟組織利益，買賣合同可認定有效。

三是聯(lián)建房經(jīng)多手轉(zhuǎn)讓，最終的買受人系該集體經(jīng)濟組織成員的，法院有可能會考慮到有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛，針對個案的不同情況區(qū)別對待，認為聯(lián)建房經(jīng)多手買賣，最終仍歸房屋所在地的集體經(jīng)濟組織成員所有，并未損害他人和村集體經(jīng)濟組織利益，從而認定買賣合同有效。

（2）同一集體經(jīng)濟組織成員之間的聯(lián)建房買賣。早前，不同法院對于同一集體經(jīng)濟組織成員之間的聯(lián)建房買賣合同的法律效力看法不同。這里主要涉及對于“一戶一基”規(guī)定系效力性強制性規(guī)定還是管理性強制性規(guī)定的理解。部分法院認為《土地管理法》第六十二條“一戶一基”規(guī)定系效力性強制性規(guī)定，出賣人與買受人簽訂的房屋買賣合同涉及房產(chǎn)分配，而房產(chǎn)的分配處理必然涉及對房屋占用范圍內(nèi)宅基地使用權(quán)的處理，如買受人在該集體經(jīng)濟組織內(nèi)已有符合標準的宅基地，再通過買賣獲得其他宅基地，此行為違反了《土地管理法》第六十二條關(guān)于“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”的規(guī)定，買賣合同應(yīng)認定為因違反法律的強制性規(guī)定而無效。但是，部分法院認為綜合《土地管理法》第六十二條第一款、第四款規(guī)定考量，法律并未禁止通過買賣、行使抵押權(quán)、婚嫁、繼承等方式繼受取得宅基地使用權(quán)，而只是限制宅基地的申請取得。如農(nóng)戶存在已有宅基地再以買賣方式取得其他宅基地，或者出租、出售宅基地使用權(quán)或宅基地上房屋等行為的，法律可以授權(quán)土地管理部門不批新的宅基地，也可以依法進行處罰，但法律不能剝奪農(nóng)民通過合法渠道繼受取得的宅基地，《土地管理法》第六十二條的規(guī)定僅系管理性強制性規(guī)定，即使買賣合同違反了該條規(guī)定，也不因此而無效。

3.區(qū)分聯(lián)建房本身是否合法

買賣合同的標的物必須是國家允許自由流通的物品，建筑物本身是否合法肯定會影響其買賣合同效力。如聯(lián)建房未辦理審批手續(xù)，本身是違法建筑的，則相應(yīng)的聯(lián)建房買賣合同應(yīng)認定無效。

4.區(qū)分聯(lián)建房買賣后是否成功辦理房屋權(quán)證

一般而言，聯(lián)建房買賣因違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定而無法辦理房屋權(quán)證，但因歷史原因，現(xiàn)實中也存在部分聯(lián)建房買賣后，買受人已成功辦理了房屋權(quán)證，法院在審理此類案件時，是否辦理房屋權(quán)證也會成為考量因素，如根據(jù)某一歷史時期的特殊政策，買賣合同所涉聯(lián)建房已辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，或者可辦理且已有相同性質(zhì)的房屋辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，法院有可能依此認定此類房屋在特殊背景下可以交易，從而認定合同有效。

（二）聯(lián)建房買賣合同被確認無效后的法律后果

首先，對于買受人主張出賣人支付利息損失的請求，法院一般會判令出賣人賠償一定的利息損失，具體按已付購房款為基數(shù)，從支付次日起至款還清日止按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算。同時，部分法院在確定利息損失時也會綜合考慮合同自始無效及買賣雙方對合同無效所應(yīng)承擔的責任及糾紛發(fā)生的原因等因素，酌情確定出賣人應(yīng)賠償?shù)睦p失額度。

其次，對于買受人主張出賣人賠償房屋裝修（或翻建、擴建）損失的請求，法院在審理時通常會結(jié)合房屋裝修的實際情況、對房屋的保值增值作用、雙方過錯等因素酌情確定、具體判斷裝修損失的數(shù)額。部分法院會根據(jù)評估機構(gòu)評估裝修殘值、翻建或擴建部分造價來確定買受人的裝修損失。

