物管股防守性高吼碧桂園服務(wù)

恒指上周累漲近1，500點(diǎn)，物管股繼續(xù)乘勢(shì)沖高，碧桂園服務(wù)（06098.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）及佳兆業(yè)物業(yè)（02168.HK）等攜手破頂。板塊今年表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，除受政策及外圍影響較少之外，內(nèi)地消費(fèi)增長(zhǎng)及房產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，亦利好物管公司擴(kuò)張?jiān)诠苊娣e。

中美貿(mào)戰(zhàn)僵局見緩和，在人民幣轉(zhuǎn)升下，內(nèi)房股回勇，物管股價(jià)值進(jìn)一步水漲船高，前景看高一線。物管股日前已隨大市狂飆而走強(qiáng)，除上述個(gè)股創(chuàng)新高外，其余個(gè)股亦齊飆，當(dāng)中包括奧園健康（03662.HK）、中奧到家（01538.HK）及綠城服務(wù)（02869.HK）等。

分散度高待整合

事實(shí)上，行業(yè)去年表現(xiàn)強(qiáng)勁，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)同中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心報(bào)告顯示，去年上市物管企業(yè)平均營(yíng)收為20.78億元（人民幣.下同），按年升45.3%;在管面積平均有9，904.3萬平方米，按年升28.6%，平均純利約2.75億元，按年升62.3%，毛利率平方米為29.6%，按年增0.17個(gè)百分點(diǎn)。至于協(xié)會(huì)所公布的「2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司十強(qiáng)」，三甲分別為綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)及中海物業(yè)。

行業(yè)中，碧桂園服務(wù)近期較受市場(chǎng)關(guān)注。美銀美林上月中指，物管業(yè)無即時(shí)下行風(fēng)險(xiǎn)，但中期企業(yè)都需要依賴第三方合約或并購去維持增長(zhǎng)，會(huì)帶來利潤(rùn)壓力，故此具母公司強(qiáng)烈支持的物管企業(yè)如碧桂園服務(wù)，會(huì)具較高估值，故將其評(píng)級(jí)由「跑輸大市」升至「買入」。大和則估算，碧桂園服務(wù)今年的物管毛利率超過30%，或高于同業(yè)平均水平。

碧桂園服務(wù)今年新增收費(fèi)在管面積目標(biāo)為7，000萬平方米或按年升39%，相信當(dāng)中4，500萬平方米的面積來自母企碧桂園（02007.HK），余下面積或會(huì)透過并購獨(dú)立第三方項(xiàng)目完成。大和表示，因公司積極拓展獨(dú)立第三方項(xiàng)目，重申「買入」評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)看19.1港元。碧桂園服務(wù)主要從事物業(yè)管理服務(wù)，管理面積由2017年底的1.23億平方米，增加至2018年底的1.82億平方米。

其中，由碧桂園集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)收費(fèi)管理面積有1.45億平方米，占比為80.1%，由獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)收費(fèi)管理面積增幅約170.3%，占比為19.9%，按年上升9個(gè)百分點(diǎn)。由于內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)的分散程度高，仍具整合空間。公司積極推進(jìn)與大型央企「三供一業(yè)」改革，當(dāng)中的供熱項(xiàng)目已經(jīng)接手，將于今年開始陸續(xù)產(chǎn)生收入。

并購?fù)瑯I(yè)壯大收益

去年11 月，集團(tuán)分別按固定現(xiàn)金代價(jià)2.52億元及2.19億元，向第三方收購北京盛世物業(yè)服務(wù)70%股權(quán)，以及海睿靖實(shí)業(yè)全部股權(quán)。另外，在3月以9，000萬元收購北京盛世余下30%股權(quán)，完成收購后，集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模和范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。2018年度，碧桂園服務(wù)總收入46.75億元，按年上升49.8%，其中物業(yè)管理服務(wù)收入升35.4%，占總收入的73.7%。

另外，小區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)收入均錄得顯著升幅，分別升72.5%和141.2%。整體毛利率增加4.5個(gè)百分點(diǎn)至約37.7%，主要是由于三大業(yè)務(wù)的毛利率均有所增長(zhǎng)。期內(nèi)，純利升1.3倍至9.23億元。截至2018年底止，集團(tuán)銀行存款及現(xiàn)金總額38.74億元;流動(dòng)比率1.5倍。碧桂園服務(wù)近期股價(jià)于高位整固，若以大成交突破15.4港元阻力，升勢(shì)有望持續(xù)。

碧桂園服務(wù)（06098.HK）半年走勢(shì)圖