再次，對于買受人主張出賣人賠償房屋增值損失的請求，法院在審理時同樣會結(jié)合房屋增值情況和雙方過錯程度酌情確定，但是不同法院在審理時存在不同尺度。其中對于房屋增值損失額的確定，法院往往會委托專業(yè)評估機構(gòu)評估，因聯(lián)建房無法上市交易，評估機構(gòu)缺乏足夠、客觀的評估對照樣本，房屋市場價值的評估成為難點。有的評估機構(gòu)會參照現(xiàn)行集體土地房屋征遷政策中的貨幣補償額度來體現(xiàn)房屋市場價值，而法院考慮到評估難度，且買賣合同涉及的聯(lián)建房雖尚未列入征遷范圍，但不排除今后征遷可能性，以此認為在出賣人未舉證證明有其他更合理可行的價值評估標準時，采納評估機構(gòu)的此種評估標準，確定涉案房屋價值，平衡雙方利益。 更何況有很多案件是在聯(lián)建房被列入征遷范圍，出賣人見有利可圖而起訴，按現(xiàn)行征遷政策貨幣補償價確定房屋增值損失更能保護買受人利益，遏制出賣人惡意訴訟獲利的意圖。另外，部分法院會參照買賣雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，買受人支付購房款數(shù)額按本地區(qū)商品房銷售均價可購得的商品房面積與起訴時買受人可購得的商品房面積按本地區(qū)商品房銷售均價出售之間的差價來計算房屋增值損失。

在雙方房屋增值損失的承擔比例方面，法院一般會根據(jù)買賣雙方的過錯等因素來確定，在審判案例中買賣雙方過錯承擔存在按3：7、2：8、1：9等不同比例判決的案例。雖然不同案例買賣雙方過錯承擔比例不盡相同，但大多數(shù)法院認為出賣人明知所轉(zhuǎn)讓的房屋及宅基地屬法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍而仍予以轉(zhuǎn)讓，出賣后又以違法出賣為由主張合同無效，不符合誠實信用原則，應(yīng)對合同無效承擔主要責任，而買受人明知受讓房屋及宅基地屬法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍而仍予以受讓，其本身亦存在一定的過錯，應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。在目前城市更新中，絕大多數(shù)案件是因出賣人見有利可圖而惡意起訴，要求確認合同效力并進而主張可得補償利益歸其所有，法院在審理時基于公平正義原則，往往會偏向買受人，判決出賣人承擔較大程度過錯責任。

三、城市更新中聯(lián)建房糾紛問題的化解建議

聯(lián)建房買賣行為本身是民事行為，雙方發(fā)生爭議的按民事訴訟方式予以救濟即可。但如聯(lián)建房所在區(qū)域涉及征收、搬遷等城市更新，由于牽涉到項目進程，且補償安置利益較大，如何做到順利實施征收、搬遷，又妥善平衡買賣雙方利益，已是比較棘手的問題。如上所述，在司法實踐中，通常對于無效合同損失賠償?shù)奶幚硎恰案鞔蛭迨蟀濉?。但對于征收、搬遷進程中可能造成連鎖反應(yīng)的聯(lián)建房糾紛問題，如果機械地使用法律條文，不僅讓失信的行為人堂而皇之地獲取法外利益，也不利于弘揚誠信的社會主義核心價值觀。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于當前民事審判工作中的若干具體問題》，如出賣人因拆遷補償主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，各地法院可以考慮根據(jù)案件實際情況，擴大信賴利益范圍，合理確定過錯大小，避免出現(xiàn)利益嚴重失衡的情況。因此，在征收、搬遷等城市更新的背景下，如聯(lián)建房買賣合同被認定無效的，建議法院在堅持法律規(guī)定的前提下，適用誠信原則并適當引入道德、風俗等評價機制，“無效合同按有效處理”，讓失信人承擔相應(yīng)的法律制裁，實現(xiàn)情、理、法在司法判決中融合，同時也有利于城市更新的有序推進。

注釋：

（2015）杭富商初字第3018號屠園花與洪立明、洪立群確認合同無效糾紛案。

（2013）杭富民初字第1363號李國友訴洪松興確認合同無效糾紛案，（2014）浙杭民終字第523號李國友訴洪松興確認合同無效糾紛二審案，（2014）浙杭民終字第2172號徐菊花與陳思房屋買賣合同糾紛二審案。

（2013）杭富民初字第1791號許興良與徐培泉、徐慶喜農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案。

（2015）浙民再字第5號李志泉、田玉蘭與李志泉、田玉蘭農(nóng)村房屋買賣合同糾紛再審案。

（2013）杭富民初字第605號黃亦根、黃民峰與孫明燦確認合同無效糾紛案。